Квартирный вопрос по-одесски
Сегодня уже сложно представить, что до начала 90-х в нашей стране открытая покупка или продажа квартиры были невозможны.
Помните «подпольного» маклера в исполнении замечательного актёра Владимира Басова в культовом советском кино «По семейным обстоятельствам»? Соображения конспирации вынуждали его и его клиентов называть квартиру «тёткой», кухню - «внучкой», и уж не припомню, каким дальним родственником представал в устах персонажа коридор.
Однако времена меняются, и, перейдя в разряд легального бизнеса, торговля недвижимостью быстро стала одним из самых живых сегментов рынка. Впрочем, долгое время здесь происходили процессы, которые с полной уверенностью можно охарактеризовать как «броуновское движение»: объекты переходили из рук в руки, а ничего нового не создавалось (надо сказать, что это справедливо по отношению ко всему постсоветскому рынку эпохи 90-х).
Ситуация стала меняться, когда в стране снова начали строить: теперь уже частные компании при поддержке инвесторов. В обороте появились слова «новострой» и «вторичка» (то есть «бывшее в употреблении» жильё).
В последние годы активно муссируется тема о скором обвале цен на вторичный сектор: не может же, в самом деле, квартира в доме довоенной, а то и дореволюционной (имеется в виду, конечно, революция 1917 года, а не Оранжевая 2004-го) постройки стоить дороже, чем новенькое жильё в доме, недавно построенном «по последнему слову техники»! Может - и стоит.
Как всё начиналось
Одесса. Город-миллионник, яркий представитель украинского урбанистического пространства, Одесса к тому же обладает огромным торговым потенциалом, а также - что немаловажно - недвижимостью у моря, что делает местный рынок недвижимости особенно активным.
В течение последних десяти лет цены на квартиры в городах-миллионниках Украины выросли в пять, а то и в шесть раз: не нужно быть шпионом, чтобы просмотреть подшивки журналов и газет за, скажем, 1997 или 1998 год. В Одессе в это время, в районе Посёлка Котовского (местный аналог киевской Борщаговки и московского, ну, скажем, Бутово), 2-комнатную квартиру можно было приобрести за $9000 - $12000. Сегодня аналогичное жильё там же стоит в среднем от $65 тыс. (впрочем, о ценах мы ещё поговорим).
Итак, налицо первая основная тенденция на рынке недвижимости: цены уверенно растут, и давно.
Не менее давно как профессиональные риелторы, так и обычные граждане в один голос говорят о неминуемом резком обвале цен. В этом голосе чувствуется больше эмоциональной надежды, чем рационального анализа: по крайней мере, за все годы, что слух о резком снижении цен на квартиры циркулирует по городу, ничего масштабного в этой связи не произошло.
Поворотный момент
Впрочем, в Одессе совершенно точно кое-что всё-таки произошло. В перефирийных частях исторического центра города, а то и прямо в центре, на близкой к центру и вполне спокойной, что бы ни утверждали местные мифы, Ближней Молдаванке, не говоря о т. н. «Дальней Молдаванке» и Слободке, традиционно считающихся криминогенными, в окрестностях ЖД Вокзала и не только - в продаже стали появляться квартиры, стоящие принципиально дешевле ставшего привычным уровня. И их - всё больше.
«Секрет» прост - новый Генплан, недавно утверждённый Одесской мэрией и высвавший массу споров и критики, подразумевает «генеральную реконструкцию» города. В переводе на человеческий язык это значит, что не представляющие исторической ценности и/или не подлежащие реставрации дома пойдут под снос, их жители получат квартиры из муниципального фонда, а на новом месте начнется новая застройка.
Естественно, что цены на квартиры и офисы в районах, подлежащих реконструкции, стали падать.
Но самая главная причина снижения цен на часть объектов рынка - набравшее обороты строительство.
Новые игроки на рынке
Строительство по праву считается одним из самых доходных секторов для инвестиций; этим во всю пользуются финансовые структуры, вкладывая деньги в новострой. И если ещё пять лет назад в Одессе строили в основном элитные жилищные комплексы, то в последнее время появляется всё больше новых проектов, рассчитанных на «средний класс».
В «спальном» районе сегодня реально купить однокомнатную квартиру в новом доме по цене около $40 тыс. В этом контексте жильё или офис в старом доме из ракушечника, с древними коммуникациями и потенциально проседающими стенами, явно проигрывает. И продавцы таких объектов сбрасывают цену.
Однако времена меняются, и, перейдя в разряд легального бизнеса, торговля недвижимостью быстро стала одним из самых живых сегментов рынка. Впрочем, долгое время здесь происходили процессы, которые с полной уверенностью можно охарактеризовать как «броуновское движение»: объекты переходили из рук в руки, а ничего нового не создавалось (надо сказать, что это справедливо по отношению ко всему постсоветскому рынку эпохи 90-х).
Ситуация стала меняться, когда в стране снова начали строить: теперь уже частные компании при поддержке инвесторов. В обороте появились слова «новострой» и «вторичка» (то есть «бывшее в употреблении» жильё).
В последние годы активно муссируется тема о скором обвале цен на вторичный сектор: не может же, в самом деле, квартира в доме довоенной, а то и дореволюционной (имеется в виду, конечно, революция 1917 года, а не Оранжевая 2004-го) постройки стоить дороже, чем новенькое жильё в доме, недавно построенном «по последнему слову техники»! Может - и стоит.
Как всё начиналось
Одесса. Город-миллионник, яркий представитель украинского урбанистического пространства, Одесса к тому же обладает огромным торговым потенциалом, а также - что немаловажно - недвижимостью у моря, что делает местный рынок недвижимости особенно активным.
В течение последних десяти лет цены на квартиры в городах-миллионниках Украины выросли в пять, а то и в шесть раз: не нужно быть шпионом, чтобы просмотреть подшивки журналов и газет за, скажем, 1997 или 1998 год. В Одессе в это время, в районе Посёлка Котовского (местный аналог киевской Борщаговки и московского, ну, скажем, Бутово), 2-комнатную квартиру можно было приобрести за $9000 - $12000. Сегодня аналогичное жильё там же стоит в среднем от $65 тыс. (впрочем, о ценах мы ещё поговорим).
Итак, налицо первая основная тенденция на рынке недвижимости: цены уверенно растут, и давно.
Не менее давно как профессиональные риелторы, так и обычные граждане в один голос говорят о неминуемом резком обвале цен. В этом голосе чувствуется больше эмоциональной надежды, чем рационального анализа: по крайней мере, за все годы, что слух о резком снижении цен на квартиры циркулирует по городу, ничего масштабного в этой связи не произошло.
Поворотный момент
Впрочем, в Одессе совершенно точно кое-что всё-таки произошло. В перефирийных частях исторического центра города, а то и прямо в центре, на близкой к центру и вполне спокойной, что бы ни утверждали местные мифы, Ближней Молдаванке, не говоря о т. н. «Дальней Молдаванке» и Слободке, традиционно считающихся криминогенными, в окрестностях ЖД Вокзала и не только - в продаже стали появляться квартиры, стоящие принципиально дешевле ставшего привычным уровня. И их - всё больше.
«Секрет» прост - новый Генплан, недавно утверждённый Одесской мэрией и высвавший массу споров и критики, подразумевает «генеральную реконструкцию» города. В переводе на человеческий язык это значит, что не представляющие исторической ценности и/или не подлежащие реставрации дома пойдут под снос, их жители получат квартиры из муниципального фонда, а на новом месте начнется новая застройка.
Естественно, что цены на квартиры и офисы в районах, подлежащих реконструкции, стали падать.
Но самая главная причина снижения цен на часть объектов рынка - набравшее обороты строительство.
Новые игроки на рынке
Строительство по праву считается одним из самых доходных секторов для инвестиций; этим во всю пользуются финансовые структуры, вкладывая деньги в новострой. И если ещё пять лет назад в Одессе строили в основном элитные жилищные комплексы, то в последнее время появляется всё больше новых проектов, рассчитанных на «средний класс».
В «спальном» районе сегодня реально купить однокомнатную квартиру в новом доме по цене около $40 тыс. В этом контексте жильё или офис в старом доме из ракушечника, с древними коммуникациями и потенциально проседающими стенами, явно проигрывает. И продавцы таких объектов сбрасывают цену.
