Квартиры в центре продолжают дешеветь

По итогам 2013 года самые высокие показатели снижения и роста цены наблюдались в двух центральных районах Киева — Печерском и Шевченковском: в Печерском районе в 2013 году цены упали в целом на 5,7%, в Шевченковском настолько же выросли.

Правда, по отдельным массивам и сегментам в обоих районе показатели не столь однозначны.

Например, в Печерском районе подорожали квартиры на Липках — на 4,9%, до $4048 за квадратный метр. Зато на остальных массивах района — ощутимо упали в цене: на 4,9%, до $3503/кв.м в центральной части Печерского района, на 6,5%, до $2283/кв.м. на Нижнем Печерске. Наиболее стабильна цена квартир на Печерске - $2727/кв.м — это на 3,1% меньше, чем в начале 2013.

Правда, причина такой динамики, вопреки ожиданиям, не в том, что цены снижаются в целом, а, традиционно, в структуре предложения: средняя цена квартиры выросла во всех массивах района, что означает смещение в сторону более дорогих предложений. Последнее, в свою очередь, скорее всего, объясняется тем, что такие квартиры, в отличие от более дешевых, просто не продаются. Или продаются очень долго.

Специфика Нижнего Печерска, как мы уже писали, в том, что здесь много новостроек, квартиры от застройщиков в которых на этапе строительства или даже после его окончания стоят заметного дешевле, чем на вторичном рынке. Отсюда и общий спад.

С этим же связано и снижение цен на трехкомнатные квартиры как на Нижнем Печерске, так и в Печерском районе в целом — количество предложений такого типа квартир в новостройках на общем фоне заметно выросло. В целом по району в 2013 году именно трехкомнатные квартиры по цене квадратного метра подешевели больше остальных — на 18,4%. Снижение цены в сегменте двухкомнатных составило 6,7%, однокомнатные подешевели еще меньше — на 3,6%. А вот четырехкомнатные квартиры, большую часть которых здесь — по праву или с большой натяжкой — относят к элитной недвижимости , и которые самые дорогие в Печерском районе, наоборот подорожали, хоть и всего на 3,6%.

В целом, Печерский район — один из немногих в Киеве достаточно компактных и однородных, как в отношении цен на квартиры, так и жилого фонда: здесь преобладают дореволюционные дома, «сталинки», кирпичные «хрущевки» и новостройки, при этом, почти нет типичных для спальных районов панельных домов.

Примечательно, что и без того самые дорогие квартиры в дореволюционных домах в Печерском районе за год подорожали, хоть и всего на 1,7%, до $3725 за квадратный метр. А вот квартиры в новостройках в Печерском районе , напротив, существенно, подешевели — на 10%, до $2902/кв.м. Причина, опять же, в том, что этот сегмент в последнее время заметно разбавили более дешевые предложения от застройщиков. «Сталинки» тоже подешевели — на 8,7%, до $2985/кв.м - и сегодня, как и год назад лишь незначительно дороже новостроек, хотя в течение большей части года цена последних была заметно выше.

Цена квадратного метра в кирпичных ведомственных домах за год выросла на 3,2%, до $2814. Предложений в таких домах в Печерском районе немного, но структура предложений заметно сместилась в сторону более дорогих, в том числе, и по цене квадратного метра, квартир. Если год назад абсолютное большинство предложений в этом сегменте составляли однокомнатные квартиры, а трехкомнатные — всего 20% предложения, то сегодня количество одно-, двух и трехкомнатных примерно одинаково, а количество продаваемых четырехкомнатных и вовсе заметно выросло.

На 1,7%, до $2433/кв.м подорожали квартиры в кирпичных «хрущевках». Здесь, в отличие от остальных сегментов района, самыми дорогими по цене квадратного метра как были, так и остались однокомнатные квартиры, но их доля в общем количестве предложений уменьшилась с 58% до 40%, в то время как доля самых дешевых по цене квадрата трехкомнатных выросла с 15% до 25%. Кроме того, с 26% до 34% выросла доля продаваемых двухкомнатных квартир, которые, к тому же, еще и подорожали на 7,3%. Заметный рост одновременно количества и цены предложений в отдельных сегментах, как мы помним, обычно происходит в том случае, если квартиры в этом сегменте продаются плохо.

Что касается самых бюджетных квартир в панельных «хрущевках» и «чешках», они в Печерском районе подешевели на 9,8%, до $2144/кв.м.

Как видим, в самом дорогом по цене квартир Печерском районе рыночную динамику обеспечили два противоречивых фактора: увеличение в общем количестве предложений как доли дорогих квартир, так и относительно дешевых - в новостройках от застройщиков.

Шевченковский район отличается от Печерского, в первую очередь, тем, что включает массивы как в историческом центре, так и на самых окраинах, потому ни о какой однородности здесь речь не идет.

Но самое интересное, что при общем росте цены по району, на массивах наблюдаем спад. Исключение составляет только Татарка, где цена квадратного метра за год выросла на 5,8%, до $2129.

Наибольшее снижение цены на Нивках — квартиры там подешевели на 8,4%, до $1509/кв.м. Немногим меньше снижение цен на квартиры в историческом центре Киева — на 6,3%, до $2857/кв.м. На 4%, до $2070/кв.м упали в цене квартиры на Лукьяновке, на 3,6%, до $1690 - на Сырце. Наименьшее снижение на Шулявке — всего 1,5%, цена квадратного метра там сегодня $1979.

Что примечательно, смещения предложений в пользу более дорогих массивов здесь не произошло. Разве что вдвое увеличилась доля предложения квартир на Татарке , где они как раз дорожают.

Правда, подорожание это тоже условное: главным образом, за счет того, что вдвое выросло предложение трехкомнатных квартир, а их цена — на 4,8%. Одно- и двухкомнатные квартиры подешевели на 3,4% и 1,7% соответственно, да и доля их в общем количестве предложений заметно снизилась. Кроме того, на Татарке на 7,9% подорожали квартиры в «сталинках», доля которых около 20% в общем количестве продаваемых на массиве квартир.

Рост цен в целом по Шевченковскому району обусловлен также подорожанием двух- и трехкомнатных квартир. Двухкомнатные подорожали на 4,4%, трехкомнатные — на 5,6%. Однокомнатные в конце 2013 стоили столько же, сколько и в начале, хотя в течение года наблюдались заметные колебания. А вот четырехкомнатные подешевели на 15%. Правда, этот сегмент, во-первых, немногочисленен, а во-вторых, в конце 2012 — начале 2013 для него был характерен заметный, но непродолжительный рост цен.

Что касается динамики цен по разным типам домов в Шевченковском районе, то ни в одном из сегментов квартиры ощутимо не подорожали. Более того, квартиры в дореволюционных домах упали в цене на 7,9%, в «сталинках» - на 4,6%, в новостройках меньше — на 1,2%, в кирпичных «хрущевках» цена такая же, как и год назад, хоть и колебалась в течение года. Это наиболее массовые типы жилья в Шевченковском районе.

Незначительно, менее 1%, подорожали квартиры в кирпичных ведомственных домах и домах серии «типовая панель», но как первые, так и вторые немногочисленны, потому этот рост едва ли можно считать показательным.

Панельные «хрущевки» и «чешки» в Шевченковском районе подешевели в 2013 году на 5,3%.

При этом заметно выросли в общем количестве предложений доли более дорогих сегментов - «сталинок» и новостроек, а наиболее массовых кирпичных «хрущевок», наоборот, снизилась. Это еще одна из причин статистического роста цен по району.

Рост этот, как видим, столь же условен, как и снижение в Печерском районе. Подорожание, если и наблюдается, то лишь в отдельных сегментах. И даже оно вызвано большей частью застойными процессами на рынке, нежели реальным спросом на квартиры определенных типов в тех или иных районах и массивах. Сегменты, действительно пользующиеся спросом, — а это преимущественно однокомнатные квартиры в кирпичных «хрущевках» и новостройки - в течение года в цене были достаточно стабильны.

Автор:  Наталия Рева , © domik.ua, 2014