«Модернизация» рынка недвижимости продолжается
Налог на недвижимость
Первое и, пожалуй, главное, из них — вступление в силу налога на недвижимость . Его столько раз вводили, отменяли, переносили, изменяли условия налогообложения, что сегодня уже трудно однозначно сказать, кто должен платить налог, а кто — нет. И, главное, исходя из чего платить — общей площади или жилой?
На сегодняшний день точно известно, что в 2014 году налог платить таки придется. Единственная преграда — отсутствие реестра плательщиков налога, вернее, Государственного реестра прав на недвижимое имущество — устранена: реестр вступил в силу.
Как и предполагалось изначально, платить налог нужно будет, исходя все-таки из жилой площади недвижимости. Хотя такое понятие как «жилая площадь» в Налоговом кодексе и не закреплено. Согласно Жилищному кодексу, жилую площадь квартиры составляет сумма всех жилых комнат без учета площади встроенных шкафов. Относится к жилой и площадь однокомнатных квартир, являющихся одновременно кухнями, то есть квартир-студио . Не относится - площади кухонь, ванных, коридоров и холлов, встроенных шкафов, кладовок и других подсобных помещений, а также площадь помещений, переведенных в нежилые.
Стоимость недвижимости при расчете суммы налога по-прежнему не учитывается. Зато налоговую льготу несколько расширили по сравнению с первоначальным вариантом: теперь она распространяется на суммарную площадь находящегося в собственности жилья. Так, владелец освобождается от налога, если суммарная жилая площадь одной или нескольких, находящихся в собственности квартир, не превышает 120 кв.м, домов — 250 кв. м, квартиры в дома — 370 кв.м.
Сумма налога будет несколько выше, чем предполагалось в прошлом году, поскольку рассчитывается на основании минимальной заработной платы, а она в 2014 составляет 1218 грн. Так, если суммарная жилая площадь квартиры или нескольких квартир составляет от 120 до 250 кв.м, дома — от 250 до 500 кв. м., квартиры и дома — от 370 до 740 кв.м, за каждый «лишний» квадрат придется заплатить 1% минимальной заработной платы — 12,18 грн. Если жилая площадь квартир больше 250 кв.м, домов — 500 кв. м, квартиры и дома — 740, налог будет начисляться в размере 2,7% минимальной заработной платы — 32,86 грн за каждый квадратный метр сверх налоговой льготы.
В Министерстве налогов и сборов обещают разослать уведомления о сумме налога за 2014 год всем налогоплательщикам до 1 июля.
Есть в новой редакции налога на недвижимость и еще одно уточнение: налоговая льгота не распространяется на объекты недвижимости, используемые для получения прибыли. То есть, если одну из имеющихся у вас квартир, общая площадь которых меньше 120 кв.м, вы сдаете в аренду или как-нибудь иначе используете с целью получения прибыли, налог за нее придется заплатить в полном объеме. Что едва ли будет способствовать легализации арендодателями доходов от аренды : по закону им теперь придется платить не только налог на прибыль, но и налог на недвижимость.
«Упрощение» регистрации недвижимости
Через год после введения новых правил регистрации недвижимости Минюст решил эту процедуру «упростить». Соответствующее постановление Кабмина вступит в силу уже с 12 февраля .
«Упрощений» Минюст обещает сразу несколько. Во-первых, теперь, помимо личного обращения в регистрационную службу, заявитель, желающий зарегистрировать свою недвижимость, сможет переслать соответствующие документы через «Укрпочту» или отправить курьерской службой.
Второе упрощение состоит в возможности одновременной регистрации права собственности и вещных прав, производных от права собственности (владение, использование, распоряжение имуществом), на основании одного заявления. Сейчас подается два разных заявления — от собственника и правообладателя.
«Упрощение» регистрации прав собственности на квартиры в новостройках , построенных с привлечением средств населения - то есть, практически всех — состоит в разграничении пакетов документов для застройщика и инвестора. Теперь инвестору нужно будет подтверждать право собственности только на свою квартиру — пакет документов на дом будет подавать застройщик. Это, пожалуй, действительно плюс.
Наконец, новым порядком предусмотрена возможность получения информации из реестров, функционировавших до 1 января 2013 года, если она не содержится в действующем едином Госреестре прав.
Вроде бы, все хорошо и даже в пользу граждан. Но есть в постановлении Минюста один небольшой нюанс, не упрощающий, а, наоборот, усложняющий оформление сделок. Сухим юридическим языком норма звучит так: «нотариус, совершивший нотариальное действие с недвижимым имуществом, осуществляет государственную регистрацию прав, приобретенных исключительно в результате осуществления такого действия». На практике это значит, что нотариус сможет внести изменения в Госреестр только в том случае, если он же внес в электронные реестр данные о настоящем собственнике в течение 2010-2013 гг. Если же настоящий собственник получил право собственности в результате приватизации или квартира была куплена до того, как начал действовать электронный реестр, владельцу придется сначала внести данные о себе в Госреестр, и лишь с выпиской из него он сможет оформить сделку у нотариуса. Таким образом, говорит директор Подольского отделения АН «Планета Оболонь» Игорь Комар, заключение сделки растянется на дополнительные две недели.
Конечно, теоретически это должно обезопасить покупателей от мошенников. Но на практике, скорее всего, создаст очереди в регистрационной службе и предпосылки для коррупции. Зато «Укрпочта» и курьерская служба получат возможность подзаработать.
И снова об оценке
Новые правила оценки формально вступили в силу еще 1 ноября. Фактически же большинство сделок до конца января осуществлялось на основании отчетов, оформленных по старым правилам и преимущественно задним числом.
С 1 февраля заключить договор купли-продажи можно будет только на основании оценки, произведенной сертифицированным оценщиком и зарегистрированным в Фонде госимущества .
Еще осенью прошлого года действующие на тот момент оценщики сетовали, что во-первых, они останутся без роботы, во-вторых, новых оценщиков просто не хватит для оценки всех продаваемых объектов. СМИ изобличали новые правила оценки как аферу ФГИ . Специалисты же рынка вместе с Минюстом утверждали, что оценка станет быстрее и дешевле.
Что мы сегодня имеем на деле?
На деле, компании, умудрившиеся получить лицензию на проведение оценки по новым правилам, пока предлагают заказчикам условия, не слишком отличные от действовавших доселе. «Если раньше мы могли оформить оценку за 2-3 дня, то сегодня это занимает неделю. К тому же, продавец теперь обязан лично расписаться в реестре Фонда Госимущества» - рассказывает Игорь Комар. Стоимость оценки на сегодняшний день составляет 300-400 гривен.
Не исключено, что в ближайшем будущем, правительство порадует нас очередными «упрощениями» и «улучшениями» на рынке недвижимости. Правда, для этого нужно, чтобы это правительство было сформировано. Ну, а рынку, пребывающему в состоянии анабиоза, как показывает опыт прошлого года, перемены не страшны.
Автор: Наталия Рева , © domik.ua, 2014
