На дне: рынок недвижимости полностью остановился

Просмотр объявлений по продаже квартир свидетельствует о том, что украинский рынок недвижимости в ценовом диапазоне немного подрос.

Год назад средняя стоимость одного квадратного метра на "вторичке" в Киеве составляла 2,1 тыс. долларов, а на первичном рынке - 11,5 тыс. грн. Сейчас за один квадратный метр вторичного жилья просят 2,3 тыс. долларов, в новом доме - 11,8 тыс. грн.

Впрочем, это заявленная стоимость. Участники рынка говорят, что спрос на квартиры в этом году резко упал, а продавцы квартир, не увидев выгодных предложений, стали снимать с продажи свою недвижимость. "Сейчас рынок стоит. Нет ни продавцов, ни реальных покупателей", - резюмирует текущую ситуацию брокер Иван Ефименко.

На дне

Второе полугодие 2013 года дало участникам рынка недвижимости слабую надежду на оживление отрасли. В конце прошлого года цены на квартиры начали немного расти. Так, средняя стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в Киеве в октябре 2013 составляла 2078 долларов, а в конце 2013 года цена достигла 2131 доллара. На первичном рынке также наблюдалась, пусть и не столь заметная, но все же положительная для продавцов динамика: в октябре 2013 года квадратный метр такого жилья выставляли на продажу по цене 11,47 тыс. гривен, в декабре - по 11,54 тыс. гривен.

Но как выяснилось, рост заявленной стоимости был спровоцирован обострением политической ситуации в стране. Некоторые состоятельные украинцы поспешили избавиться от элитной недвижимости. "Средняя цена по рынку выросла потому, что в конце года на продажу выставили дорогие квартиры. Богатые украинцы такое имущество пытались продать быстро и были готовы хорошо уступить", - рассказал на условиях анонимности один из риэлторов крупного агентства недвижимости.

Спрос и количество сделок не порадовали продавцов недвижимости. В прошлом году продавали всего на 3% квартир больше, чем в 2012 году.

Ситуация последних месяцев еще больше ухудшила состояние дел на рынке недвижимости. "Политический кризис, падающий курс гривны, фактическая остановка работы финансового рынка, общее социальное напряжение - все это негативно сказалось как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В марте мы не заключили ни одного соглашения, хотя обычно это хороший для нас месяц", - рассказывает Марьяна Оноприенко, владелица небольшого агентства недвижимости "М-Консалт".

"Курс доллара автоматически увеличил стоимость квартиры почти на 30%. Некоторые банки приостановили свои ипотечные программы. К тому же в марте в НБУ приняли решение об ограничении снятия валютных депозитов - не более 15 тысяч гривен по текущему курсу в сутки. Чтобы снять около 250 тысяч долларов, необходимо было чуть ли не месяц каждый день обращаться в банк. Так что те, кто мог и хотел купить квартиру, не смогли этого сделать", - объясняет Иван Ефименко.

Дисконт для клиента

Впрочем, несмотря на такое положение вещей, заявленные цены на рынке недвижимости не снижаются. Большинство продавцов, в ожидании лучшего времени, снимают свои квартиры с торгов. Те, кто намерен продать квартиру сейчас, привязывает стоимость квадратного метра к курсу доллара.

"Доходы украинцев не выросли. Более того, доходы будут сокращаться, прогнозируют инфляцию на уровне 15% , соответственно и цена на квартиры должна упасть, но пока мы этого не наблюдаем. Более того, продавцы квартир не хотят потерять ни доллара, и не хотят продавать по какому-то фиксированному курсу, хотят - по текущему на день заключения сделки. Но как мне рассчитать расходы?" - недоумевает бизнесмен Александр Смирнов, который планирует купить квартиру в Киеве.

Отметим, на заключение соглашения - проверку всех необходимых документов на квартиру, выписку из ЖЭКа и решения других формальностей нужно, как минимум, две недели. Как за это время поведет себя гривна?

"Неуступчивые только те продавцы, которые не спешат с продажей. Те, кому нужно срочно продать свою недвижимость, активно идут навстречу клиентам. Дисконт в таких случаях может достигать 20%. Правда, спешат продать квартиру - единицы, а желающих купить трехкомнатную по цене однокомнатной - множество", - комментирует Иван Ефименко.

Есть и более серьезные скидки. Средняя реальная стоимость квадратного метра квартир Киева в феврале 2014 года в среднем была на 29,7% ниже средней заявленной. Больше уступали в Шевченковском и Печерском районах - там скидки достигали 44% и 38% соответственно, меньше всего соглашались уступать в Оболонском районе - продавцы были готовы снизить цену на 0,1%.

По оценкам экспертов, больше всего спешат избавиться от квартир те, у кого еще остались невыплаченные ипотечные кредиты, взятые до кризиса 2008 года в долларах. При нынешнем курсе платежи по таким кредитам для них стали неподъемными. Есть также люди, которые планируют переезд или расширение жилплощади, но таких продавцов очень мало и на общую статистику по рынку они не влияют.

Курс и перспективы

Однако, считают эксперты, в ступоре рынок находиться долго не будет, но дать прогноз по ценам пока не могут. "Прекратится паника, стабилизируется курс доллара и уже тогда будет понятно, куда пойдут цены на жилую недвижимость в столице - вниз или вверх. Интерес к квартирам совсем не пропал - люди звонят и ходят на просмотры, торгуются, но не покупают - они изучают рынок самостоятельно. Так было в 2009 году, когда рынок рухнул", - говорит Иван Ефименко.

Некоторые участники рынка рассчитывают на переселенцев из Крыма и других регионов. "Крымчане интересовались покупкой квартир в Киеве и городах-спутниках. Было несколько звонков от жителей Донецка и области. Но это стратегические клиенты, чтобы купить недвижимость здесь, им нужно продать свои квартиры у себя. На это требуется время", - считает Марьяна Оноприенко.

"Теоретически, при росте курса доллара цены на недвижимость должны упасть или как минимум остаться на прежнем уровне в гривне. Так, по крайней мере, было в кризисном 2009 году", - считает Александр Смирнов.

Специалисты по продаже недвижимости считают, что в ближайшие месяцы, если курс доллара останется на этом уровне или продолжит свой рост, цены на жилье начнут снижаться.

"Снижение начнется с "первички", которая за собой потянет квартиры на вторичном рынке. Насколько подешевеют квартиры? Как минимум на процент удорожания доллара относительно гривны, но если ситуация ухудшится - увеличится безработица, начнется дефляция, обострятся внешнеполитические проблемы, подорожают коммунальные услуги - квартиры могут подешеветь в два раза и даже больше. В любом случае, повода для подорожания я не вижу - нет ни доступной ипотеки, ни роста доходов граждан, а спекулятивный интерес, который задавал динамику рынку, пропал еще в 2009 году", - говорит юрист Лев Пащенко.