Налогообложение при подписании договора обмена жильем в 2018 году

В действующем законодательстве Украины при договоре обмена жилой недвижимостью применяются правила, по которым участники сделки выступают в статусе и продавца, и покупателя.

Domik.ua выяснил, какие фискальные обязательства должны выполнить участники сделки обмена жильем при нотариальной регистрации договора.

Правовые особенности договора обмена жильем

По определению из статьи 715 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), договор мены/бартера — это соглашение такого содержания:

- каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой;

- каждая из сторон договора - это продавец товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который получает взамен;

- договором может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей;

- право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после выполнения обязательств передачи имущества обеими сторонами, если иное не установлено договором или законом;

- договором может быть установлен обмен имущества на работы/услуги;

- законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора мены.

В статье 716 ГКУ указано, что к договору мены применяются общие положения про куплю-продажу, поставки, договор о контрактации или иные договоры, элементы которых содержатся в договоре мены, если это не противоречит существу обязательства.

По правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 25 Закона Украины №3334-15 «О жилищном фонде социального назначения» в редакции от 30.11.2016, обмен возможен при наличии письменного согласия членов семьи собственника жилья.

Читайте также: Какую справку для регистрации купли-продажи жилья отменил Минюст

Обмен происходит на основе положений статей 79-89 Жилищного кодекса Украины (ЖКУ) в редакции от 01.01. 2018 и постановления Совета Министров УССР №31 от 31.01.1986 «Об утверждении Правил обмена жилых помещений в Украинской ССР». Последний документ дублирует положения ЖКУ.

В этих законодательных актах предметами обмена названо такое жилье:

- отдельная квартира или иное изолированное помещение из одной или нескольких комнат;

- одноквартирный жилой дом;

- часть жилого дома, которая приходится на долю пользователя/нанимателя или члена его семьи, в том числе — смежная или часть комнаты.

Неизолированное жилое помещение из одной или нескольких комнат не может быть предметом обмена.

Обмен жилыми помещениями может произойти между гражданами, которые проживают в одном или разных домах, расположенных в данном или ином населенных пунктах.

Ограничения обмена жильем

В статье 86 ЖКУ указаны неприемлемые условия сделки. Для составления договора обмена жильем необходимо учесть, что в положениях этой статьи нет термина «собственник жилья» и «владелец жилья». К участникам договора обмена применяется термин «наниматель жилья». ЖКУ имеет законную силу в редакции от 01.01.2018 на основании Закона Украины №2246-19 «О Государственном бюджете Украины на 2018 год» . Об этом говорит официальная регистрационная запись на сайте Верховной рады Украины о правомерности ЖКУ.

Особенность терминологии статьи 86 ЖКУ не влияет на ее положения, направленные на защиту имущественных прав и охрану здоровья участников обмена.

Читайте также: Сколько стоит независимая оценка недвижимости в Украине в 2018 году

Обмен жилыми помещениями не допускается при таких условиях:

- если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения или признания ордера не действительным. Это означает, что возбужденное судебное разбирательство в отношении участника обмена, не позволяет заключить договор;

- если один из участников обмена - член жилищно-строительного кооператива, по которому рассматривается вопрос об исключении из кооператива;

- если обмен имеет корыстный или фиктивный характер;

- если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит сносу или дом/жилое помещение грозит обвалом или подлежит переоборудованию для других целей;

-если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или перепланировкой обмениваемого жилого помещения;

- если жилое помещение - служебное или находится в общежитии;

- если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприятия, учреждения, организации;

- если в связи с обменом в квартиру, в которой проживает два или более наниматели, вселяется лицо, которое болеет тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем, не может проживать в такой квартире;

- если в результате междугородного обмена на жилье в областных центрах и городах в курортных зонах размер жилой площади на каждого члена семьи будет меньше установленной нормы.

В ГКУ обмен жильем отнесен в книгу пятую «Обязательственное право», которое допускает приоритет для условий и порядка сделки, установленных участниками договора. Ограничения из статьи 86 ЖКУ могут получить значение в случае конфликта интересов между сторонами договора и возбуждения судебного разбирательства.

Налоги и сборы при заключении договора обмена жильем

По правилам пункта 172.4 статьи 172 Налогового кодекса Украины (НКУ), во время проведения операций по продаже/обмену объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии таких документов участников сделки:

- акта о величине оценочной стоимости обмениваемой недвижимости;

- документа об уплате налога в бюджет стороной/сторонами.

В подпункте «а» пункта 172.5 статьи 172 НКУ, указаны такие правила уплаты налога при регистрации договора обмена недвижимостью:

- участник обмена самостоятельно определяется и уплачивает сумму налога через банковские учреждения;

- оплата налога происходит до нотариального удостоверения договора.

За регистрацию договора обмена жильем каждая сторона обязана уплатить налог по ставке, предусмотренной в зависимости от следующих обстоятельств:

- статуса резидент/нерезидент;

- вида отчужденного/обменянного жилья;

- сроков владения имуществом;

- количества сделок отчуждения/обмена, совершенных в течение одного отчетного/налогового года.

Читайте также: Особенности покупки квартиры через жилищно-строительный кооператив

Не облагается налогом на доходы физических лиц отчуждение/обмен жилыми домами, квартирами, садовыми/дачными домами с земельными участками в таких случаях:

- если указанные объекты находились в собственности более трех лет;

- если указанные объекты отчуждаются не чаще одного раза в отчетном/налоговом году.

В иных случаях — физлицо совершило отчуждение недвижимости более одного раза в отчетный период, и объект находился в собственности менее 3-х лет — налог уплачивается по ставке 5% оценочной стоимости отчужденного/обменянного объекта. Эта ставка распространяется на физических лиц — резидентов Украины.

Физические лица — нерезиденты Украины уплачивают налог по ставке 18%.

Каждый участник договора обмена жильем в качестве продавца должен сделать такие выплаты в пользу государства:

- государственную пошлину в размере 1% от утвержденной оценочной стоимости отчужденного им имущества — по правилам пункта 3 статьи 3 Декрета кабинета министров Украины № 7-93 «О государственной пошлине» ;

- военный сбор в размере 1,5% утвержденной оценочной стоимости отчужденного им имущества — по правилам пункта 16.1 подраздела 10 раздела XX переходных положений НКУ.

Читайте также: Оформление ренты в 2018 году: как получить квартиру в собственность со скидкой до 40% рыночной стоимости

Узнать подробно, как оформить и провести сделку по обмену жилой недвижимостью можно на форуме юридическая консультация.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018