Особенности покупки квартиры через жилищно-строительный кооператив

Кабинет министров Украины постановлением от 29 марта 2017 года №195 ввел в законную силу принятые Верховной радой изменения в ряд законодательных актов, регулирующих кооперативную деятельность. В начале 2018 года портал Domik.ua решил разобраться, какие законодательные новации касаются деятельности жилищно-строительных кооперативов.

Правовая база для жилищно-строительного кооператива

Деятельность жилищно-строительных кооперативов в Украине регулируют такие законодательные акты:

- Гражданский кодекс Украины в редакции, утвержденной законом №2147а-19 от 15.12. 2017;

- Налоговый кодекс Украины в редакции, утвержденной законом №№2198-19 и 2176-19 от 03.12.2017;

- Закон «О кооперации» №5 от 2003 года в редакции, утвержденной законом №1206-18 от 06.11.2014.

Законом определено, что жилищно-строительный кооператив – это юридическое лицо, созданное физическими и/или юридическими лицами, которые объединились на основе добровольной консолидации их имущественных и паевых взносов для участия в строительстве, цель которого обозначена, как возмещение потребностей членов кооператива в жилье.

По видам деятельности, кооперативы делятся на такие типы:

- производственные;

- обслуживающие;

- потребительские.

Жилищно-строительные кооперативы отнесены к обслуживающим. Главная цель работы таких – создание услуг членам кооператива. На основании выбранного организаторами вида деятельности происходит налогообложение кооператива. В соответствии с положениями раздела III Налогового кодекса, если жилищно-строительный кооператив как юридическое лицо предоставляет услуги не для получения прибыли, то он освобожден от уплаты налогов со всех видов доходов, полученных в ходе определенной уставом деятельности.

Читайте также: Где инвесторы покупают квартиры в Киеве: портрет покупателя и локация новостройки

Завершение строительства жилого комплекса «Власна квартира» жилищно-строительным кооперативом «Власна квартира»

Создание жилищно-строительного кооператива

Жилищно-строительный кооператив могут создать минимум три учредителя в статусе физических и юридических лиц, резидентов и нерезидентов Украины. На учредительном собрании организаторы принимают документ о создании кооператива и определяют дату общего собрания граждан, намеренных в него вступить.

Членами кооператива могут стать граждане Украины, иностранцы, лица без гражданства и юридические лица Украины и иностранных государств. Для вступления в кооператив граждане подают заявление и оплачивают вступительный взнос и личный пай, в размерах, определенных уставом.

В законе «О кооперации» определены статусы действительных и ассоциированных членов кооператива. Статус действительных членов получают физические и юридические лица, чей взнос и пай позволяет развернуть практическую деятельность кооператива на начальном этапе. На общем собрании, высшем органе управления кооператива, действительные члены наделены решающим голосом.

Читайте также: Анализ законности жилого комплекса «Parkland»

Статус ассоциированных членов получают лица, чей личный пай обеспечивает право приобретения жилья. Ассоциированные члены выражают на общем собрании совещательный голос.

Участники общего собрания утверждают статут кооператива для последующей регистрации устава и получения статуса юридического лица, выбирают правление и ревизионную комиссию.

Регистрирование кооператива происходит в соответствии с положениями раздела IV закона Украины № 755-15 от 01.01.2017 «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований». Руководство кооператива передает уполномоченному государственному регистратору, нотариусу, регистрационную карточку, утвержденный устав в двух экземплярах и квитанцию об оплате процедуры регистрации.

Получение регистрации делает действительным статус юридического лица. С этого момента руководство кооператива может приступить к оформлению землеотвода под стройку, заключению договоров со строительными подрядными организациями.

Читайте также: Заложникам долгостроя: инструкция как создать жилищно-строительный кооператив и обрести квартиру

Жилой комплекс «Чемпион» в Голосеево, построенный ЖСК «Нова оселя»

Какие нормы надо выполнить для признания ЖСК неприбыльным

Правила и порядок предоставления статуса неприбыльным общественным организациям и объединениям определены постановлением кабинета министров Украины от 29 марта 2017 года №195 «О внесении изменений в постановление кабинета министров Украины от 13 июля 2016 года №440».

Постановление Кабмина №195 привело ведение реестра неприбыльных учреждений и организаций в соответствие с новыми редакциями таких актов:

- Закона №755-IV «О регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований» от 15 мая 2003 года;

-Закона №1667-VIII «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно уточнений отдельных положений о налогообложении неприбыльных организаций» от 6 октября 2016 года;

- Закона №1797-VIII «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно улучшения инвестиционного климата Украины» от 21 декабря 2016 года.

Читайте также: Новые требования к нотариусам при заверении сделок с недвижимостью: изменения Минюста

В соответствии с положениями пункта 133.4. статьи 133 Налогового кодекса Украины, жилищно-строительные кооперативы получают статус неприбыльной организации при следующих условиях:

- кооператив должен быть создан и зарегистрирован в порядке, определенном для соответствующей категории неприбыльной организации – жилищно-строительной, сельскохозяйственной, религиозной, образовательной и др.;

- в уставе жилищно-строительного кооператива необходимо наличие положения о том, что полученная прибыль используется для оплаты труда работников – членов кооператива и для выплаты социального взноса. Распределение дохода среди учредителей и членов органов управления кооператива и связанных с ними лиц не допускается;

- в уставе нужно зафиксировать положение об использовании доходов исключительно для финансирования расходов на содержание кооператива и деятельности по реализации цели, для достижения которой кооператив создан;

- в уставе должно быть положение, что в случае прекращения деятельности жилищно-строительного кооператива как юридического лица в результате ликвидации, слияния или преобразования, его актив передается одной или нескольким неприбыльным организациям.

Читайте также: Виды отделов продаж новостроек

Для получения статуса неприбыльной организации кооператив необходимо внести в реестр неприбыльных организаций и учреждений, который ведет Государственная фискальная служба Украины (ГФСУ). Руководство кооператива подает заявление через сервис «Электронный кабинет плательщика». Включение в реестр неприбыльных организаций и учреждений происходит по коду Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕДРПОУ), который присваивают юридическому лицу.

По правилам Налогового кодекса, статус неприбыльного предоставляется жилищно-строительному кооперативу с первого числа месяца, следующего за месяцем, в течение которого был принят в эксплуатацию жилой дом, сооруженный или приобретенный кооперативом.

После завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию, жилищно-строительный кооператив оформляет статус неприбыльной организации. Наделенный таким статусом ЖСК как юридическое лицо, не владеет правом вести строительство нового объекта.

Читайте также: Доверие инвесторов и уровень продаж: когда стоит покупать жилье в новостройке

Строящийся жилой комплекс «Енисейская усадьба» от одноименного ЖСК «Енисейская усадьба»

Как квартира переходит в собственность пайщика ЖСК

В ходе строительства дома жилищно-строительный кооператив оперирует как юридическое лицо, заказчик проекта и сторона договора с подрядными строительными организациями. По завершению строительства и ввода здания в эксплуатацию ЖСК подает соответствующие документы в ГФСУ, чтобы получить статус неприбыльной организации.

Получение подтверждающей выписки из «Реестра неприбыльных организаций и учреждений» позволяет переоформить на ЖСК право собственности на квартиры в новом доме. Завершение этого этапа предоставляет возможность запустить механизм передачи квартир в собственность членам кооператива. Решением общего собрания неассоциированные члены получают статус ассоциированных. Благодаря этому, такие члены кооператива могут реализовать с ЖСК договор мены квартиры на внесенный пай. При зачислении обмена одна часть пая идет в зачет полученной от ЖСК квартиры, вторая – учитывается как вступительный взнос. Утверждение договора мены сторонами означает, что член кооператива получил в собственность квартиру и уступил ему право собственности на свой пай. Это позволяет владельцу квартиры выйти из ЖСК и распоряжаться жильем на свое усмотрение.

Если член кооператива еще не выплатил свой пай, он может владеть и пользоваться квартирой, но распоряжаться – например, продать или сдать в аренду, допускается только при согласии кооператива.

Выплатив пай в полном объеме, владелец квартиры должен зарегистрировать право собственности на нее в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Построенный и введенный в эксплуатацию ЖСК «Вильямса» жилой комплекс «Вильямс Авеню»

Обсуждения особенностей действующих объединений граждан для строительства недвижимости находятся на форуме жилищно-строительных кооперативов портала Domik.ua.

Сделать выбор интересующей жилой недвижимости по предложениям строительных компаний для инвестирования в Киеве, можно в актуальном каталоге жилья от застройщиков столицы.

Подробно выяснить, как развивалась конкретная столичная строительная компания, и изучить список ее объектов можно в полном перечне застройщиков Киева 2018.

Узнать новости и доминирующие тенденции на рынке новостроек, понять, из-за чего стройки признают незаконными, по фото отследить ход работ на интересующей стройплощадке – это, и многое другое доступно на форуме недвижимости интернет-портала Domik.ua.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018