Не нужен Вам берег турецкий?
Данной статьей DOMIK.NET начинает серию публикаций, посвященных зарубежным инвестициям. Похоже, отечественная недвижимость на очередном рубеже: покупка жилья для дальнейшей аренды сегодня не более доходна, чем депозитные вклады. На повестке дня - импорт капитала, вложения во что-нибудь далекое и перспективное, благо, в предложениях недостатка нет. В Интернете - водопад головокружительных предложений в самых модных регионах планеты: Мальдивы, Панама, Дубаи. Однако на многочисленных выставках по недвижимости предложений не так много, и география их не столь экзотична. Присматривающемуся к мировому истэйту украинцу представляют Болгарию, Турцию, Хорватию, Грецию. Еще пожалуй, Испанию с Германией. Все.
Оно и понятно, отечественный бизнесмен привык получать инвестиции из-за рубежа, а не вкладывать "за горизонт". Тут со своим законодательством поди разберись, а уж иноземные правила...
Действительно, кроме видимых невооруженным глазом преимуществ инвестиций в зарубежную недвижимость, существует и обратная сторона. Прежде чем обратиться к застройщикам, юристам и финансистам, спросите себя: впишитесь ли вы в новые экономические условия, политические реалии и юридическую практику? В конце концов - подойдет ли вам климат выбранного места? Если вам за 50 и вы - гипертоник, то акклиматизация при пересечении параллелей и смена биологических ритмов при перелете меридианов окажется настоящей проблемой. Это - помимо прививок от экзотических хворей.
Деньги, вперед!
Да что там заграница, проблемы с зарубежным жильем начинаются еще тут, дома. Главная - вывоз инвестируемого за пределы отчизны.
По правде говоря, вывезти деньги не сложно, и в любых количествах, но только делать это нужно в строгом согласии с Законом. А он настаивает на соответствующем лицензировании со стороны Национального Банка. По свидетельству сотрудников профильных агентств, из всех изъявивших желание заполучить такую лицензию, удовлетворяются меньше 30%. Оно и понятно, НБУ это делает пока еще не на коммерческой основе, поэтому проверка официальности ваших доходов, "правильности" источника их поступлений, а главное, отсутствия задолженностей по налогам рассматривается как обременительная нагрузка и трата времени чиновника.
Иное дело, конвертация долларовых пачек во что-то менее тривиальное: квитанцию от "Вестерн Юнион", пластинку Visa или на худой конец дорожные чеки имени Джеймса Кука. Последнее имеет смысл только по предварительной договоренности с застройщиками, которые, как правило, соглашаются на такой вид оплаты. В ином случае вам придется менять чеки в банке, а это - все те же проверки. Кроме того, с помощью дорожных чеков вывезти из Украины можно до $10 тыс. Ведь чеки - та же наличность, которую необходимо декларировать.
Почти в каждом упомянутом случае речь идет лишь о первом взносе, так как согласно инструкции Минфина, "физические лица-резиденты могут осуществлять за пределы Украины переводы иностранной валюты в сумме, эквивалентной не более чем 15 тыс. грн.". Это же касается и иностранных граждан, живущих и работающих в Украине. Для перевода суммы, превышающей этот уровень, можем посоветовать открытие текущего счета в иностранной валюте и предоставление документов, подтверждающих происхождение средств.
Только в случае выезда на постоянное место жительства, никто не вправе ограничивать вас ни в количестве, ни в формах провоза ценностей.
Вывезти деньги можно и на кредитке, которую никто не предъявляет на таможне: средства на карточном счету формально не покидают родину, но даже если бы вывозимая сумма заявлялась, проверить ее было бы невозможно, ведь такая информация - банковская тайна. На сегодня это одно из главных преимуществ "пластика" перед дорожным чеком. Однако использование карты также желательно оговорить. На этот раз - со своим банком, ведь информацию о снятии крупной суммы за границей банк должен представить в налоговую администрацию.
По информации тех же работников риэлторских агентств, абсолютное большинство отечественных инвесторов для скорой и беспрепятственной "трансляции" сбережений, привлекают друзей и просто знакомых - владельцев предприятий с иностранными корреспондентскими счетами. В случае их согласия за определенный процент (до 2%) перевести деньги на указанный вами банковский счет, никаких деловых гарантий вы не получите, однако уровень личных контактов сам по себе может рассматриваться как фактор надежности.
Cогласно неофициальному рейтингу, первое место по форме вывоза денег занимают наличные. Второе место - за пластиковыми картами, использование которых постоянно растет (в 2007-м отечественные банки выпустили более 50 млн. Visa и MasterCard). Третье место разделили между собой системы международных переводов и дорожные чеки. Общая сумма вывезенного от года к году постоянна: легально вывозят очень не много.
Но все это пока что касалось вывоза денег. А ведь сразу за контрольно-следовой полосой на границе данный процесс превращается во ввоз. И тут правила снова меняются. 16-го июля прошлого года в силу вступил новый регламент ввоза денег в страны Европейского Союза. Теперь при пересечении границы нужно декларировать все наличные средства или банковские чеки на сумму более 10 тысяч евро, указывая не только источник происхождения средств, но и цели, на которые их планируют потратить. И разрешенные к ввозу суммы очень разнятся от страны к стране. Национальное законодательство не везде поспевает за требованиями Евросоюза.
Кстати, раньше декларированию подлежали суммы более 15 тысяч. Новые правила касаются также ценных бумаг, дорожных чеков и золота. Таможенные службы получили право задерживать нарушителей и конфисковывать все, что не включено в декларацию.
Вопрос - ребром
Аналитики выделяют три основные причины для покупки жилья или прочей недвижимости за рубежом. Все три связывают с экологией, понимая ее как общий взгляд на среду обитания.
Итак, первым резоном называют экологию природную - собственно экологию с ее чистым воздухом, водами и почвами. Эти мысли занимают прежде всего покупателей, замахнувшихся на горные и морские курорты. И хотя, как показывает практика, полного удовлетворения климатом и чистотой новых мест почти никто из инвесторов не испытывает, соображения престижа и эффективности вложений всегда перевешивают.
Вторая причина - экология социальная. Оказываясь за рубежом, как правило, приобщаешься к более экономически развитым странам, а главное, к перспективным их территориям, где идет коммерческая застройка. Вашими соседями оказываются такие же как вы инвесторы - представители среднего класса данной страны или иностранцы, "выходцы" на международный рынок. Стандарты жизни в таких сообществах выше, чем в киевских жилых комплексах или пригородных элитных поселках, криминогенность ситуации ниже, образовательные и прочие инфраструктуры - перспективнее.
Закрывая тему, стоит напомнить: по официальным данным МОЗ Украины, 1,4 % населения Украины больны туберкулезом. По этому показателю мы на втором месте в Европе. Однако по уровню детских проблем пульмонологии - на первом.
И наконец, третья причина - бизнес-экология. Все вопросы по этому поводу отпадают при чтении международных рейтингов делового климата, а также уровня коррумпированности. Так, международное рейтинговое агентство Standard&Poor's в прошлом году ухудшило прогностический показатель экономики Украины со "стабильного" до "негативного". Агентство отмечает, что политические риски украинской экономики дополняются ее традиционными структурными диcбалансами.
В глобальном рейтинге Всемирного банка по простоте ведения бизнеса в 2007 г. Украина заняла 139 место среди 178 стран. При рейтинговании учитывались длительность, стоимость и общее количество административных требований при оформлении нового предприятия, ведения внешнеторговых операций, а также сложность системы налогообложения. Позади Украины из европейских стран оказались только Албания и Беларусь.
Болгарская рулетка
Теперь о главном. Прежде чем вступить в контакт с зарубежным застройщиком, девелопером или агентством по недвижимости, необходимо четко уяснить направление инвестиции. Иначе говоря, ответить на вопрос: где цена квадратного метра будет расти, где близится насыщение и, следовательно, стагнация рынка, а где грядет обвал. При этом, никакие увещевания вашего агента, никакая информация из Интернета окончательного ответа не даст.
Ближайший пример: вложения в коттеджи на болгарском побережье Черного моря в середине прошлого года преподнесли инвесторам настоящий сюрприз. Правительство запретило застройку первой, ближайшей к морю линии участков. Компенсировать потери инвесторов не стали, начатое разрешили достраивать. Это решение мигом подняло квадратный метр на первой линии с EUR1,5 тыс. до EUR3 тыс. Тот, кто вырыл хотя бы траншею под фундамент, получил двукратный рост своего "эксклюзива". Тот же, кто не успел воткнуть лопату, остался ни с чем: вторая и третья линии были уже раскуплены.
Продолжая говорить о Болгарии, нужно отметить, что надежды на вступление страны в Евросоюз оправдались. Цены в этой стране начали активно расти. По данным Национального статистического института (NSI), в 2007 г. рост составил 29%. Средняя стоимость 1 кв. м в Софии за год поднялась на 35,1% и достигла EUR2 тыс. За столицей следует портовый город Варна, где рост ненамного меньше - 33,9%, до EUR1,9 тыс. за кв. м. Замыкает тройку портовый город Бургас с его EUR1,6 за метр. Условия приобретения квартиры в Болгарии для иностранных юридических и физических лиц в прошлом году были упрощены. Но землю иностранцы купить не могут - приходится регистрировать предприятия.
DOMIK.NET еще не раз коснется темы "недвижимость за рубежом". Закончим статью небольшим обзором доступных украинцам стран.
Турция. Обжитые районы городского типа, такие как Анталия, здесь все еще дешевы. Районы Калкан, Фетхие, Мармарис дороже, так как в последнее время они приобрели статус курортных поселков городского типа.
Германия, как ни парадоксально, предлагает самую дешевую недвижимость в Европе. Первичный рынок здесь составляют не только квартиры и виллы, но также отели, кафе, магазины и даже АЗС. Цены на жилье не очень отличаются в географическом плане, поэтому квадратные метры в Берлине называют очень недооцененными. Средняя стоимость первичного метра в германской столице всего EUR 1,5 тыс., в то время как в Лондоне этот показатель достигает EUR15 тыс., в Париже - EUR8 тыс., в Мадриде - EUR6 тыс. Самый пессимистический сценарий подразумевает рост берлинских цен в этом году до 10%.
Хорватия. В 2007 г. экспансия украинских покупателей на Балканы заметно активизировалась. Только за первое полугодие цены на прибрежную недвижимость выросли на 40%, но потом рост прекратился. Средняя стоимость 1 кв. м - EUR3 тыс.
Италия снизила налог с иностранцев на покупку недвижимости с 20% до 10%, что значительно увеличило количество инвесторов. Стоимость 1 кв. м в зависимости от места расположения тут колеблется в рамках EUR2-6 тыс.
В Испании рост цен на недвижимость, по мнению независимых аналитиков, был меньше ожидаемого - 13%. Однако 18 января правительство опубликовало свои официальные данные, согласно которым в 2007 г. этот показатель составил 4,8% и оказался самым низким за последние 10 лет. Аналитики испанского банка BBVA ожидают дальнейшего замедления и утверждают, что стоимость жилья в стране в 2008 г. вырастет на 1,4%, а в 2009 году, возможно, понизится на 1,9%.
В Польше иностранцам и их компаниям можно беспрепятственно приобретать участки до 0,4 га в городах и до 1 га в сельской местности, но следует получить на это разрешение Министерства внутренних дел. Это не касается лиц с видом на жительство или с польскими корнями.
В Панаме девелопмент новых объектов ведут крупные компании из США и Европейских стран. Строительство тут предваряют геологическими, экономическими и социальными исследованиями. Сотрудничество с ведущими мировыми архитектурами позволяет воплощать уникальные технические решения. Квартиры в кондоминиумах сдаются только с отделкой. Стоимость таких проектов - от $1,2 тыс. за кв.м.
Как видим, география предложений зарубежной недвижимости на украинском рынке довольно узка, чего не скажешь о европейских инвесторах. В январе 2008-го года британский портал homesgofast.com изучил запросы 170 тыс. своих посетителей и выделил наиболее популярные страны для инвестиций в недвижимость. Первое место среди европейцев занял Дубаи. На втором и третьем местах оказались Бразилия и Египет. Эксперты портала полагают, что интерес к данным странам вызван разумной стоимостью арендной платы и наличием красивых объектов на морском побережье.
Велик интерес потенциальных инвесторов и к некоторым районам США - западной части штата Нью-Йорк и к Флориде.
Замыкает пятерку Турция. Во многом ее популярность обусловлена хорошим арендным потенциалом.
Прогнозируя тенденции 2008-го года, эксперты сходятся на том, что рынок во многом будет зависеть от курса евро/доллар. Если евро подешевеет, спрос на европейскую недвижимость может превзойти ожидания. В обратном случае - резко упадет.
