Недвижимость – 2004: финальный аккорд
Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости в 2004 г. претерпел значительные как количественные, так и качественные изменения, «финальный аккорд», венчающий конец года, прозвучит несколько смазано и приглушенно.
Разразившийся политический кризис приводит к стагнации всех бизнес-процессов. Большинство компаний, работающих, в том числе, и на рынке недвижимости, в сложившейся ситуации предпочитают не предоставлять никакой информации о себе, не подводить итоги, не давать комментарии, тем более, не делать никаких прогнозов, касающихся как ближайших, так и отдаленных перспектив. Тем не менее, анализируя процессы, происходившие на рынке на протяжении уходящего года, можно выделить основные тенденции и подвести предварительные итоги. При этом возможность расставить все точки над «і» появится лишь после преодоления политического кризиса.
Самый рентабельный рынок
В течение 2004 г. столичный рынок коммерческой недвижимости считался одной из наиболее привлекательных сфер для вложения инвестиций. Этому способствовал целый ряд факторов. Так, большинство экспертов указывали на то, что практически все сегменты рынка коммерческой недвижимости на протяжении 2004 г. находились на стадии роста и были далеки от насыщения. В то же время рынки коммерческой недвижимости в центрально-европейских государствах уже вошли в стадию насыщения, и, соответственно, демонстрируют куда меньшую доходность, чем украинский рынок, позволяющий рассчитывать на быстрый возврат инвестиций.
Доходность во всех сегментах коммерческой недвижимости в столице Украины превышает показатели Лондона, Будапешта, Праги, Варшавы и даже Москвы. Но, как и во всех вышеназванных столицах, кривая, демонстрирующая динамику доходности киевской недвижимости, с каждым годом неуклонно сползает вниз.
На данный момент вернуть вложенные инвестиции в секторе торговой недвижимости на Украине можно за 3–5 лет (в Европе – 10–15 лет), сроки окупаемости офисных объектов составляют 5–8 лет (в европейских государствах – 12–15 лет), гостиничного сектора – 7–12 лет (в Европе – 14–16 лет), складской недвижимости – 8–15 лет (в Европе – 15–17 лет). Период окупаемости объектов коммерческой недвижимости будет увеличиваться и в дальнейшем. «Срок окупаемости торговых центров удлиняется с 3–5 до 5–7 лет, что связано с обострением конкуренции и увеличением стоимости строительства отдельных объектов», – сообщает председатель правления ЗАО «Квадрат-Украина» Александр Овчар. Подобная тенденция наблюдается и в сегменте офисной недвижимости.
«Привлекательность сегментов рынка коммерческой недвижимости для инвестирования можно рассматривать по двум направлениям: это краткосрочное соинвестирование и долгосрочные инвестиции с учетом ставки капитализации, – говорит президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. – Безусловно, в краткосрочных проектах соинвестирования лидирует жилье. По нашим прогнозам, доходность этого сектора достигает 30–35% годовых, но по ставке капитализации не превышает 13–15%. Однако вложения в торговую и офисную недвижимость кажутся наименее рискованными в связи с сохраняющейся не первый год стабильностью в этих секторах рынка. На сегодняшний день уровень доходности в секторе торговой недвижимости составляет порядка 15–17% при инвестициях в «готовый продукт» и порядка 20–25% при девелопменте. На последнем месте складская недвижимость. Несмотря на растущую привлекательность, этот сектор весьма специфичен и поэтому менее востребован среди инвесторов». Но в связи с постепенным снижением доходности офисной и торговой недвижимости рынок складской и логистической недвижимости, который долгое время оставался вне поля зрения девелоперов и инвесторов, становится более привлекательным. Уже сегодня некоторые эксперты называют этот сегмент одним из самых перспективных.
Инвестиции в «местных климатических условиях»
«Инвестиционный климат на рынке коммерческой недвижимости в течение 2004 г. был исключительно благоприятен для инвесторов, – комментирует C. Карамнов. –
