Невесомость недвижимости

Рынок стоит, цены растут
Несмотря на фактический простой рынка с начала года (из-за новых правил налогообложения операций по продаже недвижимости), киевские квартиры продолжают дорожать. По данным агентства недвижимости «Благовест», за прошлый месяц цены на однокомнатные квартиры в среднем выросли на 3,1%, двухкомнатные — на 5%, трехкомнатные — на 5,9%. Быстрее других дорожают одно- и двухкомнатные квартиры в Печерском районе (на 8,3%), трехкомнатные — в Шевченковском районе (на 9,2%). По мнению генерального директора АН «Благовест» Ирины Карнаух, тенденция удорожания «квадратов» связана в первую очередь с оживлением рынка накануне весенней фазы активности. К тому же восстановление ипотечных программ и политика банков на постепенное снижение кредитных ставок расширили круг претендентов на улучшение жилищных условий.
Кроме того, по словам директора АН «С. І. Т.» Эдуарда Бразаса, с начала года на рынке существенно сузился сегмент жилья нижнего ценового диапазона. Появление новых расценок на новостройки этого года увеличило среднюю цену киевского квадратного метра жилья до $950 (15-процентный рост по сравнению с декабрьским показателем). Причем, по мнению экспертов, мартовское наполнение квартирного предложения вряд ли изменит среднюю температуру на рынке. Это уже стало киевской традицией: если цена на жилье растет, обратного хода, считай, нет. Владельцы жилья, которые будут выставлять на рынок новые предложения, вероятнее всего, станут ориентироваться на февральские цены, а не на цены двухмесячной давности.
Впрочем, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко считает, что мартовскую ценовую динамику все же трудно прогнозировать, поскольку на сегодня ориентиром служит только цена предложения — из-за бойкота нотариусов сделки купли-продажи на рынке практически не осуществляются. Например, в январе-феврале в большинстве регионов уровень продажи держался на отметке 200-300 объектов. Поэтому, если в течение весны рынок опять активизируется, новые цены на квартиры в некоторых сегментах все же могут быть скорректированы в сторону уменьшения самим рынком. Особенно если выяснится, что отложенной продажи (т. е. предложения) на сегодня больше, чем отложенных покупок (спроса). Принимая во внимание прошлогоднюю структуру спроса и предложения, в пользу покупателя могут измениться цены в первую очередь на габаритные (трех- и четырехкомнатные) квартиры.
Чудеса математики
Ценовая коррекция возможна только при условии разблокирования рынка. Последние разъяснения ГНАУ и Минюста по налогообложению доходов от продажи недвижимости ясности не внесли, во всяком случае, большинство нотариусов все еще не берутся оформлять «жилищные» операции. Поэтому локаут на рынке недвижимости могут завершить только законодатели, которые: а) четче выпишут правила налогообложения доходов от продажи недвижимости, прежде всего в части статуса нотариусов в сделках на рынке жилья; б) введут мораторий (2-4 года) на налогообложение доходов от продажи недвижимости; в) отменят налог вообще. Один из последних двух вариантов вполне возможен, учитывая мощную PR-кампанию операторов рынка недвижимости, направленную в первую очередь на возвращение старых правил игры. Несмотря на пробюджетность нового правительства, социально-инфляционный фактор, на котором играют лоббисты отсрочки-отмены «жилищного» налога, может стать решающим при голосовании в парламенте соответствующих изменений. Чтобы стимулировать прохождение в ВР законопроекта об отмене статьи 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц», касающейся налогообложения сделок по продаже объектов недвижимости (14 февраля проект зарегистрирован в парламенте), внеочередной съезд украинских риэлторов даже направил соответствующее обращение спикеру Владимиру Литвину.
Аргументов при этом риэлторы приводят немало. В частности, отсрочка налога до 2007 года вернет рынку прежнюю активность и спрос, а продавцам не придется закладывать в цену 13-процентный налог. Последние действительно сейчас явно спекулируют новыми правилами налогообложения, не вдаваясь в математические формулы, прописанные законодателем. По закону большинство операций 2005 года подпадают под ставку в 1% стоимости имущества. Однако, есть прецеденты, когда предложение ноября в феврале продавалось уже на 30-40% дороже. При этом у владельца квартиры железный аргумент — мол, так он компенсирует потери в виде налога, который должен оплатить после завершения сделки. Когорта риэлторов, время от времени нагнетающих ажиотаж ради повышения цен на жилье, что гарантирует им постоянный рост прибыли, тут же воспользовались «математическими способностями» таких продавцов. В последнее время в прессе можно услышать «прогнозы» о 40-60-процентном повышении цен на жилье в течение года. Хотя в конце 2004-го прогнозы в целом по рынку были намного сдержаннее — 15-20% уже с учетом налоговых изменений.
К моменту вступления в силу ст. 11 Закона «О налоге с доходов физлиц» жилищные сделки облагались налогами в размере 1% стоимости недвижимости в виде госпошлины при оформлении в государственных нотариальных конторах или 1% в виде платы за нотариальные услуги при оформлении операции у частного нотариуса. Плюс 1% отчислений в Пенсионный фонд. Всего до 2005 года дополнительные трансакционные расходы при сделках с недвижимостью, по оценке независимых экспертов, могли достигать 2,8% стоимости имущества. Теперь, при новых налоговых правилах, они составляют в среднем 4,8% суммы сделки. То есть вторичное жилье, даже при условии корреляции цен с учетом ценовой динамики на новое жилье (в этом случае ценообразующие факторы несколько другие), с начала года объективно могло подорожать не более чем на 5-7%.
Другое дело, что на сегодня издержки украинца при продаже недвижимости — одни из самых высоких в мире. В частности, по данным специалистов по недвижимости, в России такие издержки составляют 0,8%, в США — 0,5%, в Дании —2,3% стоимости отчуждаемого имущества. По мнению специалистов, устанавливая такие низкие трансакционные издержки, эти государства стимулируют оборот недвижимости, получая при этом налоги со смежных рынков, в частности рынка стройматериалов, отделочных материалов, мебели и т. п. Не в пользу налогообложения сделок по продаже недвижимости и налоговая коллизия. В ст. 11 Закона о налоге с доходов физлиц фактически заложено скрытое двойное налогообложение, поскольку лицо, приобретшее в собственность объект недвижимости, на момент такого приобретения уже оплатило налог с доходов на средства, за которые покупается (строится) объект недвижимости.
Собственно, риэлторы в тандеме с частными нотариусами все же могут добиться своего, и уже в ближайшее время (ориентировочно в начале апреля) в правилах налогообложения сделок с недвижимостью будет восстановлен статус-кво. В то же время не исключено, что отмена (или мораторий) налога с доходов от продажи имущества реанимирует идею налогообложения недвижимости в чистом виде — налогообложение (по ставке от 0,5 до 1%) квадратных метров, уже находящихся в собственности. Во всяком случае, по информации Контрактов, такие планы вынашивают в Кабмине. Голосование за соответствующий законопроект возможно еще до конца весны, поскольку проект уже давно пылится в стенах ВР (планировалось, что он будет включен в Налоговый кодекс отдельным разделом). Однако прохождение соответствующего законопроекта как отдельного документа все же маловероятно, поскольку такие правила налогообложения задевают в первую очередь владельцев крупных объектов (чем больше площадь, тем больше база налогообложения), то есть самих народных избранников. Собственно, именно этим можно объяснить бородатость законопроекта, которому в этом году исполнится пять лет.
Прогноз
Независимые эксперты рынка в целом подтверждают свои прежние прогнозы о росте цен на жилье в течение года в пределах 15-25%, что меньше, чем в прошлом году (+34%), — торможение ценовой динамики связывают в первую очередь с общемировой тенденцией падения курса доллара и внутреннего спроса на жилье некоторых сегментов (площадью от 100 до 150 квадратных метров). Удорожание энергоносителей и стройматериалов увеличит себестоимость строительства новостроек, а налог на доход от продажи недвижимости, при условии его сохранения, отразится, прежде всего, на ценах квартир площадью более 100 кв. м. По прогнозам риэлторов, существеннее всего подорожают квартиры в относительно новых домах — застройки 80-90-х. А наименьшие ценовые колебания коснутся квартир в хрущевках и старых домах с небольшими метражами и старыми коммуникациями. В ближайшей перспективе — март-апрель — рост цен возможен в пределах 2-3,5%.
По прогнозам Эдуарда Бразаса, больше всего сделок будет в сегменте дешевых квартир (одно- и двухкомнатные в относительно новых домах за $30-45 тыс.). Что касается более высокого ценового сегмента, то, учитывая особое оживление в конце февраля, риэлторы ждут повышения спроса на элитное жилье от $200-250 тысяч. Учитывая новый расклад в высших эшелонах власти, спрос на такие квартиры формируют предприниматели из западных и центральных регионов.