Ноу-хау коттеджного городка «Михайловский сад»
Как известно, конкуренция является самым лучшим фактором, стимулирующим поиск, и нынешняя ситуация на рынке загородной недвижимости лучшее тому подтверждение. Запуск новых проектов коттеджных городков не только удовлетворил первичный спрос, но и обусловил появление новых концептуальных решений, способных вызвать дополнительный интерес потенциальных покупателей.
Одним из наиболее показательных вариантов, сочетающих в себе здоровый консерватизм (в системном подходе к решению вопросов инфраструктуры и экономичности) и новизну (в формировании пространства комфорта и гибкой ценовой политики), является коттеджный городок «Михайловский сад».
Особый подход к формированию пространственных параметров комфорта в «Михайловском саде» проявляется уже на уровне выбора места расположения городка. Наличие рядом Житомирской трассы, возможность использования новой ирпенской дороги, а также ближайшая перспектива появления нового кольца окружной магистрали, предоставляют его домовладельцам редкую возможность выбора маршрута, по которому удобнее добираться до Киева. Не менее важно и то обстоятельство, что коттеджный городок расположен в зоне Ворзеля — экологически чистом месте, за которым в советское время был закреплен статус курорта. На расстоянии километра от городка находится Бучанское водохранилище, ряд так называемых «Генеральских озер», примерно на таком же расстоянии – многолетние сосновые леса. Отсутствие планов размещения в этих местах промышленных производств позволяет прогнозировать сохранность данного экологического статуса в обозримом будущем.
Следующее важное отличие состоит в том, что все домовладения, располагающиеся на участках от 9 до 15 соток (их общее число достигает 248), совокупно занимают достаточно обширную территорию, которая с учетом инфраструктуры достигает площади в 42 га. Дороги же внутри «Михайловского сада» спроектированы таким образом, чтобы две машины могли свободно разъехаться. В городке представлено шесть типов коттеджей общей жилой площадью (не включая площадь цокольного и мансардного этажей) от 183 кв.м. до 452 кв.м. Первый тип коттеджей – одноэтажный, остальные – двухэтажные. Наличие полноценного цокольного этажа с окнами и большого подкрышного пространства формирует большой потенциал для различных модификаций внутреннего пространства. В целом же все пространственные параметры городка и новации в проектировании коттеджей являются лучшим подтверждением генеральной линии разработчиков концепции «Михайловского сада», ориентированной на возрождение понятия загородного особняка.
Следует сказать, что потенциальных домовлалельцев «Михайловского сада» ожидает еще один приятный сюрприз. Все коммуникации в городке (вода, газ, электричество, канализация) – централизованы. И в этом состоит еще одно принципиальная установка проектантов данного коттеджного городка — максимум пространственного комфорта, присущего загородной усадьбе, дополняется всеми преимуществами комфортабельного городского жилья.
Поэтому кроме централизованных коммуникаций важным элементом полноценной инфраструктуры городка является наличие социального жилья для обслуживающего персонала. В коттеджном городке предусмотрена специализированная служба эксплуатации, собственная служба охраны (охрана периметра, охрана общей территории). Служба эксплуатации имеет достаточный опыт подобной деятельности, благодаря чему ценовая политика будет оптимальной. В рамках обслуживания городка коммунальным предприятием будет осуществляться уборка территории, ее освещение, вывоз мусора и общее обслуживание. Также будут предусмотрены (за дополнительную плату) услуги садовника, няни, кухни, уборщиц и т.д.
В городке будет детский сад, спортивный комплекс, офис обслуживающей организации, развлекательный комплекс (ресторан, кафе, биллиардный клуб), магазин, медицинский пункт и аптека. Медицинское обслуживание обитателей городка будет обеспечиваться клиникой «Медиком». Проектом предусмотрена благоустроенная парковая зона.
При такой гегемонии комфорта очень привлекательной выглядит и разумная логика построения цены. Проекты домов разрабатывались исходя из соображений функциональности и практицизма, поэтому из них удалены всевозможные архитектурные излишества, приводящие к удорожанию себестоимости строительства и последующим проблемам в процессе эксплуатации. Фасады домов выполнены из фасадного кирпича Слобожанской керамики. Крыши покрыты металлочерепицей. Это красиво, функционально и надежно.
Но, пожалуй, самые приятные сюрпризы ожидают потенциального домовладельца внутри помещения. Дело в том, что цокольный и подкрышный метраж не учитываются при формировании общей цены коттеджа, представляя собой весьма солидный бонус для покупателя. В базовую же цену коттеджей включена установка котлов отопления и радиаторов, входной металлической двери, деревянных окон со стеклопакетами. В доме выполнена штукатурка стен, осуществлена теплошумоизоляции полов и черновая напольная стяжка. В коттедж не только будут заведены все коммуникации, но и установлены все необходимые счетчики. И, наконец, еще один, немаловажный момент, юридический статус земли делает возможным получение официального почтового адреса для каждого дома с возможностью регистрации (прописки) его обитателей.
Чем отличаются продуманные проекты от обычных? Тем, что они учитывают все аспекты, и в этом отношении «Михайловский сад» не является исключением. Разумное сочетание новизны и надежности в обеспечении комфорта каждого домовладения, находят свое продолжение и в выстраивании договорных отношений с потенциальными покупателями. Сегодня почти все, кто продает коттеджные городки, работают по договору генподряда или по инвестиционным договорам. В «Михайловском саде» считают более эффективной (и что самое важное — более надежной для клиента) формой продаж — облигации. Эта форма уже давно используется при продаже городских квартир, позволяя обеспечить независимый мониторинг продаж, а также проводить ежеквартальное рейтингование облигаций с публикацией отчетов. Именно независимый и регулярный контроль позволяет нейтрализовать риски, сопутствующие инвестиционным договорам и договорам генподряда. При этом на любом этапе строительства пакет облигаций можно легко переуступить без дополнительных платежей и согласований.
В ближайших планах в «Михайловском саде» — внедрение схем продаж через ипотечные закладные. В этом случае, кроме нотариального учета будет присутствовать и прямой банковсий контроль за процессом, тогда как ипотечная закладная в принципе исключит возможность продажи квартиры или коттеджа несколько раз. В Украине такая схема пока не применяется, и в этом аспекте «Михайловский сад» выступает в качестве первопроходца.
Накопленный опыт в сфере торговли недвижимостью позволяет указать на еще один существенный момент, выделяющий рассматриваемый проект коттеджного городка среди остальных. В случае «Михайловского сада» строительство идет за счет инвестиций компании, и поэтому его темпы не зависят напрямую от количества продаж. Коттеджи возводятся очередями, и если покупатель выбирает свое домовладение в уже строящейся очереди, срок его получения – дело нескольких месяцев. Если же он выбирает коттедж в ином месте и осуществляет предоплату, то станет новоселом в течение года. В целом проектной документацией предусмотрено, что «Михайловский сад» будет полностью застроен в течение трех лет.
И, наконец, нельзя не сказать об еще одной отличительной черте «Михайловского сада»: гибкая ценовая политика находит свое логичное продолжение в разумном подходе к вопросам кредитования. На сегодня существует три основных схемы приобретения коттеджей в городке. Первая схема — стопроцентная предоплата. Ее очевидным преимуществом в нынешнее не всегда спокойное в финансовом плане время является защищенность от удорожания покупки. Клиент платит за землю и за дом по сегодняшней цене и имеет возможность получить готовый особняк сразу же, если выбран уже полностью построенный дом.
Вторая схема — рассрочка, имеющая два подвида. В первом случае платится минимальный взнос в 30%, который дает возможность застолбить участок. Остальная сумма может быть отсрочена на определенный срок по выбору покупателя, но не дольше, чем общий срок ввода в эксплуатацию всего коттеджного городка. Особенностью это подвида является тот факт, что со временем происходит удорожание себестоимости строительства, а, следовательно, и стоимости самого дома. Поэтому в договоре покупателю предоставляется усредненный индикативный коэффициент удорожания, исходя из которого, и формируется итоговая сумма покупки. Во втором варианте рассрочки предполагается 100% расчет за землю и 50% взнос от стоимости дома. Этот вариант позволяет зафиксировать цену, существующую на момент оплаты, и дальнейшие выплаты производятся согласно стоимости, установленной изначально.
Третья схема — банковский кредит. Предлагается три варианта использования банковского кредита:
1. Получение кредита на всю стоимость покупки (не менее 20% первоначального взноса за землю и за дом и далее, например, получение кредита на всю оставшуюся сумму). Это позволяет зафиксировать стоимость и не изменять ее в процессе расчетов.
2. Кредитная линия, которая позволяет брать деньги по мере надобности. Это позволяет платить проценты не на все оставшиеся 80% стоимости покупки, а только на сумму выбранной кредитной линии. Цена в этом случае не фиксируется и может меняться в зависимости от ситуации на рынке.
3. Покупателю предоставляется возможность осуществлять платежи по телу кредита и по процентам уже после получения готового дома, т.е. — все выплаты начинаются после новоселья.
И судя по всему вышесказанному, новоселье в «Михайловском саде» с лихвой окупает все треволнения, связанные с размышлениями на тему приобретения загородного жилья и последующими усилиями по его выбору. И поверьте: Вы заслужили это замечательное домовладение, секрет привлекательности которого описывает строгая формула: «комфорт загородной усадьбы + преимущества городского жилья».
