Новостройки: цены и риски пригорода

По-прежнему львиная доля новостроек располагается в городах-спутниках, «за 15–20 минут на машине до въезда в город». Самый популярный район — Киево-Святошинский. К примеру, в Ирпене сейчас 66 новостроек, в Буче — 16. Активно застраиваются также близлежащие к границе Киева Вишневое (17), Софиевская Борщаговка (15) и Бровары (10).

ПРОЕКТ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ, НО БЕЗ ПАРКОВКИ

Эксперты отмечают, что плюсом пригородного жилья является его индивидуальность.

В абсолютном большинстве комплексов, независимо от класса или позиционирования, наши эксперты отметили отсутствие типовых проектов. Даже объекты эконом-класса построены на основании индивидуальных архитектурных решений.

Практически каждый ЖК имеет благоустроенную придомовую территорию и детскую площадку — благо, пространство в пригородах это еще позволяет. Большинство жилищных комплексов расположены в рекреационных зонах — рядом с лесом, парком или водоемом.

Довольно часто пригородные комплексы используют автономные решения: артезианские скважины, собственную котельную.

При этом планировки в пригородных комплексах обычно крупнее столичных. «Очень мало однокомнатных квартир до 32 кв. м и двушек по 45–47, но зато такие раскупаются сразу. Средняя площадь однушек — 36–40 кв. м, двушек — 50–52», — рассказала «Вестям» директор АН «Партнер» (Ирпень) Ирина Щербаченко.

Поскольку в каждом строящемся объекте обычно всего несколько секций, маловероятно, что сейчас застройщики будут вносить изменения в планировки и уменьшать площади квартир. Однако эксперты ожидают, что объекты, которые начнут строить в ближайшие год-два, будут отличаться меньшими показателями общей площади.

Но есть и минусы. Как и в Киеве, традиционным недостатком новостроек в области является нехватка паркомест и небольшая площадь гостевого паркинга.

ЦЕНЫ МОГУТ СНИЗИТЬСЯ

Хотя особо сильно сэкономить все-таки не получится. Предложение в пригородном эконом-сегменте сейчас — от 10 до 14 тыс. грн за квадрат. А по 14 тыс. грн/кв. м можно найти квартиру и в столице.

Но если постараться, то можно найти акционные квартиры до 9 тыс. грн/кв. м. «На днях закрыли сделку по продаже квартиры в Спутнике» (Белогородка). Цокольный этаж, по 8,5 тыс. грн/кв. м. Но это не тренд, а последние квартиры в сданных комплексах. А так, цены ориентировочно 500 у. е. за квадрат.

Причем многие застройщики, как и в столице, для удобства номинируют цены в долларах. А те, кто остался верен гривне, пересчитывают стоимость квадратов постоянно.

«За полгода цены выросли в полтора раза: если летом квадрат стоил от 7 тыс., то сейчас — от 10 тыс. грн. Пока курс держался 13–14 грн за доллар, расценки не особо повышали, спокойно отреагировали и на ноябрьский скачок. А вот в феврале стоимость в гривне менялась буквально каждый день — вслед за ростом курса доллара. Только на прошлой неделе успокоилась», — сообщила Ирина Щербаченко.

При этом эксперт не советует спешить с покупкой. «Есть комплексы, которые пересчитали в конце февраля цену квадрата в 14 тыс. грн, а со 2 марта уже снизили до 13, потому что гривня укрепилась. Если курс стабилизируется, обещают опять пересчитать. Так что подождите до середины марта — цены могут еще снизиться», — говорит Щербаченко.

Такую возможность подтвердили в отделах продаж. К примеру, на сайте ЖК «Тарасовский», что рядом с Бояркой, оглашена цена квадрата в 15 тыс. грн. Но менеджер отдела продаж Вадим сообщил, что сейчас договора заключаются по 13 тыс. грн, а с понедельника, если тенденция стабилизации гривни сохранится, цены могут снизить до 11 тыс. грн. «Это уже третья очередь. Коробку дотянули до 6-го этажа. Остались в продаже квартиры на 8-м, 9-м, 10-м этажах, остальные уже распроданы. У нас хорошее место, земля своя, есть куда расти», — говорит Вадим.

В компании «НоваБудова» цена на объекты зафиксирована в долларе и меняется в зависимости от стадии готовности объекта. К примеру, в ЖК «Счастливый» (Софиевская Борщаговка) квадрат оценивается в 900 у. е. на стадии фундамента и в 1150 у. е. — в сданном в эксплуатацию доме. «Сейчас доллар считаем по 20 грн. Курс хозяин меняет постоянно», — сообщили в отделе продаж.

ВОЗРОЖДЕНИЕ КООПЕРАТИВОВ

В области некоторые жилые комплексы строятся по подзабытой кооперативной схеме. К примеру, ЖК «Добробут Петровский» в Киево-Святошинском районе. Желающие купить в нем квартиру должны вступить в кооператив. «У организатора кооператива в собственности была земля. Дом достроен, сейчас идет подключение к центральной канализации. Цены зафиксированы в долларе, квадрат от — 490 у. е. У нас большая квадратура, однушка почти 52 квадрата, ее легко можно переделать в двухкомнатную», — рассказали в отделе продаж.

Юристы отмечают, что подобная форма немного удешевляет строительство, но сама по себе является риском. «С одной стороны, кооператив — неприбыльная организация и налоги платит меньше, чем то же ООО. С другой, человек, вступая в кооператив, все риски объекта берет не себя. Он одновременно и инвестор, и застройщик», — поясняет юрист Александр Мороз.

РАССРОЧКА ФИКСИРУЕТСЯ В ДОЛЛАРЕ

Программы рассрочек застройщики не отменяли, но даже те, кто номинирует свои квадраты в гривне, рассрочку рассчитывают в долларе. «Первоначальный взнос у нас — от 50%, остаток сразу переводится в доллар по курсу НБУ на день подписания договора. Затем человек выплачивает рассрочку в гривне, пересчитывая по действующему курсу на день оплаты», — пояснил схему Вадим из ЖК «Тарасовский». При стопроцентной оплате застройщики предлагают скидку (до 7%).

Однако аналитики обращают внимание, что доплачивать приходится всем. После обмеров БТИ площадь квартиры, как правило, меняется в большую сторону. Вот за этот излишек и должен заплатить инвестор в большинстве случаев (даже при так называемой 100%-й оплате). Исходя из какой стоимости квадратного метра — текущей или той, по которой была проведена оплата, — должно быть прописано в договоре.

ГРИВНЮ ВЛОЖИЛИ В ПРИГОРОД: СПРОС ВЫШЕ СТОЛИЧНОГО

В начале года столичные застройщики отметили падение интереса к покупке жилья, но их коллеги из пригорода говорят об обратном. «С начала года был колоссальный спрос — люди несли свои гривневые сбережения. В некоторых объектах остались некупленными единичные квартиры», — сообщила «Вестям» Ирина Щербаченко.

Такую активность эксперты поясняют повышенным спросом именно на бюджетное жилье. Ведь проекты в пригороде в основном представляют эконом-класс, и квадратные метры в них при прочих равных условиях дешевле столичных аналогичного класса. За год дистанция между столичным и пригородным жильем сократилась. Еще летом прошлого года жилье в городах-спутниках было дешевле киевского почти вдвое, сейчас — лишь на 20–30%.

РЕВИЗОР НОВОСТРОЕК

Все пригородные новостройки по нескольким параметрам: планировки, цена и программы лояльности, качество самого проекта (расположение, доступность и инфраструктура). Максимально возможный балл в каждой категории — 5, соответственно, максимальный суммарный балл для каждой новостройки — 15. Таким образом, из 126 объектов были определены лучшие в трех ценовых категориях: до 14 тыс. грн за кв. м; от 14 до 21тыс. грн за кв. м; от 21 тыс. грн за кв. м

ГЛАВНЫЕ РИСКИ

У пригородных новостроев те же риски, что у столичных: остановка строительства и рост цен. В украинских условиях практически невозможно их застраховать.

Основная проблема — вызванный девальвацией гривни рост цен на стройматериалы. Покупателю его минимизировать не под силу. Но есть моменты, которые удлиняют срок сдачи объектов или осложняют их эксплуатацию. На них юристы и советуют обращать особое внимание.

Земля

«Надо обязательно спрашивать документы на землю. В идеале участок должен быть выкуплен. Но зачастую в решении сельсовета идет речь об аренде на два года. То есть очень велика вероятность, что при вводе в эксплуатацию земельный вопрос станет причиной задержки, причем на неопределенный срок», — отмечает юрист Александр Мороз.

Инфраструктура

Увы, не так уж редки случаи, когда застройщик экономит на подключении к сетям. К примеру, дом введен в эксплуатацию, а газ так и не подключен. Но гораздо печальнее, когда стоимость проекта ужимается за счет канализации.

К примеру, в селе Гатном нам рассказали, что застройщик канализационный коллектор своих двух высоток умудрился подключить в дренажную систему, то есть неочищенные стоки попадают непосредственно в речку Сивер. Кстати, юрист ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко советует жителям села и новостроек взять пробы воды, чтобы получить доказательства угрозы здоровья. «Если есть нарушения по сооружению отвода воды, что приводит к загрязнению окружающей среды, надо обращаться в Госэкологическую инспекцию, Минэкологию, прокуратуру, милицию. И это уже задача не только коренных жителей Гатного, а и тех, кто купил квартиру в новостроях», — подчеркивает Босенко.

Перерасчет

Во многие договора, по словам Мороза, застройщики вписывают пункт, согласно которому после ввода в эксплуатацию будет проведен пересчет цены квадратного метра в связи с увеличением стоимости стройматериалов. «Это касается не только рассрочек, но и тех случаев, когда покупатель оплачивает стопроцентную стоимость. О случаях, когда бы покупатели судились из-за чрезмерных аппетитов застройщиков, я пока не слышал, но советую своим клиентам закреплять рамки такого пересчета», — говорит Мороз. Например, оговаривая минимальный рост доллара или процент, на который может вырасти платеж.