Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2007 года

 

Если 2006 год остался в истории московского рынка недвижимости периодом рекордного роста цен на квартиры, то в 2007 году столичный рынок во многом топтался на месте. Первое полугодие ознаменовалось довольно серьезной стагнацией на рынке недвижимости, в процессе которой стоимость жилья откатилась назад на 5%-15% (с учетом скрытой коррекции), что было вполне естественно после резкого взлета накануне. Во втором полугодии наметилось некоторое оживление спроса и активизация рынка, а на фоне слабеющего доллара продавцы сделали все возможное, чтобы цены вновь вернулись на былые позиции, по крайней мере, в номинальном выражении. Пусть доллар уже не тот, что был в начале года, да и инфляцию никто не отменял, но если изначально за квартиру просили, например, полмиллиона долларов, то и теперь нет желания отдавать ее за меньшую сумму – такова типичная психология продавца. В результате за 2007 год цены на квартиры в Москве сначала откатились назад, а потом вновь подались вперед, оставшись в итоге в конце года примерно такими же, как и были в начале.

Впрочем, рассуждая про цены на недвижимость в столице, следует иметь в виду два обстоятельства. Во-первых, вступление в силу в середине 2007 года федерального закона о выражении цен на товары и услуги в рублях раскололо рынок недвижимости. Часть участников рынка перешла на рубли, часть – нет (особенно продавцы-частники). Немало продавцов, по-прежнему, оперируя в долларах, просто приписывали к цене рублевый эквивалент, причем каждый по своему курсу. Это заметно спутало статистику динамики цен на квартиры в уходящем году.

 

Второй причиной стало заметное ослабление доллара во втором полугодии 2007 года. Курс американской валюты упал с середины лета к концу осени почти с 26 до 24,3 рублей, то есть примерно на 6%-7% (правда к самому концу года он слегка отыграл свои позиции). На двухвалютном московском рынке недвижимости это сделало тренды динамики цен на квартиры в долларах и в рублях разнонаправленными. Все обозреватели, отслеживающие динамику цен в долларах, отметили с начала осени начало нового роста цен, который составлял в среднем 2%-3% в месяц (по информации некоторых источников даже больше). Не удивительно, что это вызвало новую волну смелых прогнозов об очередном двукратном росте цен на жилье в 2009 году.

 

Но с другой стороны, согласно журналу о недвижимости Metrinfo.Ru, отслеживающему рублевый курс квадратного метра, особой тенденции к росту цен в течение осени не наблюдалось. Ведь примерно такими же темпами, как росли долларовые цены на недвижимость, или немногим меньше, ежемесячно терял доллар по отношению к рублю (и другим мировым валютам). Поэтому реальная стоимость жилья находилась, скорее, в колебательном режиме. Некоторый осязаемый рост рублевого показателя стоимости квартир наметился только по мере укрепления доллара в декабре. В итоге изменения цен на жилье в столице по итогам 2007 года в долларах и рублях получаются разные!

 

Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, среднее значение московского индекса стоимости жилья в декабре 2007 года составило 4.319 единиц, что примерно на 3% выше уровня начала 2007 года. Как и говорилось в прогнозе рынка недвижимости на 2007 год, в среднем уровень цен на жилье в Москве останется примерно постоянным. Если же учесть ослабление доллара и инфляцию, то можно утверждать, что реальная стоимость московской недвижимости за 2007 даже несколько снизилась.

 

Этот же вывод подтверждают и рублевые показатели журнала www.metrinfo.ru. Если на начало года средняя стоимость московского жилья в рублях была на уровне 111 тыс. рублей за кв.м., то к концу – около 108 тыс. То есть за вычетом 6%-7% инфляции доллара, стоимость московской недвижимости не приобрела за 2007 год 3%, а скорее потеряла примерно столько же. Впрочем, несмотря на все эти детали и курсовые разницы вполне можно утверждать, что в среднем за 2007 год стоимость недвижимости в Москве осталась практически неизменной на уровне конца 2006 – начала 2007 годов.

 
 

( )	Кон07	Нач07
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3879	0,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	3950	-0,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	4230	0,8%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	4224	2,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	5151	5,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	4822	2,6%
Все панельные и блочные дома	4020	0,4%
Все монолитные и кирпичные дома	4732	3,3%

 

Квартиры в Москве ( www.irn.ru )	Кон07	Нач07
Однокомнатные	4316	3,4%
Двухкомнатные	4421	4,2%
Трехкомнатные	4260	2,8%
Многокомнатные	4417	-1,6%

 

Элитное жилье и доступное жилье в Москве ( www.irn.ru )	Кон07	Нач07
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	6615	13,4%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	3300	-1,9%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")	2,00	15,6%

 

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
 

Динамика цен на квартиры по районам Москвы, округам и типам жилья в 2007 году вполне соответствует характерным особенностям периода стагнации – стабилизации. Наибольший прирост цен за этот период характерен для более качественного и дорогого жилья, а также для более дорогих и престижных районов. Такое жилье более инертно, поэтому и цены на него не успели вырасти в должной мере в 2006 году, поэтому, несмотря на стагнацию в типовом сегменте, продолжили умеренный рост в 2007 году.

 

Наиболее подверженным стагнации оказался, напротив, сегмент типового и низкокачественного жилья, а также спальные районы и районы за МКАД. Однако следует отметить, что последние месяцы ситуация начала меняться, и на рынке вновь стал наблюдаться процесс вымывания недорогих квартир, особенно однокомнатных. А также темпы прироста стоимости в последнее время выше нередко выше именно в типовом сегменте. Впрочем, с окончанием периода стагнации осенью это вполне естественно.

 

Прошедший 2007 год оказался годом своеобразного «отдыха» для столичного рынка недвижимости после «галопа» 2005-2006 годов. Заметный откат цен назад в первой половине этого года, по сравнению со стагнацией 2004, когда отката цен почти не было, дает основания полагать, что сейчас рынок «устал» больше, чем прежде. Есть ли у него силы совершить в 2008 году новый ценовой скачок и поставить новые рекорды? Размышлению над этими вопросами посвящен прогноз рынка недвижимости аналитического центра www.irn.ru под названием «».