Обзор пригородных новостроек

О том, что строительных площадок в центре Киева практически не осталось, уже вовсю говорят не только чиновники, но и сами строители. Что же прикажете делать труженикам мастерка и лопаты? Некоторые из них нашли выход, перекочевав за рубежи нашей родины. К примеру, ХК "Киевгорстрой" сейчас делает ставку на участие в увеличении жилплощади Москвы, а компания "Познякижилстрой" осваивает крайний север России и вынашивает планы строительства жилья в Европе и ОАЭ. Остальные пока усиленно работают локтями: иного варианта у них нет. Правда, при всем их упорстве и настойчивости более чем на столичную периферию они претендовать не могут. В конце концов, это не так уж и плохо. Ближе к пригороду воздух почище, да и для клиентов, у которых, кроме своих двоих, есть еще четыре колеса, не проблема добраться в любую точку города. Конечно, для киевлянина со средним достатком существует проблема коммуникаций, но в пригороде привлекает то, что строительство здесь начинается "с чистого листа" следовательно, и дороги долго будут оставаться ровными, и сопутствующие факторы не слишком вклиниваются в существующую обстановку. Больше площадок - хороших и разных
Просто-таки глупо было бы игнорировать большое количество хороших площадок в пригороде столицы только потому, что спрос на построенное на них жилье может не оправдать ожиданий. И хотя рентабельность строительных работ в пригороде относительно низка - около 4%, - но, по словам специалистов, даже если около 10% наличествующих площадок пригодны для строительства современного жилья, это может сулить большие прибыли.
Конечно, местоположение - главная качественная характеристика любой недвижимости, но, как уже было сказано, случай с застройкой окраин чуть ли не единственный, когда этот фактор по большому счету теряет свою значимость. Идеально расположение загородного дома в 10-15 километрах от городской черты (кстати, из нынешних проектов наименее привлекательная площадка расположена в Дымере, то есть в 35 километрах от Киева). Район, где планируется возведение дома, должен быть экологически чистым, обязательны интересный ландшафт, природные красоты и водоем поблизости. "Плюс"> - наличие поблизости развитой инфраструктуры (магазины, детский сад, школа), при этом скученность построек недопустима. Дом должен быть окружен парком, садом или лесопосадками. Присутствие большого ухоженного сада может поднять стоимость объекта вдвое. Кроме того, соседями должны быть люди одного круга.
Поднятая целина
Освоение киевской периферии имеет свои закономерности - прежде всего в том, что касается количества компаний, желающих осваивать регион. Объясняется все, понятно, тем, что спрос на квартиры в таких домах, даже учитывая привлекательность жилья, небольшой: слишком велико значение, которое придается такому фактору, как месторасположение объекта (надо сказать, что за последнее время оно возросло пропорционально увеличению количества пробок на отечественных дорогах и росту "проблематичности" коммуникаций). Рентабельность загородного строительства, как говорится, в норме, а стоимость земли невысока - особенно в Броварском и Вышгородском районах. Так, даже рост стоимости столичной недвижимости не смог внести существенные изменения в привлекательность здешнего участка, который продается по цене от 1600 до 2200 у. е. (для сравнения: в Киево-Святошинском районе города "сотка" стоит порядка 4400 у. е.). Впрочем, если помнить о том, что на стоимость дома влияют не только стоимость земли и наличие землеотвода, но и цена стройматериалов, и многое другое, то вряд ли строителям удается добиться стопроцентных продаж, тем более объектов, расположенных в регионах. И, наверное, поэтому не приходится предполагать, что все вдруг бросятся на столичные задворки. Число тех, кто отважился на свой страх и риск ступить ногой за пределы земли обетованной (сиречь Киева), ограниченно - главным образом потому, что весьма высок риск не продать подобную недвижимость. В свою очередь, разнятся объемы строительства и цена на квартиры.
Как ни странно, больше всех строит и дороже всего продает свои объекты "Киевская механизированная колонна 2" ("КПМК-2"), которая в ближайшее время планирует сдать сразу несколько домов в Киевской области (в Борисполе, Украинке и Обухове). Там появятся 9-этажные (чуть ли не типовые) дома, основные показатели которых будут чуть лучше тех, которыми наделяли дома советские строители. Хотя если счетчики воды или металлопластиковые окна можно отнести к числу достоинств, то вот линолеум на полу уж никак не характеризует дома с лучшей (по сравнению, конечно, с советскими временами) стороны. Впрочем, и при этом клиенту придется выложить за 1-комнатную квартиру от 19,5 до 21 тыс. у. е., за 2-комнатную - 24-32 тыс. у. е., а за 3-комнатную - от 34 до 42 тыс. у. е.
По словам финансового директора "КПМК-2" Светланы Танцюры, привлекательность столичного региона заключается прежде всего в том, что он пока недостаточно освоен. Что касается специфики продаж, то жилье, возводимое специалистами "КПМК-2', покупают преимущественно выходцы из других регионов. Число же столичных жителей, которые решили обзавестись квартирой в области, пока составляет, как и во внутригородских продажах, около 20%. При этом, как заметила г-жа Танцюра, к особенностям продаж следует отнести то, что основным потребителем такого жилья является молодежь: студенты, молодые семьи, предприниматели, средний достаток которых позволяет им приобрести квартиру по 400-500 у. е. за квадратный метр. Логичными выглядят и небольшие площади - от 36 квадратных метров в однокомнатной до 73 "квадратов" в 3-комнатной квартире. Кроме того, представитель "КПМК-2" отмечает, что компания подходит к строительству комплексно: проектами предусмотрено сооружение детских садов, магазинов и т. п.
В числе прочих застраивают киевские окраины компании , "Агробудпереробка", "Укрбудинвест", "Свитлыця ЛТД", "Облбуд" и др. Конечно, более предпочтительно размещение дома в месте традиционной городской застройки - к примеру, в Ирпене или Броварах. Небольшое расстояние до столицы, - Ирпень отстоит от нее на 13 километров, а Бровары - на 7, - удачно дополняется непревзойденными пейзажами (особенно в Ирпене) и чистым воздухом. Так, монолитно-каркасный 16-этажный дом на улице Лагуновой в Броварах по индивидуальному проекту возводят специалисты ПКФ "Новобудова". Набор известен: однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры; при этом площадь 1-комнатных будет колебаться от 40 до 45 "квадратов", 2-комнатные дадут покупателю 55-60 кв. м, а 3-комнатные поставят клиента перед выбором в пределах 75-90 кв. м. Если соотнести все вышесказанное с ценой 2800 грн. за квадратный метр, то итог таков: от 21-24 тыс. у. е. за однокомнатную до 32 тыс. у. е. за двух- и около 48 тыс. у. е. за трехкомнатную квартиру.
В тех же Броварах на одной из центральных улиц возводит дом и компания "Свитлыця ЛТД". Конечно, рассчитывать на то, что путь до метро, занимающий 15 минут на маршрутном такси, будет выглядеть как преимущество, строителям (а вместе с ними - инвесторам и продавцам) не приходится, а вот сушилка в каждой квартире и парк вкупе с озером под боком вполне могут сойти за таковые. Да и квартиры тут довольно вместительные - от 89 до 99 "квадратов" по цене 2500 грн. за кв. м. Правда, архитекторы и строители, кажется, все же перестарались, отдав предпочтение 3-комнатным квартирам. И хотя количество согласно законам диалектики переходит в качество, нужны будут и качественные изменения (причем радикального характера) в благосостоянии и психологии клиента, чтобы он обратил внимание на жилище, которое обойдется ему в 38,5-42 тыс. долларов плюс (для среднего украинца, если таковой найдется) дорога до метро и дальше.
Со стороны Славутича тоже нашлось весьма "теплое" местечко. Наверное, это и неслучайно: неспроста еще в советское время в Ирпене селилось большое количество творческих личностей. Своеобразная аура этого городка и целительные силы, извлекаемые нашими рецепторами из шума сосновых крон, стали достойным подспорьем строителям, которые, очевидно, пытаясь определиться с планами ближайшего строительства, вдруг уткнулись взглядом в живописную местность, расположенную по соседству со столицей. Потому-то в головах представителей "Укрбудинвеста" возник проект 3-секционного дома из кирпича, тоже рассчитанного на небедного покупателя. Поскольку состоять он будет преимущественно из трехкомнатных (впрочем, и двухкомнатных тоже) квартир, то понятно, что цена в 2200 грн. за "квадрат", помноженная на количество этих самых "квадратов", все равно составит приличную сумму. Хотя если платишь больше за прелесть вдыхания газов в столичном центре, то отдать меньше за возможность любоваться пейзажами, ощущая при этом настоящий запах озона,- чем не выгода?
Выше в Ирпене - лишь цена квартир в домах, инициатором строительства которых выступает компания "Гера и К": от 2400 до 2600 грн. за кв. м. К тому же упор здесь делают на однокомнатном и двухкомнатном сегментах, что выдает в строителях ориентацию на достаточно состоятельных покупателей, располагающих временем и средствами. Этих самых средств им потребуется немало - и для строительства однокомнатной (26 тыс. у. е.), и тем более для возведения двухкомнатной (около 47 тыс. у. е.) квартиры. Это подчеркивают и представители компании, заявляя, что жилье здесь элитарное, так что на быстрые продажи его строители не рассчитывают. Тем не менее, жилье должно покупаться, ибо если его цена и отличается от той, которую демонстрирует вторичный рынок (1-комнатная - до 21 тыс. у. е., 2-комнатная - около 24 тыс.), то все компенсируется за счет удачной планировки и массы других удобств, включая и предусмотренную проектом инфраструктуру.
Неподалеку от духовного центра пригородного Киева возводят дома ХК "Киевгорстрой" и "Облбуд". Так, холдинг в 17 километрах от Киева, в местечке Буча, строит 5-секционный красавец, цена "квадрата" в котором - 1997 грн. Таким образом, предлагаемые холдингом .
1-комнатные квартиры площадью 44,60 кв. м будут стоить почти в 17 тыс. у. е., 2-комнатные обойдутся в среднем в 26 тыс. Ну, а 3-комнатная и 4-комнатная даже смотрятся увесисто - соответственно, 35 и 50 тыс. у. е.
68-квартирный дом, который "Облбуд" планирует строить неподалеку от Бучи, в Гостомеле, называется весьма живописно - "Дом на лугу". Среди преимуществ, могущих побудить клиента купить квартиру в этом доме,- стационарный гараж под домом и "банальные" речка и озеро рядом. Тем временем покупка требует немалой смелости, поскольку квартиры тут рассчитаны на респектабельного покупателя, способного выложить от 44 тыс. у. е. за двухуровневую 3-комнатную площадью 92,47 кв. м до 64 тыс. у. е. за 5-комнатную квартиру (тоже двухуровневую) площадью 134,66 кв. м.
Путь Украины в Европу, очевидно, символизирует другое стратегическое направление пригородного строительства: из дома, возводимого в селе Чубинское ООО "Агробудпереробка", будет просматриваться широкая магистраль, которая хоть изредка будет напоминать жителям здешних квартир (пока еще будущим) о европейской миссии их государства. Впрочем, тем, прибыл из других городов, представляется прекрасная возможность ощутить ритм мегаполиса: преодолев за 12 минут отрезок пути, отделяющий Чубинское от столицы (11 километров), каждый желающий сможет вкусить прохладу тоннеля, ведущего к эпицентру Киева. Признаться, оказаться в метро в летний зной особенно приятно, хотя покупатели квартир легко смогут отдать предпочтение и созерцанию окружающей природы, а учитывая интенсивность скачек на здешнем ипподроме, не приходится опасаться, что пыль, поднимаемая лошадьми, закроет расположенное рядом озеро. Воспользовавшись электричкой, можно посвятить время и изучению не менее живописных пейзажей, расположенных подальше, под сенью деревьев или на берегу речки. Что касается цен, то их диапазон рассчитан, по сути, на любого потребителя, поскольку "начинка" 150-квартирного дома в экологически чистом районе состоит из квартир трех наиболее распространенных типов. Исходя из цены в 1940 гривень за "квадрат", определенной продавцами в качестве базовой, самая дорогая квартира в местечке имени поэта-демократа обойдется клиенту в 33 тыс. долларов, а самая дешевая - почти даром, в 15,7 тыс. Наверное, дешево, особенно если посмотреть, по какой цене идут рядом подержанные квартиры. Так, однокомнатная квартира в Барышевке стоит до 12 тыс. долларов, а однокомнатная "коллега" из Борисполя тянет на все шестнадцать!
Поскольку существующая точка зрения связывает местность с настоящей дорогой евроазиатского сотрудничества под емким названием "бориспольская трасса", то привлекательность окружающих мест спешат оценить не только автомобилисты, но и бизнесмены, в том числе и от строительства. Пожалуй, яркое свидетельство тому - дом, фундамент которого в скором времени будет заложен в селе Счастливое (9 км от города) того же Бориспольского района руками специалистов ООО "Киа-Центр". Из существующей рекламы пока непонятно, каким будет новый дом (кстати, "квадрат" жилплощади в нем стоит 2400 грн.), а артезианское водоснабжение больше похоже на своеобразную исландскую мечту, чем на реальность, подкрепленную техническими возможностями. А впрочем, как знать: возможно, дом не только оправдает ожидания, но и превзойдет их.
Куда выразительнее воспринимаются контуры дома в местечке Вишневом, расположенном в 5 километрах от столицы. Идея построить этот дом (как и все подготовительные работы) принадлежат специалистам "БудИнвестХолдинга". Перспективность строительства в Вишневом, по словам директора компании Юрия Максимчи, вытекает из высокой конкурентоспособности городка. Исходя из нее, "БудИнвестХолдинг" планирует масштабно осваивать территорию Вишневого. Кроме того, как заметил г-н Максимча, у компании есть еще несколько площадок в городке, на которых в ближайшем будущем появятся дома. Впрочем, по словам директора "БудИнвестХолдинга", покупают здесь квартиры преимущественно люди, стесненные в средствах, и часть их составляют киевляне. Да и означенный 18-этажный дом рассчитан больше на непритязательных клиентов, поскольку в общем и целом сильно напоминает дома, возводимые сегодня на Троещине бригадами "Киевгорстроя": внешний вид без излишеств, а квадрат строительной площадки практически не допускает озеленения и особого обустройства. Список очевидных преимуществ исчерпывается тремя скоростными лифтами, способными за считанные секунды доставить жителя дома на нужный ему этаж, а также ставшими уже обычными металлопластиковыми окнами и металлическими дверями. Высоты помещений маловато для того, чтобы почувствовать себя хозяином замка: 2,75 м; впрочем, ее хватит, чтобы забыть о советском прошлом. За однокомнатную квартиру в таком доме, находящемся практически в черте города, придется отдать от 26 до 27,6 тыс. у. е. (1 кв. м стоит 2700 грн.); двухкомнатная площадью почти 72 "квадрата" в этом же доме обойдется в 36,6 тыс.; наконец, желание купить трехкомнатную квартиру площадью 101,70 кв. м потребует от клиента выложить почти 52 тыс. у.е.
Хочется обратить внимание тех, кому цены показались уж очень смешными - не говоря о 1700 грн. за "квадрат" "первичного" жилья в Дымере - вот на какой факт. Экологическое расположение вашего дома - несомненно, важное достоинство, но оно решает далеко не все. Впрочем, справедливости ради стоит сказать, что в наш век оно приобретает особый вес, даже если ему в угоду редуцируется значение транспортных развязок и связей с внешним миром. Тем не менее, родителям, несомненно, придется задумываться о том, как будут добираться домой их дети и не сменятся ли красочные впечатления унынием от полнейшего отсутствия "под боком" продуктовых магазинов, а также непростыми видами на детское будущее, омрачаемое суровыми буднями учителей, даже талантливейшие из которых добираются сегодня на работу не иначе как на метро. Хотя есть место и оптимизму - ведь еще не так давно бывший главный архитектор столицы Сергей Бабушкин говорил о том, что генплан предполагает создание больших торговых центров во всех районах города, дабы доказать и киевлянам, и иностранным инвесторам, что Киев окраин не имеет. Сейчас, судя по всему, его слова имеют шанс сбыться...