Осторожная ипотека
Ситуация на рынке отечественной ипотеки сегодня стремительно меняется. Многие банки ужесточили условия кредитования на покупку жилья, но количество желающих воспользоваться этой услугой по-прежнему велико. Для привлечения клиентов банки не редко предлагают новые програмы с более лояльными условиями. Однако в большинстве случаев они привлекательны лишь на первый взгляд.
Не секрет, что зачастую именно низкие кредитные проценты, указанные в рекламе, становятся решающим фактором при выборе обывателем финансового партнера. Однако торопиться не стоит. Несмотря на существующее постановление Национального банка Украины, которое обязывает банки указывать в договорах реальную стоимость кредитов, многие из них афишируют лишь минимальные финансовые обязательства будущих клиентов - «голые проценты», а величина эффективной ставки с учетом всех дополнительных выплат остается в тени.
Не теряйте бдительность
Разумеется, не каждому может хватить времени, терпения и сообразительности, чтобы разобраться во всех тонкостях затейливой банковской терминологии и расчетах, сравнить предлагаемые разными банками программы и найти оптимальный для себя вариант. Обычно эту миссию берут на себя ипотечные брокеры, которые, по закону, должны блюсти интересы клиента. На практике многие финансовые консультанты - сотрудники подструктуры того или иного банка, соответственно, работают они «на своих». Впрочем, как утверждает Максим Горбатюк, председатель правления «КС «Володар», ни одна банковская структура не станет работать себе в ущерб, а если ипотечные условия какой-либо из них кажутся потенциальному заемщику особенно привлекательными, наверняка они скрывают немало «подводных камней». По словам Владимира Косяченко, директора по продажам ООО «Ипотека-Экспресс», стандартные условия ипотеки совсем недавно выглядели следующим образом:
· срок кредитования - от 10 до 33 лет;
· сумма кредитования - от 25 000 до 1 000 000 грн. В случае, если максимальная сумма превышает указанный диапазон - возможно индивидуальное решение с особыми условиями. Это характерно для Киева и его пригорода, в других регионах Украины максимальная сумма ипотечного кредита обычно меньше.
· процентная ставка по кредитам чаще всего фиксированная, но может быть и плавающей, что указывается в договоре.
· погашение ссуды возможно по двум схемам - аннуитет (равными долями) и классика (стандарт);
· оплата единоразовой комиссии банка составляет не более 0,3-2,9% от суммы кредита;
· первый взнос может быть нулевым или не более 10-15%.
Но, как предостерегает В. Косяченко, обращать внимание следует не только на размер и условия выплаты процентной ставки. Прочие условия могут подразумевать «скрытые» выплаты, причем намного больших заявленных. В арсенале банкиров - немало так называемых «заманух», которые выглядят как лояльные условия и усыпляют бдительность клиента. Низкая годовая процентная ставка - первый признак. К «скрытым» расходам относится, например, единоразовая комиссия банка, притом намного выше стандартной, или наличие ежемесячной комиссии, ведущей к значительному удорожанию кредита. В условиях «лояльной программы» может быть увеличен размер стандартного (10-15%) первоначального взноса - до 50% от стоимости объекта ипотеки; или сокращен стандартный срок кредита. Особое внимание следует обратить на условия погашения долга. Естественно, просрочек лучше не допускать, но случиться может всякое, и тогда придется платить существенно повышенную процентную ставку на период просроченной задолженности. Неприятный сюрприз может ожидать клиента, решившего досрочно погасить кредит: в первые 1-3 года, возможно, банк потребует выплатить вознаграждение (комиссию) в размере 1-3% от суммы кредита.
Другие подвохи
В некоторых случаях при выгодных ипотечно-кредитных программах у заемщика резко ограничена возможность выбора. При покупке жилья на первичном рынке пониженные ставки и невысокие первоначальные взносы предлагаются только в случае приобретения квартиры у конкретной компании, которая выступает партнером банка. При этом придется выбирать жилье только в определенных районах, где работает «свой» застройщик, кроме того, расценки на предложенные «квадраты» могут оказаться выше средних.
Еще недавно банки неохотно выдавали кредиты под объекты загородной недвижимости, да и спрос на подобные займы был относительно невысоким. Но ситуация на рынке меняется, и появляются банки, специализирующиеся на ипотеке загородного жилья. Однако их условия могут значительно отличаться от стандартных. Загородная недвижимость больше подвержена рискам, а поэтому платежи на страхование имущества, обязательные при оформлении ипотеки, значительно выше. Некоторые банки предлагают программы выдачи кредитов в экзотической для нас валюте, к примеру, в швейцарских франках. При этом процентная ставка в цифрах выгодно отличается, что позволяет сэкономить деньги. Однако следует просчитать, в какую сумму обойдется конвертация - перевод гривны, которой будет расплачиваться заемщик, во франки. Можно ожидать, что банки-кредиторы приложат все усилия, чтобы издержки на конвертацию не обесценили преимущество в ставке. Кроме того, существует и другой риск - неизвестно, как будет вести себя валюта в дальнейшем.
Разрыв договора не предусматривается
Главный совет, который можно дать людям, берущим долгосрочные кредиты, - внимательно читать договор. М. Горбатюк советует особое внимание обращать на все ссылки, примечания и строчки, напечатанные мелким шрифтом, - именно там содержится информация, которую банк не хочет особо афишировать. При обнаружении явно дискриминационных по отношению к заемщику условий не стоит подписывать документ. Александр Поливодский, директор юридической фирмы «София», предупреждает, что после оформления договора ипотеки расторгнуть сделку будет непросто. Это возможно только при обнаружении явного обмана но не из-за невнимательности клиента. Условия договора пересматриваются только в случае, если такая возможность указана в договоре между заемщиком и банком. Договор ипотеки теряя силу исключительно после полного погашения задолженности, включая проценты.
Верховенствующую позицию банка подтверждает и В. Косяченко: «В условиях договора ипотеки не предусмотрен пункт возможной ликвидации договора. К сожалению, у заемщика есть только обязанности. Изменить условия договора ипотеки, к примеру, заменить объект ипотеки, можно лишь с согласия банка».
Но не все так безнадежно. Как показывает практика, признание недействительным договора ипотеки не редкость. Максим Назаренко, старший юрист, адвокат юридической компании «Волков и Партнеры», поясняет: «Типичное основание для признания недействительным договора об ипотеке – наличие несовершеннолетних детей, проживающих в квартире-предмете ипотеки. Дело в том, что для заключения договора ипотеки в отношении такой квартиры необходимо согласие соответствующего опекунского совета. Если банк-ипотекодержатель при заключении договора ипотеки не обратит внимание на отсутствие такого согласия, у ипотекодателя появляются основания для обращения в суд с иском о признании договора ипотеки недействительным. Как правило, при рассмотрении таких споров суд занимает сторону ипотекодателя».
В случае если иск о расторжении договора ипотеки будет удовлетворен, и договор ипотеки признают недействительным, на основании судебного решении нотариус исключает из реестра ипотек данные о недействительном ипотечном договоре. Соответственно, право собственности на недвижимость, бывшую предметом ипотеки, сохраняется у бывшего ипотекодателя в полном объеме.
Страхование поможет
Страхование предмета ипотеки - обязательное условие банка при заключении с гражданами ипотечного договора. Несмотря на заявления, что в большинстве случаев страхование предмета ипотеки не требуется, получить кредит без заключения договора со страховой компанией невозможно. Как правило, банк рекомендует одну или несколько компаний.
Комплексное ипотечное страхование предполагает три категории рисков: гибель или повреждение имущества, смерть или потеря трудоспособности застрахованного, а также риск утраты права собственности на имущество. Последний вид страхования предохраняет от «черных» продаж, связанных с подделкой документов, и определяет наследников купленного вами имущества.
«Необходимо помнить, - советует М. Назаренко, - что страхование предмета ипотеки от его случайной гибели или повреждения помогает ипотекодателю удовлетворить требования банка в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Однако недвижимость, находящаяся в ипотеке, остается в собственности и пользовании ипотекодателя, поэтому требовать от банка возместить расходы на страхование или уменьшить сумму основного обязательства, по меньшей мере, безосновательно».
Договор страхования предмета ипотеки реально является добровольно-принудительным и существенно сэкономить на этом вряд ли удастся, разумнее будет составить его с максимальной выгодой для себя - предусмотреть защиту и от прочих групп риска. По мнению В. Косяченко, страхование предмета ипотеки может быть эффективным только в том случае, если был учтен максимальный перечень рисков относительно как объекта ипотеки, так и жизни, здоровья самого заемщика. «Пытаясь минимизировать затраты заемщика при оформлении ипотеки, - говорит специалист, - банки и страховые компании устанавливают так называемые «усредненные» тарифы. То есть вроде страхование проведено, но состоялось оно только по минимальному перечню страховых рисков. В конечном итоге это в большей степени закрывает только банковские риски, а заемщик в этом случае может остаться не только без задолженности, но и без жилья. Качественная страховка по объекту ипотеки стоит не менее 1% от цены объекта, меньший процент свидетельствует о принципиально невыгодных условиях».
Время перемен
Национальный банк в последнее время принял несколько постановлений, которые регулируют правила выдачи кредитов. По мнению специалистов, новшества ведут к тому, что долгосрочные ипотечные кредиты станут менее доступными. Следовательно, приобрести жилье станет сложнее.
Лидеры ипотечного кредитования - «УкрСиббанк», «Райффайзен Банк Аваль» и «Укрсоцбанк» - уже остановили выдачу кредитов в гривне на покупку жилья (на начало 2008 года на их долю приходилось 45,6% от всех выданных ипотечных кредитов). Сотрудники «УкрСиббанка» уверяют, что выдавать ипотечные ссуды в гривне меньше, чем под 25% годовых, они не смогут, поэтому руководство банка и приняло решение о временной приостановке кредитования.
Остальные банки установили очень высокие проценты. Так, в «Приватбанке» выдают ипотечные кредиты в гривне под 22,9% годовых, в «УниКредит Банке» - под 25%. Не намного лучше условия в «ОТП Банке» -18,2%.
По словам экспертов, сегодня все факторы способствуют тому, что сроки кредитования будут уменьшаться, а ставки - расти. Об этом говорит и уровень инфляции: за I квартал этого года она составила 13%, вполне возможно, к концу года достигнет 30%. Соответственно, ставки кредитования вряд ли опустятся ниже уровня инфляции.
Впрочем, происходящее можно объяснить и другими причинами. Как заявил на пресс-конференции Петр Порошенко, председатель Совета Национального банка Украины, подавляющее большинство ипотечных кредитов на сегодняшний день выплачивается менее чем за десять лет. Средний срок погашения - около семь лет. Причем многие заемщики оформляют кредиты на 15-25 лет, так как не могут полностью документально подтвердить свои доходы. Реально же кредиты погашаются намного быстрее.
При ограничении срока кредитования до десяти лет банк будет вынужден отказывать в предоставлении кредита тем, кто не сможет официально подтвердить доход, достаточный для погашения долга в течение этого периода.
Тем, кто получил ипотечный кредит на старых условиях, волноваться не стоит. По словам А. Поливодского, изменить процентные ставки по ипотеке без согласия клиента, согласно украинскому законодательству, нельзя. Это возможно только в случае, если подобное предусмотрено одним из пунктов договора. То же самое касается и сроков кредитования. Так что те, кто уже получил кредит, не пострадают.
Не теряйте бдительность
Разумеется, не каждому может хватить времени, терпения и сообразительности, чтобы разобраться во всех тонкостях затейливой банковской терминологии и расчетах, сравнить предлагаемые разными банками программы и найти оптимальный для себя вариант. Обычно эту миссию берут на себя ипотечные брокеры, которые, по закону, должны блюсти интересы клиента. На практике многие финансовые консультанты - сотрудники подструктуры того или иного банка, соответственно, работают они «на своих». Впрочем, как утверждает Максим Горбатюк, председатель правления «КС «Володар», ни одна банковская структура не станет работать себе в ущерб, а если ипотечные условия какой-либо из них кажутся потенциальному заемщику особенно привлекательными, наверняка они скрывают немало «подводных камней». По словам Владимира Косяченко, директора по продажам ООО «Ипотека-Экспресс», стандартные условия ипотеки совсем недавно выглядели следующим образом:
· срок кредитования - от 10 до 33 лет;
· сумма кредитования - от 25 000 до 1 000 000 грн. В случае, если максимальная сумма превышает указанный диапазон - возможно индивидуальное решение с особыми условиями. Это характерно для Киева и его пригорода, в других регионах Украины максимальная сумма ипотечного кредита обычно меньше.
· процентная ставка по кредитам чаще всего фиксированная, но может быть и плавающей, что указывается в договоре.
· погашение ссуды возможно по двум схемам - аннуитет (равными долями) и классика (стандарт);
· оплата единоразовой комиссии банка составляет не более 0,3-2,9% от суммы кредита;
· первый взнос может быть нулевым или не более 10-15%.
Но, как предостерегает В. Косяченко, обращать внимание следует не только на размер и условия выплаты процентной ставки. Прочие условия могут подразумевать «скрытые» выплаты, причем намного больших заявленных. В арсенале банкиров - немало так называемых «заманух», которые выглядят как лояльные условия и усыпляют бдительность клиента. Низкая годовая процентная ставка - первый признак. К «скрытым» расходам относится, например, единоразовая комиссия банка, притом намного выше стандартной, или наличие ежемесячной комиссии, ведущей к значительному удорожанию кредита. В условиях «лояльной программы» может быть увеличен размер стандартного (10-15%) первоначального взноса - до 50% от стоимости объекта ипотеки; или сокращен стандартный срок кредита. Особое внимание следует обратить на условия погашения долга. Естественно, просрочек лучше не допускать, но случиться может всякое, и тогда придется платить существенно повышенную процентную ставку на период просроченной задолженности. Неприятный сюрприз может ожидать клиента, решившего досрочно погасить кредит: в первые 1-3 года, возможно, банк потребует выплатить вознаграждение (комиссию) в размере 1-3% от суммы кредита.
Другие подвохи
В некоторых случаях при выгодных ипотечно-кредитных программах у заемщика резко ограничена возможность выбора. При покупке жилья на первичном рынке пониженные ставки и невысокие первоначальные взносы предлагаются только в случае приобретения квартиры у конкретной компании, которая выступает партнером банка. При этом придется выбирать жилье только в определенных районах, где работает «свой» застройщик, кроме того, расценки на предложенные «квадраты» могут оказаться выше средних.
Еще недавно банки неохотно выдавали кредиты под объекты загородной недвижимости, да и спрос на подобные займы был относительно невысоким. Но ситуация на рынке меняется, и появляются банки, специализирующиеся на ипотеке загородного жилья. Однако их условия могут значительно отличаться от стандартных. Загородная недвижимость больше подвержена рискам, а поэтому платежи на страхование имущества, обязательные при оформлении ипотеки, значительно выше. Некоторые банки предлагают программы выдачи кредитов в экзотической для нас валюте, к примеру, в швейцарских франках. При этом процентная ставка в цифрах выгодно отличается, что позволяет сэкономить деньги. Однако следует просчитать, в какую сумму обойдется конвертация - перевод гривны, которой будет расплачиваться заемщик, во франки. Можно ожидать, что банки-кредиторы приложат все усилия, чтобы издержки на конвертацию не обесценили преимущество в ставке. Кроме того, существует и другой риск - неизвестно, как будет вести себя валюта в дальнейшем.
Разрыв договора не предусматривается
Главный совет, который можно дать людям, берущим долгосрочные кредиты, - внимательно читать договор. М. Горбатюк советует особое внимание обращать на все ссылки, примечания и строчки, напечатанные мелким шрифтом, - именно там содержится информация, которую банк не хочет особо афишировать. При обнаружении явно дискриминационных по отношению к заемщику условий не стоит подписывать документ. Александр Поливодский, директор юридической фирмы «София», предупреждает, что после оформления договора ипотеки расторгнуть сделку будет непросто. Это возможно только при обнаружении явного обмана но не из-за невнимательности клиента. Условия договора пересматриваются только в случае, если такая возможность указана в договоре между заемщиком и банком. Договор ипотеки теряя силу исключительно после полного погашения задолженности, включая проценты.
Верховенствующую позицию банка подтверждает и В. Косяченко: «В условиях договора ипотеки не предусмотрен пункт возможной ликвидации договора. К сожалению, у заемщика есть только обязанности. Изменить условия договора ипотеки, к примеру, заменить объект ипотеки, можно лишь с согласия банка».
Но не все так безнадежно. Как показывает практика, признание недействительным договора ипотеки не редкость. Максим Назаренко, старший юрист, адвокат юридической компании «Волков и Партнеры», поясняет: «Типичное основание для признания недействительным договора об ипотеке – наличие несовершеннолетних детей, проживающих в квартире-предмете ипотеки. Дело в том, что для заключения договора ипотеки в отношении такой квартиры необходимо согласие соответствующего опекунского совета. Если банк-ипотекодержатель при заключении договора ипотеки не обратит внимание на отсутствие такого согласия, у ипотекодателя появляются основания для обращения в суд с иском о признании договора ипотеки недействительным. Как правило, при рассмотрении таких споров суд занимает сторону ипотекодателя».
В случае если иск о расторжении договора ипотеки будет удовлетворен, и договор ипотеки признают недействительным, на основании судебного решении нотариус исключает из реестра ипотек данные о недействительном ипотечном договоре. Соответственно, право собственности на недвижимость, бывшую предметом ипотеки, сохраняется у бывшего ипотекодателя в полном объеме.
Страхование поможет
Страхование предмета ипотеки - обязательное условие банка при заключении с гражданами ипотечного договора. Несмотря на заявления, что в большинстве случаев страхование предмета ипотеки не требуется, получить кредит без заключения договора со страховой компанией невозможно. Как правило, банк рекомендует одну или несколько компаний.
Комплексное ипотечное страхование предполагает три категории рисков: гибель или повреждение имущества, смерть или потеря трудоспособности застрахованного, а также риск утраты права собственности на имущество. Последний вид страхования предохраняет от «черных» продаж, связанных с подделкой документов, и определяет наследников купленного вами имущества.
«Необходимо помнить, - советует М. Назаренко, - что страхование предмета ипотеки от его случайной гибели или повреждения помогает ипотекодателю удовлетворить требования банка в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Однако недвижимость, находящаяся в ипотеке, остается в собственности и пользовании ипотекодателя, поэтому требовать от банка возместить расходы на страхование или уменьшить сумму основного обязательства, по меньшей мере, безосновательно».
Договор страхования предмета ипотеки реально является добровольно-принудительным и существенно сэкономить на этом вряд ли удастся, разумнее будет составить его с максимальной выгодой для себя - предусмотреть защиту и от прочих групп риска. По мнению В. Косяченко, страхование предмета ипотеки может быть эффективным только в том случае, если был учтен максимальный перечень рисков относительно как объекта ипотеки, так и жизни, здоровья самого заемщика. «Пытаясь минимизировать затраты заемщика при оформлении ипотеки, - говорит специалист, - банки и страховые компании устанавливают так называемые «усредненные» тарифы. То есть вроде страхование проведено, но состоялось оно только по минимальному перечню страховых рисков. В конечном итоге это в большей степени закрывает только банковские риски, а заемщик в этом случае может остаться не только без задолженности, но и без жилья. Качественная страховка по объекту ипотеки стоит не менее 1% от цены объекта, меньший процент свидетельствует о принципиально невыгодных условиях».
Время перемен
Национальный банк в последнее время принял несколько постановлений, которые регулируют правила выдачи кредитов. По мнению специалистов, новшества ведут к тому, что долгосрочные ипотечные кредиты станут менее доступными. Следовательно, приобрести жилье станет сложнее.
Лидеры ипотечного кредитования - «УкрСиббанк», «Райффайзен Банк Аваль» и «Укрсоцбанк» - уже остановили выдачу кредитов в гривне на покупку жилья (на начало 2008 года на их долю приходилось 45,6% от всех выданных ипотечных кредитов). Сотрудники «УкрСиббанка» уверяют, что выдавать ипотечные ссуды в гривне меньше, чем под 25% годовых, они не смогут, поэтому руководство банка и приняло решение о временной приостановке кредитования.
Остальные банки установили очень высокие проценты. Так, в «Приватбанке» выдают ипотечные кредиты в гривне под 22,9% годовых, в «УниКредит Банке» - под 25%. Не намного лучше условия в «ОТП Банке» -18,2%.
По словам экспертов, сегодня все факторы способствуют тому, что сроки кредитования будут уменьшаться, а ставки - расти. Об этом говорит и уровень инфляции: за I квартал этого года она составила 13%, вполне возможно, к концу года достигнет 30%. Соответственно, ставки кредитования вряд ли опустятся ниже уровня инфляции.
Впрочем, происходящее можно объяснить и другими причинами. Как заявил на пресс-конференции Петр Порошенко, председатель Совета Национального банка Украины, подавляющее большинство ипотечных кредитов на сегодняшний день выплачивается менее чем за десять лет. Средний срок погашения - около семь лет. Причем многие заемщики оформляют кредиты на 15-25 лет, так как не могут полностью документально подтвердить свои доходы. Реально же кредиты погашаются намного быстрее.
При ограничении срока кредитования до десяти лет банк будет вынужден отказывать в предоставлении кредита тем, кто не сможет официально подтвердить доход, достаточный для погашения долга в течение этого периода.
Тем, кто получил ипотечный кредит на старых условиях, волноваться не стоит. По словам А. Поливодского, изменить процентные ставки по ипотеке без согласия клиента, согласно украинскому законодательству, нельзя. Это возможно только в случае, если подобное предусмотрено одним из пунктов договора. То же самое касается и сроков кредитования. Так что те, кто уже получил кредит, не пострадают.
