«Подводные камни» инвестиционных договоров

Как гласит украинское законодательство, а именно - Закон Украины "Об инвестиционной деятельности", инвестирование и финансирование объектов жилого строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью, негосударственные пенсионные фонды, институты совместного инвестирования и через выпуск беспроцентных целевых облигаций. Большинство компаний, которые участвовали в рейтинге "Денег", уже выполняют эти требования. В частности, шесть компаний реализуют жилье через выпуск целевых облигаций, четыре - через ФФС. Но вот остальные…. К сожалению, они предлагают инвесторам заключать договоры комиссии, о паевом участии или купли-продажи имущественных прав. Уважаемые инвесторы! "Деньги" предупреждают: будьте предельно внимательны в общении с такими компаниями!
 
К исследованию договоров, которые предлагают заключать застройщики, мы привлекли практикующих юристов. По словам Евгения Старчука, партнера ЮК "Старчук Плачинда и партнеры", компания-застройщик не имеет права продавать жилье на первичном рынке по договору купли-продажи имущественных прав, договору о паевом участии и прочим вариантам договоров, не предусмотренных законом "Об инвестиционной деятельности". Как уже писали "Деньги", заключенные по ним сделки могут быть признаны недействительными - инвестор рискует получить отказ в регистрации прав собственности на объект. А вернуть деньги будет очень сложно.
 
Г-н Старчук полагает, что меньше всего рискует инвестор при покупке строящегося жилья через ФФС. В частности, по мнению юриста, инвестируя деньги в строительство через ФФС, покупатель гарантированно сможет их вернуть в случае невыполнения застройщиком или управителем условий договора. Однако покупка жилья через ФФС не защищает инвестора от затягивания сроков строительства и лишает его возможности влиять на застройщика.

 
Екатерина Отченаш, директор департамента по надзору за финучреждениями Госфинуслуг, полагает, что проблема инвестирования через ФФС заключается еще и в том, что, как правило, застройщик и управитель (финансовая компания) являются аффилированными (связанными) структурами. Это не дает покупателям гарантий своевременного и качественного выполнения работ. Как смогли заметить "Деньги" при изучении договоров компаний, собранных в процессе исследования, застройщики неплохо защищены от санкций в случае задержки сроков строительства - штрафы за это либо вовсе отсутствуют, либо просто мизерные.
 
Облигации тоже не являются идеальным инструментом инвестирования в первичную недвижимость. Хотя бы потому, что ни инвестор, ни кто другой не могут проконтролировать застройщика в том, как и на какие нужды тот потратит привлеченные деньги. И если строительство, не дай бог, будет сорвано, у инвестора останется ничем по сути не обеспеченная беспроцентная облигация.
 
Стоит отметить, что практически все застройщики оставляют за собой право в одностороннем порядке разорвать договор, если покупатель задержал платеж или не выполнил какое-либо его требование. И при этом удержать из возвращаемых денег 5% штрафа. В свою очередь, продавец, например, за просрочку перечисления на счет покупателя пакета облигаций на один месяц, должен выплатить ему штраф в размере 0,1% за каждый месяц задержки, начиная со второго месяца. Просто дискриминация какая-то…
 
Справедливости ради отметим, что "Деньги" изучали только типовые договоры. В процессе переговоров и подписания документы могут совершенствоваться -- никто не запрещает выторговать для себя более приличные условия, чем предлагает застройщик. Ведь основной принцип гражданского права состоит в том, что стороны сделки имеют право на симметричные, равноправные условия.