Покупка вторичного жилья. Как не купить кота в мешке?

По данным Минюста, 58% сделок в недвижимости проводятся на рынке вторичного жилья. На приобретение "бывшей в употреблении" квартиры идут по нескольким причинам. Основная – зачастую вторичное жилье дешевле нового. Минимальная цена однокомнатной квартиры в панельной девятиэтажке – около 35 тысяч долларов, наиболее экономный вариант в новостройке – 50 тысяч долларов, при том что площадь квартиры в старом и новом домах сравнима. Хотя, можно считать, что это стереотип, так как вторичное жилье часто требует ремонта, который компенсирует дешевизну. Сказывается и амортизация: даже если квартира расположена в доме, которому всего несколько лет, не заметить следы пребывания людей в ней бывает сложно. Еще один фактор – "обжитость" района, наличие школ, магазинов – того, чего не хватает в районах новостроек. Кроме того, можно сэкономить на ремонте – в отличие от квартир в новостройках, которые сдаются с голыми стенами и без коммуникаций.

Но, как и прочие сделки в недвижимости, приобретение квартиры на вторичном рынке не застраховано от рисков. Как и в материале, посвященном новому жилью, нам помог эксперт по недвижимости Вадим Пискун.

Человеческий фактор

Кроме проверки конструкционных качеств дома в целом и квартиры в частности, в случае вторичного жилья появляется еще и человеческий фактор. Если дому уже много лет, не будет лишним проверить историю прописанных в квартире людей – это можно сделать в паспортном отделе местного ЖЭКа, а слухи и истории собрать по соседям. Люди, продающие вам квартиру, могут быть вполне порядочными, но неизвестно, кто жил там ранее. Пример из жизни: одним из хозяев квартиры был преступник-рецидивист с невозвращенными кредитами в нескольких банках. Последующие владельцы (квартира перепродавалась) не раз подвергались телефонным атакам коллекторов и звонкам непонятных личностей в дверь. Как правило, доказывать им, что вы – не тот самый должник или его родственник – бесполезно, поэтому просто смените телефонный номер, а консьержу строго-настрого запретите пускать к вам незнакомцев.

Если с предыдущими жильцами все в порядке, сюрприз могут преподнести соседи. Причем независимо от благополучности дома – если в "хрущевке" беспокоить могут алкоголики, то в элитных домах этим фактором могут стать шумные вечеринки золотой молодежи. А от бесконечных ремонтов не застрахованы ни те, ни те. Риелторы и предыдущие хозяева вряд ли сообщат вам о неблагополучных соседях, ведь это может помешать вашему выбору квартиры. Попытаться узнать о соседях можно и самостоятельно – у консьержа, дворников, сторожа близлежащей парковки. Кроме того, следует обратить внимание на состояние лестничной площадки и квартирных дверей – это может сказать о многом.

Внешние причины

Итак, какие проблемные места могут быть у квартир на вторичном рынке? Их можно разделить на два типа – хозяйственные, связанные с состоянием дома, и правовые.

Эксперты утверждают, что из 130 тысяч многоэтажных домов в Украине 50 тысяч являются аварийными и нуждаются в ремонте. Государственные программы по ремонту жилья существуют, но они продвигаются слишком медленно, поэтому украинцам приходится самостоятельно следить за своими домами. При покупке квартиры в старом доме нужно обратить внимание на:

• Состояние крыши (если квартира расположена на последнем этаже). Некачественно уложенная крыша зимой или в дождь может давать течь;
• Если квартира находится на первом этаже, источником неприятностей в виде запахов и тараканов может стать подвал;
• Перепланировку, ее законность и безопасность. В случае нарушения законодательства расплачиваться придется "действующему" хозяину;
• Толщину, материал стен, ориентацию окон – от этого зависит, насколько тепло в вашей квартире будет зимой, и прохладно – летом. В этом поможет техпаспорт дома, его нужно искать в ЖЭКе или на сайте //www.municipal.kiev.ua (для киевлян). Как правило, кирпичные дома лучше сохраняют тепло и обладают меньшей теплопроводностью. А окна должны быть ориентированы на солнечные стороны – юг, запад или восток, иначе в ваши окна не будет заглядывать солнце. Желательно двухстороннее или угловое положение квартиры для возможности проветривания;
• Перекрытия, состояние стен, балконов – не крошится ли бетон, нет ли трещин. В довоенных домах могут быть деревянные перекрытия – они не обеспечивают достаточной шумоизоляции, при износе представляют опасность, а заменять их – слишком дороге дело;
• Шумоизоляцию от соседних квартир и уличного шума;
• Инфраструктуру района – наличие магазинов, школ, детского сада в пешеходной доступности; удобное транспортное сообщение;
• Благоустройство придомовой территории – наличие скамеек, детских площадок;
• Криминогенную ситуацию в районе.

Возможность остаться без жилья при покупке "вторички" значительно ниже, чем при покупке новой квартиры. Дом-то уже стоит, квартира – вот она, вселяйся хоть сейчас. Угрозу представляют лишь отлаженные мошеннические схемы, уберечь от которых может помощь риелтора. Желательно, проверенного или из крупного агентства недвижимости с большим стажем, имеющего все возможности для всесторонней проверки и организации юридического сделки. Тем, кто захочет сэкономить на услугах риелтора и проверить все самостоятельно, следует знать о таких подводных камнях:

• Квартира может продаваться с поддельными документами. Подлинность нужно проверять во вех конторах, связанных с жильем – ЖЭКе, БТИ;
• Также может продаваться арестованная недвижимость;
• Неправильно оформленная приватизация;
• Усложненная процедура продажи из-за наличия зарегистрированных в квартире детей;
• Наличие совершенных сделок, в которых были нарушены права третьих лиц – например, наследников.

Цены и возможности

На что можно рассчитывать на рынке вторичного жилья? В целом по рынку недвижимости наиболее ходовой товар – малометражные однокомнатные квартиры площадью около 30 м2. Чаще всего они располагаются в так называемых "гостинках" или "малосемейках" - многоэтажках с 10-20 однокомнатными квартирами на этаже. Такие дома в основном расположены в спальных районах, контингент там неблагополучный, да и площади слишком маленькие – встречаются квартиры и в 20 м2. Впрочем, если абстрагироваться от контингента, то это вполне неплохое жилье для одного человека. Цена такой квартиры – около 30 тысяч долларов.

На втором с конца месте по популярности – квартиры в "хрущевках". Ассортимент здесь шире – от одной до трех комнат, площади больше, но появляются свои недостатки – проходные комнаты и неудобные планировки. Стоимость трехкомнатной "хрущевки" в более-менее приличном районе может достигать 80 тысяч долларов.

Жилье 1980-х – 1990-х по комфорту практически не уступает современным домам и сравнимо со "сталинками" - раздельные комнаты, достаточно высокие потолки и раздельные санузлы. Цена однокомнатной квартиры стартует от 50 тысяч долларов, кроме двух- и трехкомнатных, в наличии есть четырех- и иногда пятикомнатные квартиры. География распространения – как окраинные районы, так и центры городов.

Наиболее элитное предложение на вторичном рынке – элитные дома 1990-х и середины 2000-х. Совсем недавно эти дома были новыми, но прошли годы, и огромные квартиры, еще помнящие помпезные ремонты 90-х, успели сменить хозяев. Цены на такое жилье, расположенное в основном в историческом центре исчисляются сотнями тысяч долларов.

Автор: Лев Шевченко