После перехода на безналичные формы платежей количество сделок резко снизилось

В предыдущем обзоре мы писали, что в последние дни августа стало меньше звонков, заявок и просмотров, зато существенно выросло количество сделок.

С первого сентября вторичный рынок недвижимости Киева практически полностью перешел на безналичные формы платежей. И деловая активность сразу существенно снизилась. Стало меньше звонков, заявок, просмотров. Резко снизилось количество сделок. Тем не менее, сделки с использованием безналичных форм оплаты на этой неделе были. Были подписаны и договора о намерениях приобрести объекты недвижимости в ближайшее время.

В тех сделках купли-продажи квартир, о которых у нас есть информация, использовались две схемы осуществления безналичных платежей.

В первом случае, покупатели еще до начала сделки шли с продавцами в банк и вносили на их счета соответствующие деньги. Потом с банковскими платежками и выписками все шли к нотариусу.

Во втором случае, покупатели до начала сделки вносили на специальный счет нотариуса необходимые суммы. Нотариус, получив соответствующий банковский документ о перечислении средств, проводил сделку. После чего пересылал деньги со своего счета на счет продавца.

И в том, и в ином случае покупатели платили деньги за квартиру, не имея гарантий того, что сделка состоится. Сделки основывались на доверии (в первом случае, доверии покупателя к продавцу, во втором случае, доверии сторон к нотариусу).

Оплата приобретенной недвижимости с использованием специализированных счетов нотариусов или иных юристов, распространена во многих странах мира. Но у нас подобные схемы взаиморасчетов пока непривычны.

В торговле более привычны схемы расчетов с помощью аккредитивов. Суть их заключается в размещении покупателем необходимых средств на специальном счете в банке, вернуть которые без согласия продавца он уже не может. Продавец может получить эти деньги лишь в случае предоставления соответствующих, предусмотренных в договоре документов о продаже или о поставке товаров.

По нашему мнению, форма расчетов с помощью аккредитивов наиболее надежна; но для подавляющего большинства участников рынка недвижимости фактически неизвестна. Потому для распространения данной схемы безналичных расчетов, банки должны разработать четкие и понятные правила, ориентированные именно на рынок недвижимости. С тем, чтобы защищенными чувствовали себя и покупатели, и продавцы, и нотариусы, и банки. В частности, в договор имеет смысл вносить не только конечную дату сделки, но и реквизиты нотариуса. Тогда банк сам сможет запрашивать информацию о сделке или ее отсутствии при перечислении средств. Например, не состоялась сделка в течение 10 дней, банк обращается с запросом к нотариусу, после чего возвращает деньги покупателю. Состоялась сделка в указанный срок – банк отдает деньги продавцу.

Средняя цена предложения по всему Киеву достаточно стабильна. В отдельных сегментах рынка средние цены предложений колеблются.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 4,7% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Деснянском районе за последние три месяца снизилась на 0,4%; за последнюю неделю выросла на 0,1%.

Средняя цена предложений в новых домах в Деснянском районе за последние три месяца выросла на 0,2%; за последнюю неделю выросла на 0,6%.

Средняя цена предложений возле метро в Деснянском районе за последние три месяца снизилась на 1,1%; за последнюю неделю выросла на 1,0%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе в сегментах «однокомнатные квартиры» и «двухкомнатные раздельные квартиры»

- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «однокомнатные квартиры» за последние три месяца снизилась на 0,9%; за последнюю неделю выросла на 0,9%.

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца выросла на 2,2%; за последнюю неделю выросла на 0,6%.

График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе в сегментах «трехкомнатные раздельные квартиры» и «четырехкомнатные раздельные квартиры»

- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»;

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 0,4%; за последнюю неделю не изменилась.

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 0,7%; за последнюю неделю снизилась на 2,1%.

В последнее время (до первого сентября) произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме «типовая панель», улица Каштановая (Деснянский район, Троещина). Общая площадь 39,5 кв.м., жилая 18, кухня 9,4. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Паркет, линолеум, кафель. Сантехника новая. Столярка старая. Состояние: «требует косметического ремонта». При покупке был использован ипотечный кредит. 57000$ (1443$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Приречная (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 52,1 кв.м., жилая 31,9, кухня 8. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Стеклопакеты. Линолеум, кафель. Сантехника и столярка новые. Дом в непосредственной близости от Днепра. Состояние: «не требует ремонта». 88000$ (1689$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в современном монолитно-каркасном высотном кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 73,8 кв.м., жилая 44, кухня 14. Санузел совмещенный. Стеклопакеты. Ламинат, кафель. Новая сантехника. Новая столярка. Кондиционер. Состояние: «не требует ремонта». 210000$ (2846$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Вербицкого (Дарницкий район, Харьковский массив). Общая площадь 70,4 кв.м., жилая 44,5, кухня 8. Санузел раздельный. Два балкона, застеклены. Столярка старая, Сантехника новая. Линолеум, кафель. Состояние: «требуется косметический ремонт». 85000$ (1207$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 235,8 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 440000$.

Автор: Владимир Коломейко , © domik.net, 2013