Преимущества и недостатки ОСМД

Управление общим имуществом многоквартирных домов в нашей стране всегда было камнем преткновения между жильцами и управляющими командами – ЖЭКами, правлениями кооперативов и ОСМД . Популярность и распространение последних, как раз и растут именно потому, что их деятельность не только подконтрольна самим жильцам, но и фактически ими же и осуществляется. Объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) является добровольной неприбыльной организацией, которая создается по инициативе владельцев недвижимости в определенном объекте для его же эксплуатации. И высшим руководством здесь является не чиновник извне, а собрания учредителей, то есть жильцов.

На собраниях решаются все организационные и финансовые моменты – определяются размеры квартплаты, зарплаты наемным сотрудникам (экономист, бухгалтер, дворник и другие) и необходимое для бесперебойного функционирования системы штатное расписание, а также многое другое. Правление ОСМД от имени жильцов заключает прямые договора с поставщиками коммунальных услуг и услуг по обслуживанию придомовой территории, определяет порядок осуществления необходимых работ.

Но несмотря на все эти преимущества, мы привыкли относиться к управляющей компании достаточно враждебно, готовясь давать справедливый отпор и отстаивать свои права перед кабинетными чиновниками. Однако в случае с ОСМД нужно помнить, что данное объединение как раз и отличается кардинально от отживающей системы государственно управления недвижимостью. В деятельность ОСМД нужно вникать, помогать и придерживаться установленных правил, а не противостоять и требовать. Для начала же нужно хорошо понимать, в чем его сильные и слабые стороны.

Конкурентные преимущества

Основной плюс системы – даже не возможность устанавливать размер платы за содержание дома и придомовой территории, поскольку в ОСМД квартплата зачастую оказывается выше, чем в платежках ЖЭКов. Ведь владельцы недвижимости рассчитывают на более высокое качество обслуживание, а оно влечет за собой повышение тарифов. Кстати, далеко не все жильцы дома, в котором организовывается ОСМД, согласны с таким раскладом. Но тут действует правило большинства.

Итак, главное преимущество ОСМД – возможность заключать прямые договора с поставщиками услуг. Хотя на сегодняшний день это и сопряжено с рядом сложностей, поскольку коммунальный рынок практически монополизирован несколькими компаниями, которые стремятся диктовать финансовые условия. Но в обслуживании территории и выполнении работ по ремонту и поддержанию порядка выбор есть. Это позволяет жильцам немного, но экономить.

Существует еще несколько факторов, позволяющих снизить тарифы. Часто дома располагают не только жилым фондом, но и подвальными помещениями, нежилыми площадями на первых этажах и придомовыми территориями. Все эти метры могут, по решению совета жильцов, быть сданы в аренду. Это позволяет не только использовать полученные средства на благо дома и жильцов, сокращая их индивидуальные расходы на содержание, но и улучшить инфраструктуру.

Еще один безусловный плюс состоит в том, что ОСМД по уставу, хоть и является юридическим лицом, имеет статус неприбыльной организации, а значит, освобожден от налогов – НДС и на прибыль.

А поскольку глава и совет правления обязаны постоянно отчитываться перед всеми жильцами, можно говорить о прозрачности расходов средств, поступающих на счет. Тратятся они более рационально, их потери минимальны.

Основные недостатки

Но недостатков ОСМД имеет не меньше. Основной, пожалуй, - это неожиданные и достаточно частые повышения тарифов и целевые взносы. К управлению ОСМД зачастую привлекаются люди, не имеющие специального образования и квалификации, ведь должности эти выборные и предпочтение отдается не нанятым менеджерам, а соседям из соображений экономии и «безопасности» (по принципу «свой не подведет»). Это приводит к тому, что управление осуществляется по наитию, не учитывается ряд факторов и обязательных расходов.

Подобные вещи всегда вызывают недовольство жильцов. Часть людей отказывается от дополнительных расходов. И если таких большинство, качество услуг заметно падает. А управление по принципу воли большинства способно существенно ограничить индивидуальные права – платить придется, даже если вы считаете дополнительные расходы необоснованными.

С момента создания ОСМД и сам дом, и придомовая территория перестают интересовать органы власти, и абсолютно все вопросы придется решать самостоятельно. На недобросовестность подрядчиков, на вороватость правления, на протекающую крышу жаловаться будет некуда. Даже обращение в суд – не панацея. Суды не спешат удовлетворять иски членов ОСМД. Возможно, в будущем, если удастся преодолеть коррупцию и «круговую поруку» в органах власти, ОСМД станет легче доказывать свою правоту.

По оценкам специалистов, около 10-20% жильцов каждого дома оказываются недобросовестными плательщиками. И в структуре ОСМД за них вынуждены платить остальные, ведь договора с поставщиками заключаются от имени всех жильцов. В данном случае юристы рекомендуют при составлении устава ОСМД прописывать там санкции таким жильцам, причем в жесткой и однозначной формулировке, которая позволит управляющим отключить неплательщика от коммунальных услуг, не дожидаясь решения суда.

Если соседи заговорили о создании ОСМД

В таком случае вам всем следует найти оптимальные решения ряда вопросов. Самый главный из них – справится ли ОСМД с обслуживание дома. Здесь следует учитывать его состояние – фасадов, перекрытий, труб и техники. Новые дома имеют в этом плане гораздо больше шансов, чем морально и физически устаревшие «хрущевки» и «сталинки». Нужно учесть и уровень среднего дохода жильцов дома, просчитать, будет ли хватать собранных средств. К примеру, жильцы домов на 10-40 квартир вряд ли справятся с нагрузкой по содержанию жилья и территории без помощи из городского бюджета.

Если речь идет о старой постройке, перед приемом дома на баланс ОСМД следует потребовать осуществления капитального ремонта за счет предыдущего владельца, иначе первые же расходы на содержание могут оказать для жильцов неподъемными.

Стоит заранее обсудить возможности «дополнительного заработка» - аренды части придомовой территории или нежилого фонда дома под бизнес-проекты. Но для этого необходимо настоять на передаче этих фондов на баланс ОСМД.

Часто бывают ситуации, когда компания-поставщик коммунальных услуг, монополизировавшая рынок, требует от новообразованного ОСМД дополнительных затрат на совершенно ненужную замену или ремонт оборудования. Поэтому специалисты рекомендуют начинающим управленцам не брать на баланс водо-, электро- и газораспределительное оборудование либо требовать его ремонта и проверки до момента принятия.

Таким образом, объединение жильцов в ОСМД может повлечь за собой как улучшение качества обслуживания при сравнительно невысокой цене на услуги, так и появление дополнительной головной боли и непредвиденных расходов. Для того, чтобы подобное самоуправление стало безопасной и неотъемлемой частью нашей жизни, нужно еще многое поменять. Но поскольку Украина взяла уверенный курс на Европу , где подобные объединения как раз очень популярны под названием кондоминиумов, вполне вероятно, что уже в обозримом будущем ОСМД станут неотъемлемой частью нашей жизни.

Автор: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014