Признаки кризиса
Российские эксперты по-разному оценивают возможное влияние американского ипотечного кризиса на внутренний рынок. Одни считают, что ситуация в стране развивается по такому же сценарию, как в США, что в конечном итоге должно привести к необратимым для рынка недвижимости последствиям. Другие ничего подобного не видят…
Примечательно, что украинские банки в данном конкретном случае чувствуют себя увереннее и российских, и американских: у нас до сих пор существует гораздо более сложная система получения ипотечного кредита, и потому нет «бума невозвратов». К тому же украинский рынок жилья, в отличие от американского и даже российского, не испытывает «профицита предложений». Специалисты напротив оценивают его как дефицитный…
Беспокойство российских аналитиков вызвано тем, что растет количество кредитов, которые предоставляются без первоначального взноса, заемщикам с низкими доходами или без подтверждения доходов. Кроме того, падает уровень маржи в ипотеке: прибыль банка составляет всего 0,5 процентных пункта по сравнению, например, с потребкредитом, где доход превышает 40 пунктов. По данным Центробанка России, на 1 апреля 2007 года ипотечных кредитов было выдано на сумму 289,2 млрд. руб. А к 2010 году объем выданных средств достигнет 5 трлн. руб.
В центральных и экономически развитых российских регионах при помощи банковского кредитования и последующего рефинансирования сейчас совершается до половины всех сделок купли-продажи жилья. По мнению специалистов, цены на жилье и ставки по ипотеке отстают в своем росте от повышения доходов населения. В связи с чем доля вызывающих тревогу ипотечных кредитов превышает 50%.
Одной из причин этого является либерализация подхода к выдаче займов на жилье. Хотя формальные требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога в России намного жестче, чем в США, банки дают кредиты чуть ли не каждому, кто к ним обратился. Не проверяя тщательно заявленные им «теневые источники доходов» и формально подходя к оценке залога. Поэтому все больше россиян вынуждены признавать свое поражение в борьбе за крышу над головой. Однако продажа залогов не всегда оказывается выгодной для банков. Фактически в России запущен механизм ипотечной пирамиды, в которой банки несут даже большие риски, чем их должники.
Напомню, что в США ипотечный кризис начался в марте текущего года, когда крупнейшая ипотечная компания New Century Financial заявила о нехватке средств для выплат кредиторам. За ней начали жаловаться на свое финансовое состояние и другие компании. Выяснилось, что они привлекали клиентов, чрезмерно занижая ставки и позволяя первое время выплачивать незначительные по размерам платежи. По оценкам председателя Федеральной резервной системы вероятные потери от кризиса могут составить $50-100 млрд.
Что же касается украинского рынка ипотеки, то, несмотря на его бешеный рост (в 2006 году в 1,5 раза – до 24 млрд. грн.), этот вид кредитования у нас развит слабо. Больше всего займов берут в Киеве, но с их помощью покупается меньше половины квартир, в то время как в России – около 80%, а в США – все 90%. К тому же банковские работники перестраховываются и одалживают не всем: процент тех, кого отсекли на начальном этапе, у нас в разы выше, чем в России. К тому же банкротство отдельных заемщиков не повлияет на общее состояние рынка, поскольку квартир в стране реально не хватает для всех желающих. Кстати, последний фактор очень важен.
Фактором, влияющим на стоимость недвижимости в Украине, помимо спекуляции, является недостаток комфортабельного современного жилья. Из-за чего ветхое и устаревшее жилье, которое, по идее, должно было стоить намного дешевле, выставляется на продажу (и продается!) по явно завышенным ценам. Причем, если в Киеве строительство идет достаточно бодрыми темпами (хотя и недостаточными для полного удовлетворения спроса), то в регионах рынок не насыщен. И дефицит держит цены на высоком уровне, что выгодно банкам.
В то же время в США выбор квартир и коттеджей – огромен. И строительные компании, совместно с ипотечными структурами, были заинтересованы «втюхать» их первому заинтересовавшемуся покупателю. В итоге банкротами оказались владельцы престижной дорогой недвижимости: представители среднего класса, переоценившие свои возможности или потерявшие работу.
К тому же ипотечная система в Украине примитивна как ломбард: кредит в обмен на залог. На Западе (и частично в России) она включает целый набор инструментов инвестирования, в первую очередь – ценных бумаг, системы перекредитования и т. д. Причем, каждый «этап игры» может быть как прибыльным, так и рисковым. В то время как в Украине самым большим риском является законодательство, которое при определенных обстоятельствах может помешать банку выкинуть должника из неоплаченной ипотечной квартиры
Егор Смирнов
Беспокойство российских аналитиков вызвано тем, что растет количество кредитов, которые предоставляются без первоначального взноса, заемщикам с низкими доходами или без подтверждения доходов. Кроме того, падает уровень маржи в ипотеке: прибыль банка составляет всего 0,5 процентных пункта по сравнению, например, с потребкредитом, где доход превышает 40 пунктов. По данным Центробанка России, на 1 апреля 2007 года ипотечных кредитов было выдано на сумму 289,2 млрд. руб. А к 2010 году объем выданных средств достигнет 5 трлн. руб.
В центральных и экономически развитых российских регионах при помощи банковского кредитования и последующего рефинансирования сейчас совершается до половины всех сделок купли-продажи жилья. По мнению специалистов, цены на жилье и ставки по ипотеке отстают в своем росте от повышения доходов населения. В связи с чем доля вызывающих тревогу ипотечных кредитов превышает 50%.
Одной из причин этого является либерализация подхода к выдаче займов на жилье. Хотя формальные требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога в России намного жестче, чем в США, банки дают кредиты чуть ли не каждому, кто к ним обратился. Не проверяя тщательно заявленные им «теневые источники доходов» и формально подходя к оценке залога. Поэтому все больше россиян вынуждены признавать свое поражение в борьбе за крышу над головой. Однако продажа залогов не всегда оказывается выгодной для банков. Фактически в России запущен механизм ипотечной пирамиды, в которой банки несут даже большие риски, чем их должники.
Напомню, что в США ипотечный кризис начался в марте текущего года, когда крупнейшая ипотечная компания New Century Financial заявила о нехватке средств для выплат кредиторам. За ней начали жаловаться на свое финансовое состояние и другие компании. Выяснилось, что они привлекали клиентов, чрезмерно занижая ставки и позволяя первое время выплачивать незначительные по размерам платежи. По оценкам председателя Федеральной резервной системы вероятные потери от кризиса могут составить $50-100 млрд.
Что же касается украинского рынка ипотеки, то, несмотря на его бешеный рост (в 2006 году в 1,5 раза – до 24 млрд. грн.), этот вид кредитования у нас развит слабо. Больше всего займов берут в Киеве, но с их помощью покупается меньше половины квартир, в то время как в России – около 80%, а в США – все 90%. К тому же банковские работники перестраховываются и одалживают не всем: процент тех, кого отсекли на начальном этапе, у нас в разы выше, чем в России. К тому же банкротство отдельных заемщиков не повлияет на общее состояние рынка, поскольку квартир в стране реально не хватает для всех желающих. Кстати, последний фактор очень важен.
Фактором, влияющим на стоимость недвижимости в Украине, помимо спекуляции, является недостаток комфортабельного современного жилья. Из-за чего ветхое и устаревшее жилье, которое, по идее, должно было стоить намного дешевле, выставляется на продажу (и продается!) по явно завышенным ценам. Причем, если в Киеве строительство идет достаточно бодрыми темпами (хотя и недостаточными для полного удовлетворения спроса), то в регионах рынок не насыщен. И дефицит держит цены на высоком уровне, что выгодно банкам.
В то же время в США выбор квартир и коттеджей – огромен. И строительные компании, совместно с ипотечными структурами, были заинтересованы «втюхать» их первому заинтересовавшемуся покупателю. В итоге банкротами оказались владельцы престижной дорогой недвижимости: представители среднего класса, переоценившие свои возможности или потерявшие работу.
К тому же ипотечная система в Украине примитивна как ломбард: кредит в обмен на залог. На Западе (и частично в России) она включает целый набор инструментов инвестирования, в первую очередь – ценных бумаг, системы перекредитования и т. д. Причем, каждый «этап игры» может быть как прибыльным, так и рисковым. В то время как в Украине самым большим риском является законодательство, которое при определенных обстоятельствах может помешать банку выкинуть должника из неоплаченной ипотечной квартиры
Егор Смирнов
