Продаться в центре

Слухи о подешевлении торговых метров существенно преувеличены
Торговые метры по-прежнему в цене
Арендные ставки в модных торговых центрах столицы не будут снижаться. Наоборот, успешные проекты наподобие ТЦ «Караван», за год работы достигшего 100-процентного заполнения, играют на повышение стоимости квадратного метра. Аналогичная ситуация в сети ТЦ «Квадрат», где нанимателям иногда приходится ожидать своей очереди, чтобы разместиться в желаемом торговом комплексе. «Первая волна снижения цены торгового квадрата в 2000 году имела общерыночный характер и задела все ТЦ, существовавшие на тот момент. Сегодня этот процесс наблюдается только в отдельных случаях — если ТЦ вышел на рынок с неудачной маркетинговой концепцией или неоптимальным расположением. Ведь значительная часть этих площадей не пользуется спросом в связи с небольшим потоком людей и простаивает», — отмечает директор по маркетингу ЗАО «Квадрат-Украина» Наталья Рожкова. В целом, по ее словам, рынок далек от насыщения, особенно если речь идет о качественных торговых центрах. Поэтому снижение ставок арендной платы в отдельных ТЦ нельзя назвать тенденцией. Демократичная цена может свидетельствовать о неуспешности проекта, попытках привлечь популярных арендаторов и изменить маркетинговую концепцию торгового центра.
На столичном рынке остаются стабильно высокими арендные ставки в Глобусе-1 и Мандарин Плазе ($80 за кв. метр), несколько снизились в Метрограде ($60 за кв. метр). Ставки на малогабаритные площади (30-60 кв. м) в указанных центрах достигают $200. Именно здесь благодаря удачному расположению наблюдается наибольший (и постоянный) поток покупателей. Поэтому площади в этих ТЦ не пустуют: только что освободившееся место мгновенно занимает новый арендатор.
Игры по-крупному
В последние полгода ТЦ несколько отошли от старого подхода к подбору арендаторов. Теперь центры приглашают не только якорные ТМ (наиболее узнаваемые фирмы наподобие «Интертоп», «Наф-наф», «Манго», «Карло Пазолини», компании «Арго трейдинг», компании «Дельта Спорт»), обеспечивающие основной поток людей, но и «взрослые» фирмы, способные оплачивать большие площади в течение длительного времени. Мелкие фирмы невыгодны арендодателю, ведь хоть они и готовы платить высокую арендную ставку, но не привязаны к месту и часто его меняют. С такими торговцами трудно подписать арендный контракт на три года — в лучшем случае год-полтора. «Многие современные ТЦ из-за неблагоприятной ситуации на рынке на момент открытия были вынуждены заполниться мелкоформатными и некачественными арендаторами, что очень ударило по посещаемости. Теперь они готовы снизить арендные ставки почти вдвое, чтобы привлечь крупных якорных арендаторов», — отмечает консультант по торговой недвижимости компании DTZ Руслана Бесараб. По ее словам, успех и популярность ТЦ пропорциональны удобству месторасположения объекта, а самое главное — брендовой линейке компаний, представленных в конкретном ТЦ. Тот же «Караван» стал успешным ТЦ только благодаря тому, что пришвартовал у себя чуть ли не все известные в Украине якорные бренды.
Крупные компании обычно арендуют большие площади, делают дорогой ремонт и оседают на одном месте по меньшей мере на 3-5 лет. Занимая территорию от 150 кв. метров, арендаторы такого сорта автоматически переходит в разряд VIP-клиента. В отличие от якорных фирм крупные торговые компании выигрывают благодаря не имени, а отработанной логистике и успешной бизнес-модели. По мнению операторов рынка, укрупнение фирм-арендаторов увеличивает поток покупателей на 25% — покупателям намного удобнее сориентироваться в выборе в большом, но специализированном отделе. Понятно, что, как и «якорникам», требующим у владельцев арендные скидки в переделах 20-25% за имя, крупным фирмам предлагается своя скидка — 10-15% от заявленной стоимости. В то же время арендная ставка для малоформатных фирм повысилась на 20-30%.
Новые времена — новые правила
Последние маркетинговые ходы ТЦ отразились и на отношениях между нанимателями и руководящими компаниями. Практику нефиксированных ставок для арендаторов внедрили в ТЦ «Квадрат» — здесь ставки начисляются в зависимости от товарооборота фирмы. «Такая схема предусматривает наличие прозрачной системы учета у арендаторов, а для этого необходима адекватная оценка ситуации с обеих сторон. Руководящая компания должна иметь возможность отслеживать выручку арендатора в режиме реального времени, чтобы иметь достоверную информацию относительно базы начисления арендной платы», — заметила Рожкова. Такая модель пока не прижилась в Киеве из-за своей организационной сложности. Однако перспективность этого типа отношений очевидна, поскольку расчет арендной платы на основании товарооборота арендатора создает взаимовыгодную заинтересованность в результатах бизнеса, объясняет эксперт.
А вот обязательные коммунальные расходы (помимо арендной платы) стали уже правилом на киевском рынке торговой и офисной недвижимости. Сюда входят оплата охраны помещения, уборки, техническое обслуживание, иногда в коммунрасходы включается и рекламная кампания ТЦ — в целом дополнительных $2-4 за кв. метр. По словам Русланы Бесараб, такая практика заведена на всех мировых рынках, поскольку нужно учитывать, что соотношение общей и полезной площади в ТЦ составляет 60:40 или 50:50.
Прогноз
По словам директора риэлторского отделения компании «Рэд» Ярослава Цуканова, сегодня киевский рынок может проглотить дополнительных 150 тыс. кв. метров торговых площадей, но при условии, что новые ТЦ будут расположены в людных местах. Арендаторов сейчас интересуют популярное месторасположение и маркетинговая концепция ТЦ, автоматически дающая возможность увеличивать товарооборот.
Операторы рынка считают, что даже заниженные кое-где арендные ставки не повлияют на ценообразование в целом. Единственный фактор, который может сдвинуть цены в направлении их уменьшения — открытие трех современных торговых центров, которые обещают запустить в конце 2005 — начале 2006 года — это Олимпик Плаза, Лыбедь Плаза и Сити-центр. «Новые центры могут действительно перевернуть рынок, но существенного снижения арендных ставок все равно не будет — в лучшем случае до 15%», — отмечает Руслана Бесараб. Причем удешевление площади в торговых центрах может зацепить только центральную часть города, а на деятельности объектов, расположенных в спальных районах, открытие новых комплексов вряд ли отразится, считает Наталья Рожкова. Не прогнозируют специалисты на ближайшие два-три года и увеличения арендных ставок, поскольку нет оснований для существенного уменьшения довольно высокой доходности бизнеса на торговых площадях (20-22%).
Арендные ставки на секции в столичных ТЦ
ТЦ (общая площадь) Средняя ставка, за кв. м
Глобус-1 (8500 кв. м) -$80
Мандарин Плаза (7500 кв. м) -$80
Метроград (17 000 кв. м) -$60
Квадрат (м. «Лукьяновская»,
5300 кв. м) -$40
Караван (10 000 кв. м) -$60
Детский мир (8000 кв. м) -$30
Городок (10 000 кв. м) -$40-50