Продажи квартир в Украине переживают "мертвый сезон", на рынке активизировались спекулянты

Рынок недвижимости любит тишину и порядок. «Если на дворе   кризис , вы думаете о том, как выжить, — говорит директор  АН «Ситикон» Эдуард Бразас. — А вовсе не о том, чтобы купить новую квартиру».

Судя по данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), в марте количество сделок на рынке недвижимости (по всем основным направлениям — продажи квартир в новостройках, «вторички», аренды жилья) по сравнению с мартом прошлого и позапрошлого годов упало примерно в 5 раз. Более того, оно резко обвалилось даже по сравнению с началом этого года, хотя всегда самым «мертвым» месяцем считался январь, а к приходу весны активность резко шла вверх.

Точных данных по итогам апреля у специалистов АСНУ еще нет, но, судя по отзывам риелторов, и этот месяц их не радовал: активность покупателей больше не стала. Однако, в Киеве количество сделок немного выросло по сравнению с мартом: так, на вторичном рынке в апреле было совершено 311 сделок купли-продажи вместо 255.

ЦЕНЫ.  По законам жанра, резкое снижение активности на рынке должно почти автоматически приводить и к обвалу цен. Но здесь не все так очевидно. Во-первых, как говорит риелтор Александр Сокол, часть продавцов «законсервировала» свои попытки продать квартиры, сняв их с экспозиции — ведь все равно продаж нет. Во-вторых, как указывает Эдуард Бразас, какой смысл продавцам обваливать цены, когда все равно нет продаж? Да и куда их обваливать, если и в прошлые годы они были достаточно низкими, и специалисты время от времени начинали поговаривать, что рынок достиг своего ценового дна. Продавцы понимают, что нынешняя ситуация на рынке вызвана исключительно политическими и даже внешнеполитическими причинами, которые, как мы все надеемся, в обозримом будущем могут быть устранены и все вернется на привычные места. А значит, вырастет и спрос.

Вот почему цена предложения с начала года по конец апреля «просела» всего на 5—10%. С другой стороны, отмечает Бразас, при этом ценовые ожидания покупателей, в отличие от начала года, составляют примерно минус 20—30% от средней рыночной цены. То есть, если квартиры какого-то класса продаются за $100 тыс., то покупатели ищут такие же за $80 тыс. В результате цены реальных сделок идут вниз. Причем, с начала января по начало мая на вторичном рынке цены во всех крупнейших городах Украины снизились примерно на 25%. Впрочем, президент АСНУ Сергей Злыдень указывает, что количество сделок сейчас слишком мало, чтобы можно было делать действительно обоснованные статистические выводы.

ЧЕГО ЖДАТЬ: в этом году лучше не станет

Чтобы рынок начал работать хотя бы так вяло, как в последние 2—3 года, необходимо несколько факторов. Спокойная ситуация в стране — необходимое, но не единственное условие для этого. «Правительство должно получить те   деньги , которые обещают международные институции — экономика должна начать работать. Так что раньше следующего года положительных изменений ждать не стоит», — считает Эдуард Бразас.

По оптимистичному прогнозу специалистов АСНУ на 2014 год, количество сделок останется примерно на теперешнем уровне, цены предложения будут относительно стабильны, а снижение цен реальных сделок будет происходить за счет роста глубины торга. Есть и условно пессимистичный прогноз: количество продаж катастрофически упадет — сегодня совершаются в основном спекулятивные сделки и покупки в дешевом сегменте. Падение цен в долларах составит до 20%. По мнению Эдуарда Бразаса, более реален вариант, когда цены стабилизируются в гривне. Впрочем, это не самый плохой исход — он основан на довольно оптимистичном предположении, что нам удастся избежать резкого обострения ситуации на Юго-Востоке и открытого вооруженного противостояния с Россией. Нет смысла прогнозировать, что будет с рынком при неблагоприятном развитии ситуации.

ОТ ХРУЩЕВОК.  По словам Эдуарда Бразаса, активизация рынка начнется с самых бюджетных вариантов. Дешевле хрущевок ничего нет, и когда двухкомнатная квартира стоит $50 тыс. (дешевле новой однокомнатной), для обычного покупателя все недостатки этого жилья перестают иметь значение. С другой стороны, указывает Александр Сокол, опыт 2009 года показал: может оказаться и так, что жестко ограниченные в средствах покупатели могут просто уйти с рынка. А те, у кого есть деньги, становятся более капризными и пытаются купить новое жилье. В общем, все будет зависеть от того, по какому сценарию будет развиваться нынешний кризис и какие слои населения пострадают от него больше всего.

ВО ЧТО ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ

Как замечают специалисты, сейчас недвижимость покупают в основном для того, чтобы перепродать ее после повышения цен. Но это занятие не для дилетантов. «Спекулянт на рынке недвижимости — это человек, который с утра до вечера занимается только этим», — говорит Эдуард Бразас. Кроме того, квартиры в многоэтажках обычно не обладают тем потенциалом роста цен, который оправдывал бы спекулятивные вложения в них. Хорошей дальней перспективой Сергей Злыдень считает покупку недвижимости около крупных городов, особенно в зоне 30—70 км вокруг Киева. Здесь очень много брошенных домов с участками, которые сегодня можно купить почти за бесценок. «Они — как антиквариат: со временем дорожают», — говорит эксперт. Но, как и в случае с антиквариатом, здесь, чтобы не прогореть, нужно либо быть знатоком рынка, либо пользоваться советами такового.