Прогноз доходности-2008
В 2008 г. инвестирование средств в недвижимость уже не даст той прибыли, что в 2005-2006 годах. Тем не менее, real estate - все еще весьма достойный вид вложений: строящаяся квартира при удачном стечении обстоятельств способна принести 30% годовых, а загородная недвижимость и земля - свыше 60%.
Уровень доходности жилой недвижимости в городах стремительно снижается. Причина - относительно стабильное состояние рынков первичной и вторичной недвижимости в 2007 году. Небольшой рост цен на "первичку" (примерно 10%) и на "вторичку" (не более 15%), уже помог уйти с рынка значительному количеству спекулянтов, которые в "урожайные" 2005-2006 годы получали на перепродаже жилья практически 100% прибыли.
Увеличение цен на недвижимость в некоторых случаях все еще больше ставок по валютным депозитам, которые сейчас в среднем составляют 7-12,5% годовых. Однако не обязательно и в наступившем г. будет так же: Национальный банк Украины утверждает, что залоги по ипотечным кредитам переоценены - не менее чем на 20%. В НБУ отмечают: завышение стоимости залогов может привести к серьезным финансовым проблемам у банков, что повлечет за собой снижение цен на недвижимость. Однако операторы рынка недвижимости прогнозируют, что в 2008 г. ожидать уменьшения стоимости жилья не стоит. Дескать, не так уж много жилой недвижимости в Украине покупается в кредит. По их оценкам, за г. рост цен на квартиры может составить до 15-20%, что сопоставимо с прогнозируемым уровнем инфляции. Впрочем, некоторые прогнозируют рост и до 30%.
Но "серьезно подняться" на перепродаже жилья вряд ли удастся. Если инвестор желает сохранить свои накопления, то инвестиции в городское жилье достаточно ликвидны. Если же он ставит цель заработать, нужно инвестировать в более реальные секторы, например, в девелоперский бизнес, что требует гораздо больших денег, чем покупка квартиры.
"Переходный" вариант - покупка подвального помещения или квартиры на первом этаже для сдачи под магазинчик или офис - неплохой способ заработать. Арендные ставки на офисную недвижимость гораздо выше, чем на жилую, и составляют $40--70 в месяц за 1 м2. Квартира, купленная за $100 тыс. и переведенная в нежилой фонд, с учетом всех расходов окупится примерно за пять лет сдачи в аренду.
По итогам года, вторичная недвижимость в Киеве выросла в цене чуть больше чем на 13%. В 2008 г. цены могут вырасти на 15--20% в зависимости от района и качества жилья. "В любом случае, рост цен на жилую недвижимость будет равен реальному уровню инфляции или немного превысит его", - отмечает г-н Родионов. Это позволит сохранить вложенные средства и, если повезет, даже незначительно их приумножить.
Поэтому активным инвесторам стоит обратить внимание на недвижимость в регионах - в текущем г. она может подорожать еще на 30%. Однако, выбирая объект для вложения денег, стоит быть внимательнее, ведь не каждое жилье растет в цене. К примеру, старый жилой фонд Одессы на протяжении 2007 г. подешевел примерно на 15%.
Последние несколько лет рынок коттеджного строительства динамично развивался. Цены тоже не стояли на месте. По предварительным данным, стоимость жилья в коттеджных городках за прошлый г. увеличилась более чем на 30%. Согласно прогнозам, в 2008 г. цены на загородную недвижимость будут расти такими же темпами, как 3-4 года назад росли цены на городскую. То есть не менее чем на 30% в год.
Купить загородный дом и сдать его в аренду - неплохой способ повысить и без того приличный доход от этой инвестиции. Арендные ставки на коттеджи вокруг Киева колеблются от $1 тыс. в 35 км от столицы до $35 тыс. в Конча-Заспе. Достаточно много предложений по $3,5 тыс. и $5 тыс. в месяц. Заманчиво, не правда ли? К сожалению, по самым скромным подсчетам, для того чтобы стать домовладельцем, потребуется выложить не менее $200 тыс. Плюс еще расходы на ремонт, мебель и бытовую технику -- может набежать до $250--300 тыс. Однако сроки окупаемости загородного дома все же короче, чем городской квартиры. Покупка или строительство скромного коттеджа площадью в 200 м2 для сдачи в аренду окупятся через 7--10 лет, правда, при условии, что дом постоянно будет арендован. А, учитывая прогнозы экспертов рынка, спрос на загородное жилье, в том числе и на аренду домов, с каждым годом будет увеличиваться.
Что касается регионов, то привлекательнее всего дома в курортных городах на юге и на западе страны. Конечно, потратив такие же деньги, как в Киевской области, на покупку дома в Крыму, Одессе или Яремче, окупить его за те же 7--10 лет вряд ли его получится, поскольку цены там те же, а спрос -- сезонный. Впрочем, посуточная аренда в сезон способна сгладить эти колебания. Например, на новогодние праздники домик недалеко от подъемника в Карпатах стоил $500 в сутки.
