Региональные мигранты

Донетчане массово скупают жилье и в Киеве, и в Донецке, причем родной недвижимости им уже катастрофически не хватает.
Потому что... активный
Два года назад, когда донецкие бизнесмены приехали в Киев поддержать ново назначенного земляка-премьера, операторы рынка недвижимости были потрясены: вдруг исчезли все квартиры ценой свыше $1 миллиона. С тех пор донецкая элита закрепилась в Киеве как наиболее активная группа региональных мигрантов. По словам столичных операторов, донецкая сфера интересов в Киеве — элитное жилье в центре, новые квартиры в районах, прилегающих к центру, а также магазины, офисы и склады. «Этих покупателей можно узнать по их деловому отношению к недвижимости. Как правило, решение по объекту (то ли жилищному, то ли коммерческому) принимается от нескольких часов до двух дней. Никто не тянет и не торгуется. Если объект подходит, документы подписываются немедленно», — отмечает эксперт АН «Ред» Роман Андрущенко.
В то же время направление части донецкого капитала в столицу не уменьшило активность на рынке недвижимости в Донецком регионе. Наоборот, ориентация части донетчан на жилье Киева стимулирует жилищное строительство в Донецке.
Согласно Реестру ипотек, фиксирующему право собственности на недвижимость, именно Донецкая область оказалась наиболее динамичным рынком купли-продажи в Украине. Например, в июле-августе 2004 года было зарегистрировано более 78,5 тыс. договоров купли-продажи, дарения, аренды и других операций с имуществом. Из них 12% — в Донецке, по 8% — в Харьковской, Днепропетровской областях и Киеве. За пять месяцев зарегистрировано 29,5 тысяч договоров о выдаче ипотечных кредитов. Больше всего — в Киеве (15,5%) и Донецке (12%).
Донецких операторов рынка недвижимости эта статистика не удивила: здесь спрос превышает предложение, начиная с 2001 года. С тех пор цены растут непрерывно. В последние полгода пропорция между киевскими и донецкими ценами существенно изменилась. Теперь это уже не 100 : 50, а 100 : 70. Донецкие агентства недвижимости объясняют эту тенденцию, прежде всего, выдающимися экономическими достижениями региона — это и рост количества транзакций и договоров, и оживление внешнеэкономической торговли. Кроме того, поднимает планку спроса нарастающая миграция — в поисках лучшей жизни ринулись из Донбасса и соседних Днепропетровщины и Луганщины. До 25% операций по купле-продаже донецкой недвижимости — иногородние. С сентября ценовая планка продажи в очередной раз поднялась, донецкие агентства объясняют это осенним, «студенческим» фактором.
В то же время член правления Ассоциации риэлторов Украины Юрий Базелинский не отрицает влияния на цены фактора выборов. «Перед выборами в Донецк «влили» немало денег. Это видно на примере донбасских районов. Если раньше многие из них считались «лежащими» и люди думали только о том, как выжить, то сейчас там появилось немало покупателей, ориентированных на приобретение недвижимости», — констатирует Базелинский.
Для бедных и богатых жилье заканчивается
По словам директора АН «Интер-Круг» (Донецк) Владимира Андрусевича, наибольший спрос в Донецке затрагивает два крайних сегмента — самое дешевое и элитное жилье. Причем именно такая недвижимость нынче в наибольшем дефиците. Особенно в элитном направлении, которое хоть постепенно и наращивает обороты (только в Донецке сейчас разворачивают деятельность 40 строительных организаций), однако пока соотношение между «первичным» и «вторичным» предложениями составляет от 7 до 93%.
По словам операторов рынка, все, что строится в центре и оценивается в пределах $700-800 за кв. метр, мгновенно расходится. В то же время, по словам Андрусевича, элитные квартиры в Донецке — это только увеличенный метраж, улучшенные удобства, современная комплектация технического оборудования, гаражи, а также расположение в центре города. В Донецке все еще не существует такого понятия, как клубные дома или пентхаусы. «У нас нет ни Патриарших озер, ни роскошных соборов, ни интересных памяток архитектуры. Поэтому на сегодня для нас пентхаусы и мансарды в центре — не актуальны», — отметил Владимир Андрусевич. Кстати, среди покупателей элитного жилья в Донецке в последнее время были замечены и киевские бизнесмены.
На вторичном рынке Донецка наибольшим спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры в 5- или 9-этажных домах застройки 60-80-х годов на периферии и в срединной зоне. Такая структура спроса, собственно, и привела к тому, что окраины Донецка дорожают быстрее, чем центр. Основные покупатели такого жилья — «прокредитованные» молодые семьи. Массовое ипотечное кредитование в Донецке привело к тому, что сегодня 1-2-комнатную квартиру за приемлемую цену днем с огнем не найдешь. От этого больше всего страдают так называемые обменные операции, когда семья стремится разъехаться из многокомнатной квартиры — сегодня 4-комнатную квартиру в Донецке можно обменять только на две однокомнатные, к тому же с доплатой.
В то же время жилье средней ценовой категории среди донетчан не популярно. «Все ищут дешевое жилье, а его уже нет», — отмечает директор донецкого АН «Престиж» Александр Кузьменко. Минимальная ценовая планка на маленькую 1-комнатную квартиру гостиничного типа — $8 тысяч. Однако такие предложения появляются раз в месяц и исчезают очень быстро.
Приблизительно два года назад о своих претензиях на часть донецкого рынка недвижимости по-настоящему заявил начавший набирать обороты частный сектор. Самый распространенный способ — перепродажа на вторичном рынке. Причем лучшим предложением считается застройка 2000-2001 годов, которая отличается от предыдущих (1994, 1996 годы) большей архитектурной эстетикой, оптимальным соотношением метража и удобств. Обязательным в предложении является современная (на европейский манер) планировка, санузлы на каждом этаже. «Сегодня актуальны 200-300 «квадратов», выполненные при помощи современных строительных технологий, гараж и 6-12 соток земли», — отмечает Андрусевич.
Такие домики в прицентральных районах стоят до $1 тысячи за кв. метр плюс цена земли, которая зависит от района. На цену влияют наличие экологически чистой зеленой зоны, подъезда, наличие газа, коммуникаций и, что не менее важно, социальное окружение.
Стоимость одного «донецкого» метра

1-комнатные квартиры	2-комнатные квартиры	3-комнатные квартиры	Новостройки без ремонта	Новостройки (перепланировка, евроремонт)
Окраина	$200-330	$300-400	$250-370
Срединная зона	$450-500	$550-600	$500-650
Центр	$600-700	$550-700	$650-950	$650-1000	$600-800
Элитный центр	$800-1200	$700-750	$850-1300	$800-1200	$800-1200

По данным донецкого АН «Интер-Круг»
Прогноз
В ближайшие полгода-год донецкие агентства недвижимости не видят причин прекращения роста цен. Повлиять на ситуацию сможет только поголовная застройка и расширение районов города. Пока на рынке не хватает предложения, цены будут расти и дальше. По предварительным прогнозам, в ближайшие полгода следует ожидать роста цен еще на 5-10%, особенно на дешевое и элитное жилье. Что касается частного сектора, то эксперты прогнозируют его интенсивную застройку, которая будет стимулировать создание вокруг Донецка элитных коттеджных городков.