Реконструкция старого жилого фонда: маленький закон для большого переселения
Принятый в стране закон о реконструкции устаревшего жилого фонда определил многие стороны новых процессов в строительстве жилой недвижимости, которые в недалеком будущем все же начнутся. Но эффективны и действенны ли будут механизмы реализации этого закона? Удастся ли с их помощью осуществить такую глобальную кампанию в оптимальные сроки? Что уже сегодня можно сказать об этих механизмах?
На состоявшейся недавно в Киеве конференции «Стратегические коммуникации и публичность строительного рынка в Украине» (организаторы – компания «Conference House» и коммуникационное агентство «Infocity» при поддержке Украинской Строительной Ассоциации и Юридической консультации «Братьев Коваленко») этой теме было посвящено выступление директора компании «Промбудимпекс» (г. Киев) Валерия ПИЛЬГУНА. В публикуемом материале «Domik.net» предлагает читателям ознакомится с основными тезисами этого выступления.
На сегодняшний день почти треть населения Украины проживает в жилых помещениях, которые имеют неудовлетворительное техническое состояние и низкие эксплуатационные качества. Но решение проблемы сдерживается ограниченными объемами бюджетных средств, а также низкой заинтересованностью инвесторов в реализации проектов реконструкции устаревшего жилого фонда. В районах Киева таких домов много, но к каждому из них требуется индивидуальный подход.
Следует участь, что через 5-6 лет, когда в Киеве исчерпается запас свободных под строительство земельных участков, реконструкция кварталов индустриальной застройки 60-70-х годов станет главным источником участков для строительства. Хотя реконструкция одной «хрущевки» – дело экономически невыгодное. В то же время реконструкция района, застроенного «хрущевками», через год-два после сдачи первых домов может быть прибыльной. Но в настоящее время в столице начался процесс массового создания инициативных групп жителей, общественных организаций и движений с целью противодействия застройкам во всех районах столицы, блокирования строек, проведения такого рода кампаний.
Основной формой борьбы заинтересованных граждан и организаций с инициаторами строек являются общественные обсуждения («Domik.net» знакомил читателей с проблемами проведения этих обсуждений: «Общественные слушания в Киеве: ни провести, ни признать легитимными» - авт.). Обычно их решения дают строителям отрицательные результаты и ложатся в основу позиции органов районной и городской власти. Возникает необходимость в профессиональном подходе к решению проблемы взаимоотношений между гражданами и застройщиками.
Аналитики уже сейчас обращают внимание на то, что в новом порядке проведения общественных обсуждений градостроительной документации, который еще не утвержден, будут максимально освещены экономические аспекты, которые надлежит учесть инвестору. Должна быть создана надлежащая договорная база между инвестором и жителями. Чтобы, к примеру, коэффициенты увеличения жилой площади в новом доме были определены взвешено и не вызывали массовых жалоб переселяемых горожан.
Особого внимания заслуживает новая форма сотрудничества жителей с застройщиком – переселение жителей с устаревшего жилого фонда в стартовые жилые дома и дальнейшее сооружение новостроек вместо старых «хрущевок». Проблема приобрела социальное значение – ведь 5-этажный жилой фонд, построенный в 60-е годы прошлого века, составляет в Киеве около двух тысяч домов, где проживают около 20% населения города. Содержать это жилье становится все сложнее для местной власти и для самих жителей.
С учетом того, что в Киеве около 5 млн. кв.м. жилых площадей, которые через 5-10 лет станут вообще аварийным фондом, можно сделать простые, но весьма реальные расчеты о перспективах развития рынка реконструкции. Если принять за основу темпы сдачи в эксплуатацию нового жилья с расчета 1,5 млн. кв.м. в год в Киеве, то получается, что необходимо три года на проведение реконструкции устаревшего жилого фонда. При этом следует учесть коэффициент увеличения жилой площади как минимум в 1,5-2,5 раза. И это также при условии, что все мощности стройиндустрии тоже будут привлечены к этому делу. Возникает возможность открыть дверь для новых инвесторов – для рынка реконструкции. Как показал опыт, привлечение средств частных лиц более реально, чем средств местного бюджета. Хотя только местная власть может гарантировать реализацию проекта реконструкции. У киевлян низкий уровень доверия к проектам частных инвесторов, потому они склоняются к мнению о том, что такого рода проекты должна гарантировать именно местная власть.
Проблемным фактором также является выбор дома для стартовой застройки и переселения из домов с различными формами собственности, которые будут подлежать сносу. В уже предлагаемых проектах однокомнатные квартиры площадью 33 кв.м. предлагается заменить площадями на уровне 42 кв.м., нынешние двухкомнатные – на квартиры с площадями 56-60 кв.м., трехкомнатные – на жилье площадью 90 кв.м. Закон указывает, что с жильцами каждой квартиры необходимо заключать отдельный договор, применяя соответствующие коэффициенты увеличения жилплощади.
Интересен и тот факт, что в законе огромное внимание уделено роли органов самоорганизации населения при обсуждении градостроительной документации. Как свидетельствуют мониторинги аналитических фирм и центров, в Киеве таких органов насчитывается около 70. Но они в своей деятельности охватывают только около 30% столичной земли. В отдельных кварталах города этих органов вообще не существует, а если и есть, то в таком формате, как некоторые наши политические партии. Интерес к людям и их проблемам они проявляют только накануне очередных выборов. Но даже в тех случаях, когда орган самоорганизации населения действует системно, существенным недостатком его все же есть то, что в нем, как правило, больше представителей граждан пожилого возраста, которым весьма сложно объяснять те или иные нюансы новых инвестиционных проектов и строек. Этот фактор тоже следует учитывать при проведении информационной работы.
Одной из важных проблем является и решение вопроса относительно людей, которые отказываются от переселения в новые дома. Таких людей на весь дом может оказаться один – два, но проблема затормозит переселении всего дома. Должны быть приняты нормативные акты, позволяющие отселять людей, которые не соглашаются на улучшение своих жилищных условий.
Интересен и тот момент, что согласно принятого закона новое жилье не должно иметь меньшее количество комнат (а не квадратных метров), чем было в старом, и вся его площадь может быть увеличена до 50 процентов. Есть и другие привлекательные нормы для тех, кто сейчас является владельцем старого жилого фонда. Не смотря на это, наверняка будет немало случав, когда некоторые владельцы квартир старых домов не захотят соглашаться на переселение.
Застройщики также должны будут по-настоящему учесть вопросы нарушения комфорта жителей. Ведь вначале реализации проекта горожане вынуждены жить рядом со стройкой, а потом им придется доделывать свои новые жилья, что для многих растянется на весьма длительный срок. Вот почему важно, чтобы компании-застройщики применяли самые высокие современные технологии в строительном производстве. Срок сооружения жилья не должен превышать уровня максимум полтора года. Конечно, в законе не выпишешь всех деталей – скажем, относительно решения вопросов перевоза и переноса имущества переселяемых в новые дома граждан. Но они тоже должны быть решены не без помощи инициаторов стройки.
К сожалению, в законе четко не выписана общая последовательность действий во время проведения реконструкции. В том числе и действий, связанных с условиями отчуждения имущества владельцев жилья. Правда, однозначно определено, что владельцев квартир нельзя переселять во временное жилье, а только в готовые стартовые дому. Но главное - закон не определяет механизма контроля за исполнением обязательств ни инвестором, ни органами государственной власти, ни органами местного самоуправления. Им также не установлена ответственность за нарушение этих обязательств.
В принятом законе также отсутствуют четкие нормы, на каком основании и кому из владельцев, скажем, старой трехкомнатной квартиры причитается увеличение до 10 процентов в новой жилплощади, а кому - до 50. В связи с этим есть необходимость совершенствовать сам закон и всю нормативно-правовую базу, которая будет сопровождать весь процесс реконструкции старого жилого фонда.
Материал подготовил Тарас Колиснык, «Domik.net»
