Ревальвация, инфляция, ипотечный кризис. Что дальше?

 

- Алексей Юрьевич, как повлияет на рынок укрепление гривны?

 

Сразу хочу отметить, что вопрос влияния ревальвации гривны на рынок недвижимости не может быть рассмотрен отдельно от инфляции, обесценивания доллара и ипотечного застоя.

 

Итак, по порядку:

 

Ревальвация гривны привела сегодня к тому, что долларовые сбережения обесценились, а соответственно покупателям теперь необходимо доплачивать образовавшуюся разницу. Грубо говоря, цены в долларах выросли в связи с ревальвацией на 5-7%. Это касается как первичного, так и вторичного рынков. Естественно, что такой скачек ограничивает спрос.

 

Весной 2005 года мы уже переживали ревальвацию гривны и проседание доллара, что вызывало лишь увеличение долларовых цен на квартиры. Нужно напомнить, что ревальвация проходила на фоне умеренной инфляции и за достаточно короткий период.

 

Сегодня те же процессы проходят на фоне мирового финансового кризиса, серьезной инфляции и растянуты во времени. Это формирует неопределенность на рынке – участники сделок не могут привязаться ни к одной валюте, поскольку гривна обесценивается, евро нестабильна, а доллар падает. Как правило, предпочитают гривну, однако каждый новый день приносит свои сюрпризы.

 

Также хочется отметить, что колебания доллара и инфляция гривны идет не первую неделю и, на первых порах, вызвали дополнительный спрос на недвижимость – люди решили защитить свои сбережения. Сегодня влияние этого фактора на ценообразование существенно снизилось по сравнению с мартом - апрелем.

 

Что касается повышения процентных ставок по ипотеке и ограничения сроков кредитования, то это так же ограничивает спрос на рынке недвижимости, поскольку за последние годы доля ипотечных сделок порой достигала 70%.

 

Таким образом, мы видим, со всех сторон ограничение потребления, в том числе и потребления на рынке недвижимости. С одной стороны это происходит в результате административного управления – как, например ограничение кредитования и изъятие гривневой массы, с другой – в результате общемировых процессов. Безусловно, это приведет к сокращению количества сделок на рынке, однако, на сколько просядут цены и просядут ли они вообще – сказать трудно.

 

Например, по данным министерства юстиции – количество сделок в 2007 году по сравнению с 2006 сократилось на 23%. На этом фоне произошла лишь коррекция цен предложений в сегменте дешевого и малогабаритного жилья, откатив их на адекватный уровень, соотносящийся с ценой продажи. После чего ситуация стабилизировалась и наметился даже некоторый прирост. Разрыв с покупательской способностью в 10-15% не повлек снижения цен.

 

- Ну, а что может привести все-таки к падению цен?

 

Можно допустить, что сохранение и усиление сегодняшних тенденций может привести к таким последствиям. Усиление инфляции, ужесточение и ограничение кредитования вполне могут спровоцировать острый финансовый дефицит и, чтобы закрыть свои проекты застройщикам придется снижать цены. Тут нужно понимать, что и у застройщика есть предел ликвидности, ниже которого только банкротство или уход с рынка.

 

Я думаю, это не наш сценарий и сегодня ситуация хоть и негативна в краткосрочной перспективе, однако в среднесрочной позволит обновиться рынку, откроет путь новым участникам.

 

- Какой же прогноз на ближайшее время?

 

Уже сегодня ипотечный кризис стал причиной сокращения количества сделок, ревальвация гривни привела к увеличению цен. Попытки административного регулирования и мировые тенденции «раскачивают» рынок недвижимости, делая его нестабильным и непрогнозируемым.

 

Если брать оптимистический сценарий развития рынка, при котором темпы инфляции снизятся, установится четкий курс валют, хотя бы частично восстановятся объемы ипотечного кредитования, рынок может стабилизироваться. Прогнозируется снижение цен в сегменте малогабаритного жилья на 5-10%.

 

Как вариант, в условиях снижения темпов инфляции и нестабильности иностранных валют, вполне возможен переход рынка недвижимости в гривневую зону. Это может сильно ударить по покупателям, чьи финансовые возможности зависят от курсов валют. Эта ситуация уже актуальна для сегмента аренды жилой недвижимости.