Резкие изменения курсов валют усложнили анализ тенденций на рынке недвижимости

В предыдущем обзоре мы писали о том, что переход от статистики в долларах к статистике в гривнах заметно изменили графики цен

На этой неделе Нацбанк предпринял попытку найти «равновесный курс» валют с помощью ежедневных аукционов продажи долларов . В результате, за неделю курс доллара вырос примерно на 11,7%. Если 1 ноября 2014 мы использовали курс доллара 12,95, то по состоянию на 08.11.2014 он составил 14,47. А поскольку цены предложений теперь хранятся в гривнах, то средние цены в долларах при этом резко снизились.

Насколько соответствует это резкое снижение долларовых цен рыночным реалиям – сказать пока сложно. Рынок недвижимости имеет высокую инерцию. Большинство продавцов вносят коррективы в объявления достаточно редко, предпочитая учитывать все изменения при проведении торгов. Курсы пересчета валют нередко являются предметом договоренности продавцов и покупателей.

С одной стороны, большинство участников рынка недвижимости традиционно ориентируются на цены в долларах США. С другой стороны, основные их доходы в гривнах. Отсюда и раздвоение восприятия рыночных тенденций, которое усиливается в периоды резких изменений курсов валют на фоне жесткой политики государства, направленной на вытеснение доллара с рынка недвижимости.

С точки зрения статистического анализа, все эти факторы – источники значительных погрешностей и даже ошибок. Ибо за время экспозиции меняются не только официальные и неофициальные курсы валют, но и взгляды на цены некоторых участников рынка. С этим можно было бы смириться при условии регулярной публикации достоверных данных обо всех реальных сделках. Тогда статистика цен предложений отошла бы на второй план. Но беда в том, что достоверных данных о реальных сделках крайне мало. Их скрывают не только чиновники, но и практически все участники рынка.

Резкий переход к политике «плавающего курса» пока лишь увеличил и без того значительный хаос на киевском вторичном рынке недвижимости. Ибо крайне с ложно анализировать ценовые тенденции инерционного рынка недвижимости в условиях ежедневных скачкообразных изменений курсов валют.

Эти скачкообразные изменения – прямое следствие длительного замораживания курсов валют. Как только государство прекращает крайне дорогостоящее поддержание стабильного курса национальной валюты, сразу же проявляется множество сглаженных прежде противоречий. В результате чего курс резко обваливается, экономика и граждане несут убытки, а «черный рынок» получает значительную подпитку.

Выход, на наш взгляд, в регулируемом переходе к плавающему курсу с помощью проведения регулярных аукционов продажи валюты. На первом этапе проведения таких аукционов произошел скачок. Но со временем скачки должны исчезнуть — вероятность этого достаточно велика.

По уточненным данным портала Domik.ua изменения средних цен предложений в основных сегментах рынка следующие:

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).

Ниже приведены графики изменения аппроксимированных средних цен предложений в гривнах и долларах по Киеву

График №1. Изменение средних цен предложений в гривнах за квадратный метр

- синяя кривая – в среднем по всему городу;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

В целом по Киеву средняя цена предложений в гривнах за квадратный метр:

- за последний месяц снизилась на 2,0%;

- за последние три месяца выросла на 0,1%;

- за последние полгода снизилась на 1,1%;

- за последний год выросла на 43,5%.

В новых домах средняя цена предложений в гривнах за квадратный метр:

- за последний месяц снизилась на 2,6%;

- за последние три месяца снизилась на 2,8%;

- за последние полгода снизилась на 5,5%;

за последний год выросла на 34,8%.

В домах возле метро средняя цена предложений в гривнах за квадратный метр:

- за последний месяц снизилась на 2,4%;

- за последние три месяца снизилась на 5,5%;

- за последние полгода выросла на 1,8%;

за последний год выросла на 34,1%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр

- синяя кривая – в среднем по всему городу;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

В целом по Киеву средняя цена предложений в долларах за квадратный метр:

- за последний месяц снизилась на 2,8%;

- за последние три месяца снизилась на 6,2%;

- за последние полгода снизилась на 11,8%;

- за последний год снизилась на 13,1%.

В новых домах средняя цена предложений в долларах за квадратный метр:

- за последний месяц снизилась на 3,2%;

- за последние три месяца снизилась на 11,7%;

- за последние полгода снизилась на 15,6%;

- за последний год снизилась на 18,8%.

В домах возле метро средняя цена предложений в долларах за квадратный метр:

- за последний месяц снизилась на 3,2%;

- за последние три месяца снизилась на 7,1%;

- за последние полгода снизилась на 15,6%;

- за последний год снизилась на 18,9%.

Комментарии к графикам:

Резкий рост цен в гривнах в период с февраля по май связан с резким проседанием курса гривны не фоне более-менее стабильных цен в долларах.

Колебания цен в гривнах с мая по ноябрь связаны с двумя факторами. С одной стороны, сказывалась явно выраженная общая тенденция снижения цен на недвижимость. С другой стороны, периодическое проседание курса национальной валюты толкало вверх цены в гривнах.

В дальнейшем, скорее всего, цены в гривнах будут изменяться примерно так, как на графиках 2008-2009 годов. Тогда курс гривны резко упал, а цены в гривнах резко выросли. В дальнейшем же цены в гривнах снизились. И основная причина этому – снижение долларовых цен при достаточно стабильном курсе национальной валюты.

В последнее время произошли следующие сделки:

Квартира-студио в панельном доме («старая панель»), Оболонский проспект (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 26,0 кв.м, жилая 20. Санузел совмещенный, душевая кабина. Сантехника новая. Столярка новая. Стеклопакеты. Паркет, кафель. Мебель, встроенный шкаф. Встроенная кухня, бытовая техника. Состояние: «сделан качественный ремонт».

Цена 629445 грн. (24209 грн/кв.м). При курсе доллара к гривне 14,47 цена в долларах 43500$ (1673$/кв.м).

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Сабурова (Деснянский район, Троещина ). Общая площадь 33,7 кв.м, жилая 12,3 кухня 6,5. Санузел совмещенный. Двойная лоджия застеклена, в окнах стеклопакеты. Линолеум, кафель. Столярка новая. Сантехника новая. Шкаф-купе. Встроенная кухня. Состояние: «сделан косметический ремонт».

Цена 549860 грн. (16316 грн/кв.м). При курсе доллара к гривне 14,47 цена в долларах 38000$ (1128$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Урловская (Дарницкий район, Позняки ). Общая площадь 66,4 кв.м, жилая 37,2, кухня 9,5. Санузел раздельный. Два балкона, застеклены. Ламинат, линолеум, кафель. Столярка новая. Сантехника новая. Встроенная кухня. Состояние: «сделан косметический ремонт».

Цена 1244420 грн. (18741 грн/кв.м). При курсе доллара к гривне 14,47 цена в долларах 86000$ (1295$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 126,1 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 2423725 грн.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014