Вот уже несколько лет и профессионалы рынка недвижимости, и покупатели наблюдают постоянный рост цен.
Кто-то делает ставки, кто-то строит графики прогнозов, кто-то подсчитывает убытки… Но практически все – хотя и с разными целями – задают себе один и тот же вопрос: что должно произойти на рынке, чтобы рост цен замедлился или прекратился вовсе? «Собственник» решил поискать ответы на этот вопрос у специалистов.
Строим больше, продаем больше
В соответствии с экономической теорией, есть два способа снижения цены предложения, а именно – снизить спрос или повысить предложение. По словам Евгения Якубовского, заместителя генерального директора компании «Новая Площадь», если говорить про радикальное снижение спроса, то это возможно разве только в результате экономического кризиса и уменьшения благосостояния населения, что сейчас маловероятно. По его мнению, сегодня реально проблема может быть решена за счет увеличения предложения. Для этого могут быть использованы несколько рычагов. Первый и наиболее значимый – это внесение поправок в законодательство, которое тормозит строительство и реализацию объектов. Второй – это упрощение порядка перевода земель сельхозназначения в земли под строительство. Дело в том, что земель в стране много, а использовать их под строительство невозможно. И, наконец, необходимо снижение бюрократических препон, уменьшение доли города и обременений застройщиков, что положительно скажется на себестоимости квадратного метра и, как следствие, на ценах.
Мартин Шаккум, председатель Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, в недавнем интервью газете «ВЗГЛЯД» отметил, что положительный эффект от реализации нацпроекта «Доступное жилье» россияне должны почувствовать через полтора-два года. Однако, по его словам, это произойдет при условии, что «правительство все-таки возьмется за ум и активнее начнет работать» над этим проектом.
Первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е. - Плаза» Михаил Михайлов считает, что рост предложения напрямую связан с облегчением для застройщиков процедуры выхода на площадку под строительство. «Процесс получения разрешительной документации и согласования проектной должен быть максимально упрощен. Кроме того, предоставление земельных участков под строительство также должно стать максимально прозрачным и понятным», – говорит Михайлов.
Ипотека
Что конкретно сегодня делается в этой сфере? В первую очередь усилия властей направлены на развитие ипотеки. Так, Президент РФ Владимир Путин недавно объявил, что объем ипотечных кредитов вырос в 6 раз, и данная цифра появилась благодаря принятию законопроектов в этой области. Однако ситуация такова, что объемы выданных кредитов начинают снижаться из-за того, что граждан не устраивает стоимость жилья. Цены выросли настолько, что накопленных денег на первичный взнос не хватает, а кроме того, еще и продавцы жилья предпочитают платежеспособных клиентов, не связанных с банком.
По словам Шаккума, в этом году 50 % из числа людей, которые хотели взять кредит, отказываются от ипотеки, поскольку не могут найти жилье, соответствующее их возможностям. Однако уже со второй половины года Шаккум прогнозирует существенное замедление темпов роста стоимости жилья именно как следствие комплексной программы правительства.
Малоэтажная застройка
В частности, в этих целях планируется развивать малоэтажное жилищное строительство. Но в этой программе требуется активное участие администрации на местах: она должна предоставить застройщикам такие условия, чтобы строительство стало выгодным и реальным. Пока же стоимость мало- и одноэтажного индивидуального жилья выше стоимости возведения многоэтажного. И те цифры, которые сегодня называются чиновниками, а именно 350 долларов за квадратный метр, – это цифры, которые отражают себестоимость на стадии строительства жилого дома с самыми скромными технологическими параметрами. Сюда необходимо добавить и стоимость коммуникаций и сетей (а это порядка 120-150 долларов), уровень рентабельности строительной организации (то есть еще 150 долларов). Добавьте еще сюда стоимость участка – 100 долларов за квадратный метр. Вот уже получается минимум 720 долларов за «квадрат». И это цена индивидуального строительства в дальней губернии. А в Подмосковье получается уже 1000 долларов за квадрат.
Однако на такое жилье есть большой спрос. За последние 12 лет объем малоэтажного индивидуального жилищного строительства увеличился в четыре раза. Но то малоэтажное жилье, о котором говорят эти чиновники, возводится по каркасной технологии. Основной материал для таких домов – так называемая ориентированная стружечная плита. В России она не производится. В основном ее производство идет в США и Канаде. Если бы эту плиту производили в России, то ее стоимость составляла бы 80-100 долларов за кубический метр, а стоит она у нас 400-500 долларов за кубический метр. Чтобы производить эту плиту, нужны серьезные заводы, которые стоят от 60 млн долларов. А пока речь идет о закупке этой плиты домостроительными комбинатами, так что малоэтажное жилье тоже вряд ли будет дешевым.
Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест», более оптимистично смотрит на ситуацию. Он считает, что именно малоэтажная застройка поможет увеличить доступность жилья. По его словам, многоквартирные дома строить и долго и хлопотно, нужна масса разрешений, согласований, требуется строительство сложной инфраструктуры. А малоэтажная застройка – до 3 этажей – может создаваться в уведомительном порядке. То есть и строительство, и прохождение инстанций может быть организовано значительно быстрее, чем в случае столь популярной сегодня квартальной застройки. «А если, в соответствии с идеями Президента, крупные города будут предоставлять земли под такое строительство и компенсировать затраты на подведение инфраструктуры, то, разумеется, застройщики смогут создать дешевое жилье», – считает Пронин.
Возникает закономерный вопрос: будет ли это выгодно застройщикам? По мнению Пронина, однозначно да. Он объясняет это тем, что сегодня у застройщика уходит на цикл строительства 5 лет, а в данном случае будет уходить год. В таком случае при расчете годовой доходности она будет явно выше. И застройщикам это выгодно. «Кроме того, при сокращенном цикле строительства снижаются строительные риски, так как за один год ситуация так не изменится, как за пять»,– комментирует Пронин.
Снижение спроса
Еще один способ повлиять на цены и приостановить рост – это понизить спрос. Самый радикальный способ – это кризис. Именно об этом говорит Михаил Куликов, директор департамента управления вторичного рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». По его словам, ситуация теоретически может быть дестабилизирована в случае мощного внешнего воздействия: резкого падения цен на нефть, политических потрясений и т. п. «Если нечто такое произойдет, продавцы решат быстро все продать и выбросят объекты на рынок, а покупатели в свою очередь решат, что приобретать жилье пока не стоит. Но это непредсказуемые факторы, и вряд ли до выборов произойдет нечто подобное», – комментирует ситуацию Куликов. Однако в ситуации стабильной экономики это довольно сложно. Можно повлиять на спрос лишь незначительно, и то при этом отсеются лишь самые нижние слои.
Чтобы повлиять на цены, можно, в частности, поднять налог на недвижимость. Тогда люди будут считать свои деньги, прежде чем купить 2-3 квартиры. Кроме того, люди уедут из больших квартир, чтобы оптимизировать свои затраты на содержание недвижимости. «В Америке уже сегодня сложилась такая ситуация, когда пентхаус Трампа никто не купит, так как его слишком накладно содержать», – говорит Пронин.
Здесь же может сыграть свою роль и изменение тарифов на ЖКХ. Нормальная стоимость эксплуатации недвижимости – это от 15 до 90 рублей с метра. В первом случае речь может идти о дешевом панельном жилье, в последнем – скорее о клубных домах. Что произойдет с рынком, если он придет к этим ценам? Только в сегменте дешевого жилья это может спровоцировать переезды – люди станут избавляться от излишков площади. Но и здесь можно говорить лишь о снижении темпов роста, а не о снижении цен.
Кроме того, в столице на снижение спроса может повлиять его перераспределение: в частности, отток спроса в регионы. Так, Олег Пронин прогнозирует, что уже через 4-5 лет жить в регионах будет привлекательнее и интереснее, чем в столице.
Вместо заключения
Очевидно, что реализация всех мер, которые называли профессионалы рынка недвижимости, невозможна без активного вмешательства правительства. Именно его поддержка на всех уровнях и ветвях власти сможет сделать программу «Доступное жилье» частью нашей реальности, а не набором бумаг на столе у чиновников. Учитывая то, что эти идеи мы слышим уже довольно долгое время из уст разных людей, в том числе и от представителей власти, есть надежда, что они все-таки будут реализованы.
Майя Богданова
