Рынок недвижимости Украины в условиях перманентной политической напряженности. Ч.1.

Особенности украинского рынка недвижимости

 

Происходящие общественно-экономические процессы имеют свою предысторию, опираются на объективные и субъективные факторы, многие из которых формировались в течение десятилетий и даже веков. Не зная этой предыстории, стремлений и ментальности народа, разобраться в происходящем крайне сложно.

 

Ментальность жителей Украины такова, что людям необходимо свое жилье. Необходимо оно не только, чтобы жить, но и для душевного комфорта. ДА еще для того, чтобы оставить его потомкам. Не зря в украинской народной песне поется: «чужа хата – не своя, там свекруха лихая… Постав хату з лободи, а в чужую не веди…». Это многовековое представление украинцев дополнил опыт поколений, живших в двадцатом веке. Нищенское состояние села утвердило в них стремление перебраться в города. В результате в народе сложилось представление о том, что своя квартира (желательно, в большом городе) – это чуть ли не основная цель жизни.

 

Недостаток жилья – это еще один важный фактор, берущий свое начало в прошлом. По современным меркам, жилья не только мало (в большинстве городов от 19 до 21 кв.м. на человека), но и большая часть этого жилья морально и физически устарела.

 

Недвижимость – основная ценность жителей больших городов. У большинства граждан, кроме квартиры, ничего больше «из активов» нет. Уровень их доходов несопоставим со стоимостью жилья. Отсюда отношение к недвижимости не как к одному из видов товара, а как к стратегическому товару. Как к практически единственному шансу подняться в жизни, обеспечить свою старость, своих детей и потомков.

 

Другими словами, рынок жилой недвижимости – это рынок, на котором большинство участников торгуют стратегическим (для себя) товаром. И этот фактор, о наличии которого мало знают зарубежные экономисты, оказывает огромнейшее влияние на все процессы.

 

Еще одна важная особенность украинского рынка недвижимости – в том, что рынок жилой недвижимости в значительной степени де-факто является рынком натурального обмена. Дело в том, что до 80% сделок купли-продажи являются по своей сути обменами одной недвижимости на другую. И то, что при этом используются доплаты и компенсации, суть мало меняет. Да, расплачиваются всегда деньгами, но большая часть этих денег просто переходит из рук в руки, существенно упрощая технологию проведения сделок. Реально расплачиваются товаром (квартирами, домами, земельными участками). А когда расплачиваются товаром, то роль денег существенно снижается.

 

Покупатель, у которого есть подходящий товар для обмена – чувствуется на рынке весьма уверенно и потому далеко не всегда заинтересован в снижении цен. Если же у покупателя нет товара для обмена, то трудно ему не только приобрести товар, но и понять, почему цены такие высокие. И начинаются недоуменные вопросы. Мол: как же так - при таком низком уровне доходов – такие высокие цены? И это не просто вопросы, это наиболее ходовые лозунги многочисленных PR-кампаний.

 

Массовые мощные PR-кампании, направленные на обвал цен – это еще одна особенность нашего рынка. Уже несколько лет СМИ и интернет-сайты переполнены прогнозами и даже уверениями, что рынок вот-вот обрушится. Аргументы приводятся самые разные. В том числе и явно надуманные. Например, осенью 2006 года, в разгар галопирующего роста цен, в СМИ появилась так называемая «аналитика», авторы которой утверждали, что за весь сентябрь в Киеве было заключено всего 74 сделки. Цифра эта просто абсурдна. Но была растиражирована, массово и на полном серьезе обсуждалась.

 

Противопоставить подобной информации официальные данные мы не могли, ибо чиновники их просто скрывали. Приходилось убеждать людей сходить на экскурсию в БТИ, лично посмотреть на огромнейшие очереди, поговорить с людьми, побыть хотя бы несколько минут в этой атмосфере.

 

Еще одна особенность нашего рынка – это недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств, а также недоверие к властям, банковской системе и валютам. В условиях, когда практически нет фондового рынка, а предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. И один из основных – это вложения в недвижимость. А неустойчивая политическая ситуация лишь усугубляет эти процессы.

 

Дабы не быть голословным, приведу мнение одного из представителей Партии регионов Украины Тараса Чорновила: «Будущие выборы – это всегда некая неопределенность для людей. Они чувствуют себя неспокойно. Если у человека есть деньги, он тщательно продумывает, куда их вложить. Доверить сбережения банку рискованно – не известно, как сложится ситуация в стране после выборов. Хранить у себя тоже – а вдруг после выборов будет высокий уровень инфляции. Надежней всего вложить средства в недвижимость. Соответственно, спрос увеличивается, и цена на жилье ползет вверх».

 

Специфика нашего рынка жилой недвижимости состоит в том, что для большинства участников он объединяет в себе рынок натурального обмена и рынок стратегических товаров. И этим очень отличается от «цивилизованных» рынков.

 

Рынок недвижимости в периоды нестабильности и потрясений

 

Рассмотрим поведение рынка недвижимости в периоды общественно-политических и финансово-экономических кризисов.

 

Сразу отметим, что разделение кризисов на общественно-политические и финансово-экономические во многом условно. Практически всегда общественно-политические и финансово-экономические процессы в той или иной мере связаны между собой.

 

Тем не менее, в любых кризисах бывает нечто главное, что и предопределяет его характер.

 

Разделив кризисы на две группы, мы тем самым хотели более четко выявить те спусковые механизмы и пружины, которые запускали, двигали и тормозили процессы на рынке недвижимости. При упоре на политику они были одни, при упоре на финансы – немного другие.

 

Но начнем с главного: многочисленные политические противостояния и экономические неурядицы, практически всегда порождали у граждан неуверенность и вынуждали их искать надежные места для размещения капиталов.

 

До последнего времени наибольшее доверие общества было к вложениям в недвижимость. Поэтому в периоды, когда неуверенность в обществе возрастала, возрастала, правда, с определенным запаздыванием, и тяга к недвижимости. Соответственно росли и цены.

 

Такого рода зависимости достаточно четко просматриваются на графиках изменения цен предложений на вторичном рынке Киева, представленных ниже.

 

1. Динамика изменения цен предложений на вторичном рынке жилой недвижимости Киева за последние три года

 

 

Поведение рынка в периоды общественно-политических кризисов

 

Перманентная политическая напряженность выработала у рынка недвижимости достаточно стойкий иммунитет к политическим баталиям. Образно говоря, рынок устал шарахаться, устал пугаться смен правительств и массовых акций протеста.

 

В какой степени фактор выборов и смены власти влиял на цены и рынок недвижимости?

 

Массовый покупатель в значительной степени привык к сменам правительства и постоянным выборам. Но для крупного капитала выборы – фактор достаточно весомый. Многие потенциальные покупатели, имеющие значительные деньги, нередко связывают изменения в жизни, работе и бизнесе с приходом той или иной политической силы во власть. В обстановке политической неопределенности они не торопятся вкладывать деньги и решать жилищные вопросы.

 

А ведь эти покупатели во многом формируют спрос на дорогое, крупногабаритное жилье. И это сказывается на всем рынке, поскольку покупки больших квартир на вторичном рынке влекут за собой цепочки расселений, составляющих значительную часть рыночных транзакций. И даже временный уход таких покупателей с рынка ощущается весьма болезненно. Поэтому мы склонны полагать, что именно такая ситуация стала одной из основных причин стагнации 2005 года.

 

Если рассматривать выборы президента в 2004 году, то особых изменений тренд не претерпел – был рост. Однако во время «оранжевой революции» рынок недвижимости затаился, количество сделок сократилось. Многие покупатели к тому времени представляли именно столичную бизнес- среду, и до решения вопроса о президенте покупки были отложены. Были и крайние ожидания, некоторые собирались покинуть страну в случае прихода к власти прежних правителей.

 

2. Динамика изменения цен предложений при подготовке выборов президента в 2004 г.

 

 

3. Динамика изменения цен предложений во время и после «оранжевой революции»

 

 

 

После выборов деловая активность, как правило, оживает. Так было и после президентских выборов 2004 года, и после парламентских 2006 года. В какой-то мере это объясняется тем, что выборы - весьма дорогостоящий процесс, в ходе которого тратятся значительные дополнительные деньги. И они давят на все потребительские рынки, включая и рынок недвижимости.

 

Но не это самое важное. Куда важнее то, что после завершения выборов, формируются команды фаворитов, а также правила игры на срок, достаточный, если не для стратегического, то хотя бы тактического планирования. Это способствует оживлению деловой жизни, позволяет оптимизировать экономические решения, в том числе, связанные с инвестициями и оборотом денежных потоков.

 

Да и чисто житейские моменты, связанные с формированием команд и перераспределением постов, отбрасывать не стоит. В столицу приезжают новые люди, которым нужно жилье. Кто-то квартиры продает, кто-то покупает. А кто-то и деньги инвестирует в строительство жилья, рассчитывая на будущие дивиденды и/или потребности подрастающих детей. Конечно же, все это сказывается на рынке недвижимости, который после завершения выборов практически всегда наращивает обороты.

 

Спрос на недвижимость возрастал, соответственно и цены быстро и стабильно росли. Быстрый рост цен вселял убежденность, что так будет и дальше. В результате возникал ажиотажный спрос и экономически необоснованный рост цен.

 

Такие сценарии развития событий можно было наблюдать через несколько месяцев после президентских выборов 2004 года и парламентских выборов 2006 года. И всякий раз после галопирующего роста цен следовала стагнация рынка. Заметьте, не спад, не обрушение цен, а именно стагнация.