Обзор рынка недвижимости Киева по итогам марта и первого квартала 2015 года

Практически весь первый квартал 2015 года вторичный рынок недвижимости Киева пребывал в состоянии, близким к ступору. По данным специалистов портала недвижимости Domik.ua, был в очередной раз обновлен своеобразный антирекорд: сделок в течение одного квартала заключили почти вдвое меньше, чем когда-либо раньше.

Читайте также: Квартиры в Киеве дешевеют, но доступнее не становятся

Звонки по рекламе и просмотры, в основной своей массе, носили «исследовательский характер». Участники рынка пытались сориентироваться в нынешних реалиях, выяснить мнения риэлторов относительно будущих тенденций.

Основные причины такого падения деловой активности хорошо известны. Прежде всего, это продолжающаяся война на Донбассе, неуверенность в завтрашнем дне, плачевное состояние экономики, огромные проблемы в банковской сфере, резкое проседание национальной валюты, рост безработицы с одновременным ростом коммунальных тарифов, цен на продукты, транспорт, товары повседневного спроса.

Читайте также: Новая система назначения субсидий: о чем молчат чиновники

Экономический и морально-психологический запас прочности страны и ее граждан заметно снизился. Негативные ожидания росли практически все время, охватывали все большее количество людей, распространились на достаточно благополучные в материальном и социальном планах группы.

Согласно исследованиям аналитиков GfK Ukraine, индекс потребительских настроений украинцев в январе составил 45,8, что 6,7 пунктов меньше, чем в декабре 2014 года; в феврале он опустился до отметки 41,1 (данных за март пока нет). Сложно планировать дорогостоящие покупки и улучшение жилищных условий во времена, когда сокращение ежедневной порции плохих вестей – уже хорошая новость.

Наиболее важные события и тенденции

Январь 2015 года

Накануне нового 2015 года Верховная Рада приняла закон о введении моратория на изъятие залогового имущества, а также поправки к Налоговому кодексу, касающиеся налогообложения жилой недвижимости. Не успели наши граждане разобраться в этих нововведениях, как они утратили свою актуальность. В середине января Президент наложил вето на закон о моратории, а Государственная фискальная служба заявила, что в 2015 году налоги на недвижимость будут взиматься по ставкам 2014 года.

Читайте также: Налогообложение недвижимости и сделок

Важным правовым и организационным нововведением января стала ликвидация регистрационной службы, значительную часть функций которой предполагается передать местным органам власти. Для практической реализации подобного перехода реестр недвижимости был сделан доступным для нотариусов в онлайн-режиме.

Читайте также: Рынок недвижимости в январе: шаг вперед, два назад

В долгосрочной перспективе эти правовые изменения, несомненно, окажут значительное влияние на рынок недвижимости. Что же касается рыночных тенденций первого квартала, то, по мнению аналитиков Domik.ua, наиболее важным событием начала года стал введенный с 20 января закон «О частичной мобилизации». Согласно этому закону, мобилизация будет проводиться в течение 2015 года в три этапа, и может затронуть военнообязанных мужчин до 60 лет, а женщин до 50 лет. На фоне сообщений, что Киев может подвергнуться бомбардировкам и обстрелам, ожидание известий с фронта и повесток из военкоматов крайне негативно сказалось на планах, связанных с улучшением жилищных условий и приобретением киевской недвижимости.

Февраль 2015 года

В начале февраля негативные ожидания участников рынка недвижимости усилились еще больше. Борясь с «черным рынком валют», Нацбанк объявил о переходе от так называемого «индикативного курса» и административных рычагов управления к единому для всех курсу и рыночным механизмам. На практике благие намерения завели явно не туда. Якобы «рыночные курсы» стали стремительно расти. «Черный рынок» (и не только валютный) получил мощную подпитку: товары и услуги дорожали, сбережения в гривнах быстро теряли свой вес.

Снижение средних цен предложений в долларах ускорилось. Средние цены предложений в гривнах прыгнули вверх.

Как и во времена СССР, люди старались вложить обесценивающиеся сбережения в товары длительного пользования, крупы, сахар и многое другое.

Определенная часть сбережений в гривнах попала и на первичный рынок жилья. Но, по данным специалистов портала недвижимости Domik.ua, дополнительный приток денег был весьма скромным. Сказались проблемы отечественной банковской системы и резко возросший уровень неопределенности.

С одной стороны, у многих потенциальных инвесторов зависли депозитные вклады в банках. С другой стороны, все большее число инвесторов начали осознавать, что застройщики несут почти те же самые валютные риски, что и владельцы долгосрочных депозитных вкладов в национальной валюте.

Что же касается вторичного рынка жилья, то он оказался явно неготовым к резким изменениям курсов валют в условиях войны, огромных проблем в экономике и жизни. Совокупность этих проблем и высокая степень неопределенности убивали деловую активность.

Большинство достигнутых ранее договоренностей были аннулированы, некоторые перенесены на неопределенное будущее.

Более-менее стабильно работал лишь рынок аренды. Именно поэтому значительная часть продавцов переключились на аренду (в том числе, и отдельных комнат), не сняв при этом квартиры с продажи.

Март 2015 года

Начался месяц с принятия закона об усилении ответственности банкиров и связанных с ними лиц. Согласно этому закону, установлена имущественная ответственность связанных с банком лиц за убытки, причиненные по их вине банку. Также была введена уголовная ответственность банкиров за совершение действий, приведших к неплатежеспособности банка, если это нанесло большой материальный ущерб государству или кредитору.

Полагаем, что подобный закон нужно было принимать еще в девяностых годах. Тогда банки меньше бы выдавали ничем не обеспеченных кредитов, меньше участвовали в коррупционных схемах вывода валюты за рубеж. Были бы сейчас мы ближе к Европе, не имели бы нынешних громадных проблем, в том числе, и на Донбассе.

Но лучше позже, чем никогда.

Еще до принятия этого закона, резко возросший курс доллара стал быстро снижаться. Судя по всему, банкиры и валютные спекулянты поняли, что заигрались, что государство и общество не потерпят стремительного обнищания большинства граждан.

Приобрела зримые формы и борьба государства с чрезмерным влиянием олигархов. Были приняты поправки в закон «Об акционерных обществах», позволяющие государству вернуть себе управление в тех акционерных обществах, где государству принадлежит более 50% акций. И хотя данный закон вводится лишь с 1 января 2016 года, тем не менее, провозглашенный подход существенно изменил не только взаимоотношения в корпоративном бизнесе, но и расстановку сил на властном Олимпе. Противостояния были очень серьезными. Дошло до вооруженного захвата Укртранснафты и последующей отставки руководителя Днепропетровской области Игоря Коломойского. Пока все более-менее успокоились. Но серьезные противостояния, скорее всего, продолжатся в будущем.

Одним из важных факторов, способствовавшим стабилизации национальной валюты, было предоставление МВФ пятимиллиардного долларового кредита, половина которого предназначена для пополнения золотовалютных резервов Нацбанка.

Паника на рынке недвижимости несколько утихла, увеличилось количество звонков по рекламе, заявок на покупку и просмотров. Существенно увеличилось и количество предложений.

Темпы снижения аппроксимированных средних цен в долларах замедлились. В гривнах восходящий ценовой тренд сменился боковым, появились предпосылки того, что в ближайшем будущем он станет нисходящим.

Во второй половине марта увеличилось и количество сделок. Это увеличение произошло в основном за счет обменов, совершаемых с помощью операций купли-продажи. Выбор квартир сейчас достаточно большой, курсы валют более-менее стабилизировались, и это способствовало организации подобных обменов.

Читайте также: Вернется ли на рынок недвижимости старая добрая мена

Заметным событием марта стало подписание меморандума с китайской компанией CITIC ConstructionCo. Ltd о предоставлении Украине кредита в размере 15 миллиардов долларов на строительство доступного жилья. В рамках этого кредита предусмотрен пилотный инвестиционный проект стоимостью до одного миллиарда долларов. Детали займа пока неизвестны, но шансы прихода на наш рынок недвижимости крупнейшего инвестора и одновременно генподрядчика и заказчика достаточно высоки.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных предложений, приведены ниже.

• При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Заметим, что средние цены предложений, отражающие мнения основной массы продавцов, обладают значительной инерцией. В периоды обострения финансовых, социальных и военных кризисов, тенденции изменения средних цен предложений отстают от тенденций изменения цен реальных продаж.

Графики изменения средних цен предложений

Ниже представлены графики изменения средних цен предложений в основных сегментах вторичного рынка недвижимости Киева.

График №1. Средние цены предложений в долларах за квадратный метр по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и в домах возле метро (красная кривая).

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Киеве за месяц снизилась на 2,2%, за три месяца снизилась на 7,9%, за полгода снизилась на 17,2%, за год снизилась на 25,7%;

- в новых домах за месяц снизилась на 2,4%, за три месяца снизилась на 9,8%, за полгода снизилась на 18,9%, за год снизилась на 30,2%;

- в домах возле метро за месяц снизилась на 1,0%, за три месяца снизилась на 6,9%, за полгода снизилась на 14,9%, за год снизилась на 27,3%.

График №2. Средние цены предложений в гривнах за квадратный метр по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и в домах возле метро (красная кривая).

В гривнах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Киеве за месяц снизилась на 2,3%, за три месяца выросла на 36,3%, за полгода выросла на 52,6%, за год выросла на 72,8%;

- в новых домах за месяц снизилась на 2,4%, за три месяца выросла на 33,4%, за полгода выросла на 49,3%, за год выросла на 62,1%;

- в домах возле метро за месяц снизилась на 1,0%, за три месяца выросла на 37,8%, за полгода выросла на 56,9%, за год выросла на 68,9%.

График №3. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегменте «гостинки»

В долларах за квартиру средняя цена предложений «гостинок» за месяц снизилась на 9,0%, за три месяца снизилась на 19,3%, за полгода снизилась на 27,0%, за год снизилась на 34,8%.

График №4. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегменте «однокомнатные»

В долларах за квартиру средняя цена предложений в сегменте «однокомнатные» за месяц снизилась на 4,3%, за три месяца снизилась на 9,5%, за полгода снизилась на 17,0%, за год снизилась на 27,3%;

График №5. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегменте «двухкомнатные раздельные»

В долларах за квартиру средняя цена предложений в сегменте «двухкомнатные раздельные» за месяц выросла на 1,0%, за три месяца выросла на 0,8%, за полгода снизилась на 8,2%, за год снизилась на 20,1%.

График №6. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегменте «трехкомнатные раздельные»

В долларах за квартиру средняя цена предложений в сегменте «трехкомнатные раздельные» за месяц выросла на 0,8%, за три месяца выросла на 1,4%, за полгода снизилась на 9,2%, за год снизилась на 24,8%.

Как видно на графиках, в марте средние цены предложений в долларах за квартиру снизилась в сегментах «гостинки» (-9,0%) и «однокомнатные квартиры» (-4,3%). В сегментах «двухкомнатные раздельные» и «трехкомнатные раздельные» они выросли соответственно на 1,0% и 0,8%.

В течение первого квартала средние цены предложений в долларах за квартиру снизилась в сегментах «гостинки» (-19,3%) и «однокомнатные квартиры» (-9,5%). В сегментах «двухкомнатные раздельные» и «трехкомнатные раздельные» они выросли соответственно на 0,8% и 1,4%.

Заметим, что данные об изменениях средних цен предложений за отдельную квартиру заметно отличаются от данных изменения средних цен предложений квадратного метра в этих квартирах (они приведены в таблице выше).

По мнению аналитиков Domik.ua, основная причина такого расхождения – резкое изменение состава предложения вследствие значительного увеличения числа объектов в актуальной базе данных. В сегментах «двухкомнатные раздельные» и «трехкомнатные раздельные» заметно увеличилась доля дорогостоящих просторных квартир, что и потянуло вверх соответствующую статистику цен.

Что же касается наиболее «дешевых» типов квартир (в данном случае, «гостинок» и однокомнатных), то обычно они быстрее всех реагируют на изменения рыночных тенденций. Рост темпов снижения средних цен предложений на такие квартиры позволяет сделать вывод о том, что и в сегментах «дорогих квартир» высока вероятность аналогичных изменений.

Читайте также: Гостинки покажут «дно» рынка недвижимости Киева

Изменения соотношений средних цен предложений квартир разных типов представлены на диаграмме. Из этой диаграммы следует, что с начала 2015 года диспаритет средних цен предложений двухкомнатных и однокомнатных квартир заметно сместился в сторону двухкомнатных. Одновременно диспаритет средних цен предложений однокомнатных квартир и гостинок заметно сместился в сторону однокомнатных квартир.

Соотношение средних цен предложений двухкомнатных и трехкомнатных квартир в первом квартале 2015 практически не изменилось.

Детально информацию об изменении средних цен предложений в долларах и в гривнах за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

По данным аналитиков Домика, индекс недоступности жилья в первом квартале 2015 года вырос почти в полтора раза. И это притом, что в конце 2014 года он был 21,5 (то есть, среднестатистическая семья должна была копить деньги на собственную квартиру более 21 года).

Читайте также: Квартиры в Одессе в полтора раза доступнее, чем в Киеве

Прогноз на апрель и ближайшее будущее

Стабилизация курса доллара, снижение интенсивности боевых действий на Донбассе, реальные действия по борьбе с коррупцией, а также получение пятимиллиардного кредита МВФ внушают определенный оптимизм, снижают негативные ожидания. И это, вместе с приходом весны и тепла, будет способствовать росту деловой активности.

С другой стороны, резкий рост коммунальных платежей, цен на продукты и товары повседневного спроса, рост безработицы, накопившаяся в обществе усталость, многие иные проблемы будут подавлять деловую активность на рынке недвижимости.

Что в результате всех этих влияний получится – прогнозировать очень сложно. Тем более, что ситуация в любое время может измениться; при этом вероятность того, что ситуация изменится в худшую сторону, заметно выше вероятности существенных положительных изменений.

Приход на рынок значительного числа новых продавцов привел к усилению не только конкуренции, но и процессов расслоения рынка. Большинство новых продавцов цены пока держат. Но дело не в большинстве продавцов, а в количестве тех продавцов, которые, готовы продать недвижимость существенно дешевле средних цен предложений в конкретных сегментах рынка.

Учитывая все факторы, специалисты портала недвижимости Domik.ua склоняются к тому, что деловая активность в апреле вырастет, а средние цены предложений в долларах будут плавно снижаться. Что же касается цен реальных продаж, то темпы их снижения заметно превысят темпы снижения средних цен предложений в конкретных сегментах рынка.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2015