САМ СЕБЕ РИЭЛТОР. Как купить квартиру без помощи посредников.

Немало частных объявлений содержит стопроцентный обман: например, продается однокомнатная квартира в Москве за $15000, хоть таких цен давно нет и в помине. После того как покупатель вносит аванс, выясняется, что в квартиру въехать нельзя ? там прописана старушка. А у старушки сразу же обнаруживаются энергичные родственники, претендующие на наследство. Это типичный вариант мошенничества на вторичном рынке жилья: одна такая квартира может быть перепродана сколько угодно раз.
Риэлторы советуют: если вы все-таки решили покупать квартиру самостоятельно, удостоверьтесь, что продавцы действительно являются ее собственниками. Для этого надо проверить их паспортные данные и сверить с информацией, указанной в правоустанавливающих документах на квартиру. В паспортном столе нужно получить выписку из домовой книги, выяснить, кто сегодня прописан в квартире и нет ли лиц, выбывших в места лишения свободы. В органах госрегистрации следует проверить, не находится ли квартира под арестом или залогом. Затем надо самостоятельно «промерить» квартиру на соответствие ее метража данным в справке БТИ, Кроме того, узнать, оплачены ли коммунальные платежи и междугородные телефонные переговоры. Нелишне и поинтересоваться у соседей, не было ли особых обстоятельств, связанных с этой квартирой.
А вот какие советы дают психологи: ни в коем случае нельзя сообщать продавцам, даже очень честным с виду, что вопрос с покупкой квартиры вам нужно решить срочно.
? Когда вас торопят, искусственно создается временной стресс, -говорит Константин Сурнов, старший научный сотрудник факультета психологии МГУ ? Очень медленно и внимательно читайте договор купли/продажи и ни в коем случае не поддавайтесь спешке. Если продавцы ? честные люди, они подождут. Нельзя давать подвергнуть себя «цыганской обработке», когда пять человек отвлекают ваше внимание, а шестой подает ручку и говорит: подпишите здесь.
На первичном рынке ситуация несколько другая. ? Важно понимать, что рынок недвижимости четко сегментирован и правила, которые работают в одном сегменте, в другом зачастую не находять применения, ? считает Алексей Рекут, руководитель отдела маркетинга компании «Квартал». ? В сегменте монолитных домов, которые могут быть отнесены к высокому и даже элитному классу, купить квартиру, не прибегая к помощи риэлторов, несложно. Для покупателя не составит труда объехать все московские фирмы, строящие такое жилье, и подобрать нужный вариант. Помощь посредников в оформлении сделок в этом случае не требуетcя, так как все хлопоты ложатся на плечи специалистов клиентского отдела компании-застройщика. К тому же не надо платить комиссионные.
Однако и на рынке новостроек покупатель может столкнуться с проблемами. Сейчас почти все жилье распродается на стадии строительства, что неудивительно: с начала возведения дома до его сдачи госкомиссии цены вырастают в среднем на 30?40%. Риэлторы предостерегают: следует иметь дело только с предельно открытыми компаниями. Конкретный инвестор (застройщик, подрядчик), с которым предстоит оформить договор, должен обладать всеми правами на строящуюся квартиру.
Увы, договорные обязательства компании не всегда бывают узаконены «от и до». Речь идет о грамотно составленном протоколе распределения площадей в доме: каждая квартира должна быть закреплена за определенным лицом (какой-то процент жилья за генинвестором, другой ? за заказчиком и т. д.). Должны быть в порядке документы на землю, разрешение на строительство. Случается, отдельные пункты договора оформляют задним числом, или правоустанавливающие документы не готовы, а чуть ли не все квартиры в непостроенном доме уже проданы.
Могут произойти более серьезные неприятности, когда деньги, перечисленные частными инвесторами на банковский счет или в кассу застройщика, не используются по целевому назначению. Собирая средства на строительство других объектов, он может вложить их в тот проект, который нужно быстрее завершить.
По словам Константина Апрелева, президента компании «САВА», продавая жилье на стадии строительства, застройщик фактически подстраховывает свою деятельность, возвращая деньги еще до завершения проекта. К тому же в договоре о долевом участии в строительстве указаны лишь предполагаемые сроки сдачи дома госкомиссии (к примеру, II квартал 2003 г.). Реальные сроки, как правило, отодвигаются на три-четыре месяца а лучшем случае, а в худшем ? можно столкнуться с долгостроем.
Лидия АРТЕМЬЕВА