Склад как клад
Высокая стоимость складских помещений привлекла в столицу иностранных девелоперов, начавших в 2007 году масштабное строительство.
Несмотря на это, спрос на данном рынке по-прежнему значительно опережает предложение.
Профессиональные склады (класс А и В) в Киеве занимают около 170 тысяч квадратных метров, хотя потребности столицы в профессиональных современных складах составляют 510 тысяч квадратных метров. Благодаря ажиотажному спросу арендная плата в складских комплексах Киева достигла заоблачных высот.
Постройка «под себя»
Отечественный рынок складской недвижимости характеризуется наименьшей развитостью среди всех секторов коммерческого строительства. А ведь еще в конце 1990-х годов эксперты предсказывали большой рост производственных мощностей столичного региона и связанное с этим увеличение спроса на логистические терминалы, которые отвечали бы западным стандартам.
К концу 1990-х отечественные производители успешно пользовались услугами низкокачественных складских помещений советского периода постройки, но с приходом на украинский рынок иностранного инвестора, капитал которого послужил толчком для активного промышленного роста, многие столкнулись с дефицитом качественных складских площадей. Такая ситуация была связана с неосвоенностью данного сегмента экономики, трудностями, связанными с оформлением арендной документации, увеличением цены и недостатком земельных участков, перспективных для строительства. Необходимо также отметить, что большая часть современных складов находится в собственности крупных компаний, которые их используют сами, а качество свободно доступных помещений на рынке оставляет желать лучшего. Многие такие объекты не отвечают ни санитарным нормам, ни требованиям по качеству сервиса.
Предложение не может удовлетворить спрос
На сегодняшний день многие украинские компании еще боятся вкладывать крупные инвестиции в новое направление строительства, а западные инвесторы, которые уже давно способствовали становлению складского рынка у себя в стране, лишь начинают присматриваться к новшествам строительного законодательства, не предпринимая активных действий.
Исходя из этого, можно ожидать, что в ближайшее время количество складских площадей вырастет ненамного. В результате спрос на такие помещения возрастет в 2-3 раза, а цена на складскую недвижимость и ее аренду будет увеличиваться на 15-20% в год. Некоторая стабилизация цен возможна лишь с 2009 года, когда будут введены строящиеся сейчас профильные объекты.
Будущее — за пригородом
К основным параметрам, определяющим привлекательность логистических комплексов, относятся земли, расположенные не далее чем в 20–25 километрах от черты города, в непосредственной близости от магистралей с эффективной транспортной развязкой. Необходимым условием является также доступность к аэропорту национального значения «Борисполь» и крупным торговым предприятиям. Сегодня этим требованиям отвечают территории вблизи больших трасс: Броварского и Столичного шоссе, Одесской, Большой и Малой Окружных дорог, вдоль 35-километровой зоны Днепра, а также в районе Обухова и Гостомеля.
Старые ангарные помещения в самом городе уже не имеют такого значения, как раньше. Это связано с последними тенденциями активного выноса промышленности за пределы Киева и непрерывным поднятием цен за их аренду.
Арендные ставки на профессиональные склады класса А и В по Киевской области составляют 10-14 долларов за 1 квадратный метр в месяц против 10-12 долларов год назад. Аренда таможенно-лицензионного склада обойдется в 20-25 долларов за 1 квадратный метр, а дефицитного холодильного — 30-35 долларов за 1 квадратный метр. Низкокачественные площади (неотапливаемые помещения, подвалы) за 2007 год продемонстрировали и вовсе рекордные темпы роста — они сдаются в аренду на сегодняшний день по цене от 3 до 5 долларов за 1 квадратный метр против 1,5-2 долларов год назад.
«Ожидаемое повышение ставок, по различным прогнозам, в ближайшие год-два может составить 5-10% по Украине, а в столице и столичном регионе — 15-20%. Однако при такой оптимистичной для инвестора картине не следует забывать, что насыщение рынка может спровоцировать снижение стоимости аренды, — говорит генеральный директор компании Concorde Development Валерий Кирилко. — Опыт Польши — тому свидетельство». Сегмент складской недвижимости в Польше активно начал развиваться 10 лет назад. Первоначальные арендные ставки были сопоставимы с нынешними украинскими. Сейчас в Польше многие склады (при цене 5 долларов за 1 квадратный метр) пустуют.
Арендаторы дорожат тем, что есть
Несмотря на большие планы строительства профессиональных складов в 2006 году, на рынок Киева в тот год не вышло ни одного крупного проекта, способного повлиять на расклад сил на рынке. Заполняемость складских комплексов практически стопроцентная, причем, если говорить о наиболее качественных помещениях, то часто аренду оформляют еще в процессе строительства объекта.
В аренде в основном заинтересованы крупные логистические и промышленные предприятия, нуждающиеся в площадях 5-10 тысяч квадратных метров. Средние и мелкие сетевые компании, как правило, арендуют с правом выкупа через 3-4 года помещения до 3 тысяч квадратных метров. Такие склады стали наиболее дефицитными, и найти свободные помещения подобного метража в киевском регионе проблематично. Это привело к тому, что лишь 20% фирм, использующих складские помещения в Киеве и прилегающих к нему районах, довольны качеством самих помещений. Остальные 80% вынуждены довольствоваться занимаемыми площадями, так как альтернативы не наблюдается.
«Существующий спрос на рынке специализированных складских помещений Киева и области составляет 350-400 тысяч квадратных метров, а потенциальная емкость всего рынка (класс А-D) — 0,75-1 миллион квадратных метров. В то же время качественные и хорошо оборудованные склады (класса А и В) составляют 220–225 тысяч квадратных метров», — прокомментировал Валерий Кирилко.
По мнению эксперта из компании Concorde Development, изменению ситуации на украинском рынке складской недвижимости способствовали несколько причин: снижение инвестиционных рисков, увеличение импорта, расширение производства украинских и международных компаний, активное развитие логистических операторов, возрастание на 9% объема транзитных перевозок грузов и др.
