Статистика без статистики: каким данным о количестве проданной недвижимости можно доверять

На этой неделе снижение цен на квартиры в Киеве , которое мы отмечали неделей раньше, продолжилось, а его темпы ускорились. В среднем по городу стоимость квадратного метра просела на 1,1%. Снижение наблюдаем в большинстве сегментов, причем больше всего на этой неделе упали в цене квартиры около метро – в среднем на 3,5%. Интересно, что при этом существенных колебаний курсов валют не происходило, более того, гривневая цена упала чуть меньше, чем долларовая.

Пока все еще трудно сказать, с чем связана такая ситуация. Учитывая инертность рынка, это может быть и запоздалая реакция на рост курса доллара в начале сентября. Но не стоит исключать и вероятность того, что продавцы снижают цены, стремясь продать квартиры до начала отопительного сезона – дабы не платить по непомерно высоким тарифам за квартиры , в которых не живут.

На прошлой неделе мы писали о необоснованности прогнозов о возможном схлопывании «пузыря» рынка недвижимости и заявлений о десятках тысяч непроданных квартир в новостройках. Подсчитать количество проданных и, соответственно, оставшихся у застройщиков квартир, не представляется возможным. Единый реестр инвесторов отсутствует. Застройщики не обязаны и не публикуют данные о количестве проданных на этапе строительства квартир. Данные в реестре прав на недвижимость проследить крайне сложно – они никак не систематизируются, и никакие статистические сводки не публикуются. По сути, в статистические данные квартиры в новостройках попадают только тогда, когда с ними совершают какие-то действия владельцы – продают на вторичном рынке, меняют или дарят.

Читайте также: Слухи о «пузыре» на рынке недвижимости сильно преувеличены

Отследить количество сделок на вторичном рынке и сделать на их основании какие-то выводы о спросе в текущем году по месяцам невозможно. Министерство юстиции публикует данные о количестве сделок раз в год. На запрос Domik.ua о количестве сделок в 2017 году в Минюсте ответили, что никаких официальных данных о количестве сделок, помимо ежегодной отчетности никому не предоставляют.

Какую информацию публикует Минюст

Статистика количества сделок публикуется Министерством только по областям Украины. Узнать количество сделок, например, в городах Харьков или Одесса невозможно. Как ни странно, информации о количестве сделок на вторичном рынке Киева тоже нет , хоть это и отдельная административно-территориальная единица. Но сделки в столице все-таки можно сосчитать самостоятельно – отняв от общего по Украине количества сумму сделок по областям.

Также ежеквартально ведомство предоставляет данные об общем количестве сделок по Украине, но и эта информация публикуется с большой задержкой. Сегодня на сайте доступны только результаты первого квартала, хотя уже третий подходит к концу.

Интересно, что до 2011 года Минюст публиковал ежеквартальную отчетность, которая позволяла отследить динамику сделок. По какой причине в эпоху открытости всех реестров, ведомство скрывает информацию о количестве сделок, не понятно. Но такая позиция существенно усложняет анализ и прогнозирование процессов, происходящих на рынке недвижимости, заставляет аналитиков блуждать в потемках и делать прогнозы не на основании реальных на сегодняшний день цифр, а на основании опыта предыдущих лет. Это не совсем корректно. В текущем году рынок развивается абсолютно в других условиях, нежели 10 лет назад. Хуже всего то, что в этой ситуации некоторые «эксперты» в погоне за сенсацией тиражируют данные о количестве сделок на первичном и вторичном рынке недвижимости по месяцам текущего года, не отражающим реальность. Делают лжеаналитику для пиара в СМИ, чем вводят в заблуждение потенциальных покупателей и продавцов. Поэтому, когда вы читаете отчеты таких «экспертов», базируемые исключительно на их словах, не подтвержденных фактами, знайте, вас обманывают.

Можно ли отследить спрос

Понятно, что каждый риэлтор на основании своего опыта может сказать, вырос спрос или снизился. Он судит, исходя из количества звонков, заявок на покупку, просмотров и сделок. Но говорить о спросе в масштабах города и, тем более, страны, а также о структуре спроса, может только тот, кто оперирует большим массивом данных. На первичном рынке это крупные системные застройщики , которые, в отличие от всех, кто мнит себя «экспертами», точно знают, какой процент квартир на каком этапе у них продан. И, судя по тому, что такие застройщики постоянно открывают продажи в новых больших объектах, они у них идут лучше, чем может показаться. На вторичном рынке нужные данные есть у крупных агентств недвижимости , которые могут вручную отфильтровать реальные заявки покупателей от заявок риэлторов.

Читайте также: Для активизации спроса на недвижимость в Украине нужна реальная работа жилищных госпрограмм и ипотечного кредитования – Парцхаладзе

Почему это невозможно сделать в автоматическом режиме на основе поиска пользователей порталов недвижимости? Например, потому, что искать квартиру по одному запросу реального клиента могут сразу 5 риэлторов – и любая система посчитает это как 5 запросов, а не 1. Именно поэтому заявления о структуре спроса на основании запросов пользователей того или иного портала несостоятельны.

Что нам дает статистика Минюста

Сегодня на сайте Министерства юстиции можно найти информацию о количестве сделок за 2015-й, 2016-й и первый квартал 2017 года. Данные эти достаточно интересны. Например, в 2016 году количество сделок с недвижимостью в среднем по Украине выросло по отношению к 2015 году на 19%. Рост в пределах 10-20% наблюдается во всех регионах, включая Донецкую и Луганскую области. Причем в последней количество сделок выросло в 1,5 раза, а в Донецкой области – на 38,8%. В Киеве в 2016 году было заключено на 15,6% больше сделок, чем в 2015. Также значительный рост количества сделок продемонстрировала Львовская область. И все это – на фоне постоянных разговоров о снижающемся спросе.

В таблице ниже представлены данные Минюста о количестве заключенных договоров купли-продажи квартир и домов по Украине и крупнейшим регионам страны, включая Донецкую область, где, несмотря на военные действия, количество сделок в 2016 году существенно увеличилось.

Как видим, лидеры по количеству сделок, после Киева Днепропетровская и Харьковская области, однако динамику они демонстрируют разную.

Будь у нас (или на сайте Минюста) информация о количестве сделок за более ранние периоды, можно было бы более точно отследить динамику. Пока же мы можем только дожидаться данных 2017 года, чтобы иметь представление о том, в каком направлении развивается рынок.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 16937 объектов – это на 8,1% больше, чем неделей ранее.

Изменение цен в отдельных сегментах рынка представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подано график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро на Оболони. За полгода они подорожали в среднем на 6,1%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро на Оболони:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Несмотря на то, что по итогам полугодия, цены выросли на все типы квартир у метро на Оболони, более-менее последовательный рост цен наблюдался только в сегменте однокомнатных. Цена квадратного метра трехкомнатных квартир была самой стабильной. А вот цены на «двушки» все время колебались то в одну, то в другую сторону.

Оболонь хоть и считается престижным, все-таки типичный спальный массив. Распределение цен по сегментам яркое тому подтверждение. Однокомнатные квартиры по цене квадратного метра здесь заметно дороже других типов, а квадратный метр трехкомнатных – самый дешевый. Сказывается и специфика жилья в шаговой доступности к метро. Это самый бюджетный сегмент, который, к тому же, часто покупают для сдачи в аренду. Трехкомнатные квартиры у метро востребованы мало.

В последнее время были заключены такие сделки:

«Гостинка» в панельном доме «старая панель», улица Маршала Малиновского, Оболонский район, Оболонь . Дом находится в шаговой доступности от метро «Оболонь». Общая площадь квартиры – 21,3 кв. м, жилая – 10,4, кухня – 4,8. Квартира расположена на 7-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $25 700 ($1207/кв. м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме «старый кирпич», улица Евгения Харченко, Дарницкий район, Бортничи . Общая площадь – 51,9 кв. м, жилая – 30, кухня – 6,9. Квартира расположена на 4-м этаже 5-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $37 000 ($713/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017