Стоит ли инвестировать в недвижимость в Праге

Исследовав особенности инвестиций в недвижимость Берлина , мы решили поинтересоваться спецификой покупки квартиры в Праге с расчетом в дальнейшем сдавать ее в аренду.

Прага в этом отношении оказалась городом довольно-таки противоречивым, соединившим в себе все недостатки ранее изученных реалий Германии и Украины, но со своими преимуществами.

Стоит сразу уточнить, что братья-славяне в агентствах недвижимости Чехии, к которым мы обращались, оказались далеко не так обстоятельны, как их германские коллеги, и информации предоставили минимум. Но, тем не менее, попробуем разобраться в каких случаях стоит инвестировать в чешскую недвижимость и стоит ли это делать вообще.

Новостройка или вторичный рынок?

Существует несколько вариантов покупки квартиры в Праге.

Большинство опрошенных нами агентов советуют в качестве инвестиции покупать квартиру в новостройке. Здесь, как и на рынке новостроек Киева , существует два варианта: покупка квартиры в строящемся или уже полностью готовом доме. Однако, есть некоторые нюансы. Прежде всего, в первом случае, покупатель полностью защищен законом, потому шансы вложить деньги в долгострой ничтожны.

Существует две схемы покупки квартиры в строящемся доме - это либо рассрочка на несколько платежей до сдачи дома в эксплуатацию, либо оплата полной стоимости квартиры на этапе строительства. В первом случае застройщик открывает счет в банке, на который покупатель по мере готовности дома перечисляет платежи. Первый взнос обычно составляет 30 % и оплачивается после подписания договора о намерении купить квартиру, последний выплачивается после завершения отделки и сдачи дома в эксплуатацию.

При 100 % оплате застройщик вполне может предоставить покупателю скидку до 20 % стоимости. В украинских реалиях, как всем нам известно, скидка редко составляет более 5 %. Такие преференции связаны с тем, что покупка на этапе строительства в Чехии рассматривается как инвестиция: покупатель выводит деньги из оборота, а застройщик, наоборот, включает их в свой оборот.

С точки зрения инвестирования в зарубежную недвижимость этот вариант кажется не очень выгодным из-за временных затрат. С другой стороны, скидка в 20 % - достаточно существенна, в том числе, и с точки зрения соотношения цены квартиры и стоимости аренды.

Квартира в новостройке в Праге обойдется минимум в 50 000 евро. А прибыль от аренды — максимум 300-400 евро в месяц. Таким образом, сдавая квартиру, купленную за 40 000 евро, в аренду по цене 300 евро в месяц, 10 000 вы за год никак не получите. И даже за 2 года.

Квартиры в уже полностью готовых новостройках также продаются застройщиками. Покупка такой квартиры осуществляется в несколько этапов. Сначала заключается договор о резервировании и вносится залог, стандартная сумма которого — около 4 000 евро (100 000 крон). Затем подписывается договор о намерении заключить сделку. На его основании покупатель может взять ипотечный кредит, об условиях которого мы расскажем ниже, или перевести деньги из-за границы. Далее застройщик открывает специальный сберегательный счет, на который покупатель переводит деньги. И только после этого, при условии, что квартира полностью готова к переезду жителей, заключается договор купли-продажи. Наконец, договор отправляется в Реестр недвижимости, где в течение месяца регистрируется.

Покупка квартиры на вторичном рынке в Чехии осуществляется только через риелторские агентства. В остальном, все этапы сделки купли-продажи аналогичны описанным выше, с той только разницей, что сберегательный счет открывает нотариус, в присутствии которого и подписывается договор.

Ипотека - плюс

При покупке квартиры в Чехии, покупатель может воспользоваться ипотечным кредитом. Для иностранцев условия такие же, как и для граждан Чехии.

Взять кредит в банке на покупку недвижимости в Чехии можно под 4-5 % годовых. И нужно для этого не так уж много: паспорт гражданина Украины для выезда за рубеж и внутренний паспорт или водительское удостоверение, подтверждение платежеспособности и выписка из банковского счета.

В качестве документа, подтверждающего платежеспособность, обычно используется выданная работодателем справка об уровне заработной платы, которая закономерно не должна быть ниже суммы ежемесячных выплат по ипотеке и, более того, должна превышать ее на размер прожиточного минимума в Чехии. Выписка из банка должна подтверждать зачисление заработной платы на счет в течение трех месяцев.

Для получения ипотечного кредита заявитель должен предоставить банку заявление, договор о намерении заключить сделку купли-продажи, отчет о судебной оценке объекта недвижимости и страховку оного в пользу банка.

При этом вас ждут следующие расходы. Комиссия банку составляет 2000 чешских крон или примерно 80 евро. Еще в 200 евро обойдется оценка квартиры, в 300 — дома. Страхование дома обойдется в 100-200 евро в год.

Минимальный размер ипотечного кредита, предоставляемого физическому лицу в Чехии, — 12 000 евро. Минимальная необходимая сумма для его получения — 30 % стоимости выбранной вами недвижимости.

Кроме того, при получении ипотечного кредита в Чехии существует такое понятие, как «срок фиксации» - период, в течение которого ни одна из сторон не может изменить условия ипотечного договора. Сейчас такой срок составляет 1 год. По его истечении клиент может сменить банк или выплатить сразу весь остаток по кредиту.

Судя по всему, получение ипотечного кредита даже для иностранца в Чехии труда не составляет: фирмы, предоставляющие посреднические услуги по покупке недвижимости, берут на себя смелость даже гарантировать это.

Что покупать?

В вопросе выбора объекта инвестирования мнения экспертов (читать — посредников) особым разнообразием не отличались. Нам советовали покупать одно- или двухкомнатную квартиру. Здесь стоит уточнить, что однокомнатная квартира в Праге — это не то, что однокомнатная квартира в Киеве или любом другом городе на постсоветском пространстве. Под однокомнатной квартирой в столице Чехии подразумевается квартира с одной спальней, к которой прилагается еще гостиная. Двухкомнатная квартира, соответственно, состоит из двух спален и гостиной с кухней-студио. Обозначаются они как 1+kk, 2+kk и т. д.

По словам сотрудника компании «Деловая Прага», к которому мы обращались за консультацией, наиболее востребованными в чешской столице признаны квартиры 2+kk, то есть, квартиры в двумя спальнями. Исходя из этого, такую квартиру он нам и советовал покупать.

О доходах и расходах

Стоимость описанной выше квартиры в новостройке в самых отдаленных от центра районах Праги — от 70 000 евро. На вторичном рынке цена примерно такая же. За такую сумму обычно предлагается квартира с современной отделкой и встроенной кухней, но при покупке на вторичном рынке бывший владелец может оставить и мебель.

Однокомнатную квартиру типа 1+kk, судя по объявлениям о продаже, можно купить за 50 000 - 60 000 евро, хотя посредники, к которым мы обращались предлагали варианты по цене 70 000 — 80 000 евро.

Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Праге — от 5000 — 7000 крон, то есть 200-280 евро в месяц. Двухкомнатную квартиру можно сдать за 350-400 евро. Посредники обещают, что это — чистый доход, поскольку в Чехии, в отличие от Германии, коммунальные услуги оплачивает арендатор отдельно.

А как же налоги, спросите вы? По словам большинства посредников, их арендодатели не платят.

Хотя таких налогов в Чехии два. Первый — налог на прибыль, составляющий 15 % оной. Но только — если ежемесячный доход от аренды составляет более 15 000 крон или 600 евро. Поскольку стоимость аренды 1-2-комнатной квартиры обычно ниже, то и налог — редкость.

Второй — налог на недвижимость. Он в Чехии низкий: около 1 евро за квадратный метр в год.

Исходя из этого, рентабельность квартиры в Праге составит от 16 до 20 лет.

Стоит ли инвестировать?

Большинство компаний, оказывающий посреднические услуги по покупке квартиры в Праге и других городах Чехии, оказывают их в комплексе с услугами по получению вида на жительство. Покупка недвижимости является достаточным для этого основанием даже без эмиграции. Следовательно, если в ваши ближайшие планы входит получение гражданства одной из стран Евросоюза, учитывая, к тому же, доступную ипотеку, покупка квартиры в Праге может быть вполне выгодным вариантом.

Выгоден этот вариант также в случае, если вы предпочитаете стабильность и надежность капиталовложения его доходности. При этом квартира в Праге — капиталовложение несколько более выгодное, чем банковский депозит в той же Чехии: ставки по депозитам в этой стране составляют максимум 3,5-4 %. К слову, вложение денег в иностранный банк без специальной лицензии НБУ, по законам Украины, считается незаконным. Правда, на это редко кто-то обращает внимание.

Ну, и напоследок. Принимая решение купить квартиру в Праге, не стоит забывать о таком факторе, как ментальность. Во-первых, чехи не очень-то любят иностранцев, особенно, иностранцев с постсоветского пространства. И не считают зазорным их, мягко говоря, обмануть. Во-вторых, в посреднических агентствах, предоставляющих услуги по получению вида на жительство для русскоговорящих и подбору для них объекта недвижимости, работают те же эмигранты, которые за отдельную плату готовы подобрать для вас недвижимость, оформить все документы и сдать квартиру почти вовсе без вашего присутствия. Как раз на такие условия мы категорически не советуем соглашаться. При покупке квартиры в Чехии стоит самому все тщательно проверить.

Автор: Наталия Рева , © domik.net, 2013