В ожидании ускорения

Высокие процентные ставки, большой первоначальный взнос и стремительный рост цен на недвижимость сдерживают спрос на ипотечные продукты. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, рынок жилищного ипотечного кредитования в январе - сентябре 2004 г. стабильно рос.
С начала года объем обязательств по жилищным ипотечным кредитам увеличился с 2,3 млрд грн. до 2,5 млрд грн. Темпы прироста жилищных ипотечных кредитов за январь - август 2004 г. составили 53%. Показательно, что в 2004 г. темпы прироста ипотечного рынка несколько замедлились по сравнению с предыдущими двумя годами.
К примеру, в прошлом году (январь - август) рост рынка составил 62,5%. С одной стороны, на фоне ожиданий, связанных со вступлением в силу Закона "Об ипотеке", которым регламентированы основные правила игры на ипотечном рынке, такая ситуация выглядит странно. Естественно, все ждали, что активность основных игроков ипотечного рынка (банков) и падение процентных ставок приведут к оживлению рынка. Однако лого не произошло по двум причинам. Во-первых, после того как банки столкнулись с проблемой выполнения норматива адекватности капитала, многие из них стали более взвешенно подходить к кредитованию жилищных проектов. Во-вторых, неэффективная политика НБУ привела к тому, что процентная ставка по кредитам так и не упала. С другой стороны, несмотря на выход Закона "Об ипотеке", почти не появилось каких-либо новых юридических гарантий для банков. Наоборот, ввиду неопределенности ситуации с регистрацией ипотек рынок снизил свои обороты в ожидании появления четкого прозрачного и легитимного порядка регистрации ипотечных договоров. Кроме того, на снижение темпов прироста повлиял и наметившийся сразу после Нового года резкий скачок цен на рынке жилья.
Напомним, что в первом квартале на кредитном рынке в целом произошел небольшой рост кредитных ставок, связанный с дефицитом ресурсов. После того как Кабмин принял Временный порядок государственной регистрации ипотек, рынок почувствовал себя увереннее и вновь набрал обороты. Наибольших темпов рост жилищных ипотечных кредитов набрал в июне - августе. В этот период рынок рос со скоростью 10-11% в месяц. Примерно такая же картина наблюдалась и в сентябре, когда на рынке недвижимости наметилось традиционное оживление. Эта тенденция подтверждается и данными Государственного реестра ипотек, согласно которому существенное оживление ипотечного рынка пришлось на лето и первый месяц осени.
Рекорд по количеству заключенных ипотечных сделок был зафиксирован в июле, тогда было выдано 8133 ипотечных кредита. Это почти на 40% превышает показатели мая и октября 2004 года. Кроме того, около 7,8 тыс. кредитов на покупку недвижимости были выданы в июне, 6,5 тыс. - в августе и уже 7,5 тыс. в сентябре. При этом только десятая часть общего количества сделок покупки- продажи недвижимости сопровождалась ипотечным соглашением. Банкиры в один голос говорят, что тенденцию более стремительного роста количества ипотечных сделок сдерживает то, что в стране по-прежнему не создана эффективная и высокотехнологичная система регистрации прав на недвижимость. Операционные издержки в ходе такой регистрации все еще очень высоки да и на оформление документов в БТИ зачастую уходит 1,5-2 мес.
Узкий рынок
Несмотря на то что динамика роста жилищных ипотечных кредитов положительна, тем не менее она мало показательна. Проблема заключается в том, что удельный вес ипотечных кредитов в портфелях банков крайне мал, а за 2004 г. вообще снизился с 3,4% до 3,1%. Работая с таким портфелем, банки не столько расширяют рынок, сколько учатся на нем работать, испытывая юридические и маркетинговые инструменты. Такая ситуация явно проигрышна для всей украинской банковской системы. На фоне уже сформировавшихся европейских финансовых систем, где 70-80% выданных кредитов являются ипотечными, отечественный рынок жилищной ипотеки выглядит жалким.
Главная причина этого - недоступность подобных кредитов большей части населения Украины. Узким рынок ипотечного жилищного кредитования является еще и потому, что он развивается большей частью в столице и крупных областных и промышленных центрах, таких как Донецк, Днепропетровск, Одесса, Львов.
Валютизация рынка
Не второстепенной проблемой развития рынка жилищного ипотечного кредитования остается и высокий уровень его валютизации. Наметившаяся еще в 2002 г. и продолжавшаяся в 2003 г. тенденция роста доли жилищных ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте, сохранилась и в 2004 г. Если в январе доля кредитов, номинированных в иностранной валюте (в обшей массе ипотечных кредитов), составляла 67%, то в сентябре уже 75,8%. Соответственно, кредитов в гривне в сентябре было всего 24,2%. "Валютизация" ипотеки может обернуться для рынка набором проблем. Прежде всего, у банков может возникнуть проблема ликвидности. Сейчас многие клиенты уже не могут вернуть валютные кредиты потому, что у них нет возможности купить валюту по рыночному курсу (более детально см. репортаж на стр.54, 55). Так как сроки привлечения долларовых депозитов в среднем составляют всего 9-12 месяцев, а сроки кредитов - 5-Ю лет, в какой-то момент (возможно, это будет до Нового года) может произойти резкий скачок курса доллара. Это в первую очередь может коснуться средних и мелких банков. "Особенно это опасно в том случае, если население в основном получает доходы в национальной денежной единице, а кредит вынуждено возвращать в валюте", - говорят банкиры. Иными словами, население просто не сможет купить достаточное количество валюты, чтобы рассчитаться по кредиту. Логичным выходом из этой ситуации может быть перевод ипотечного обязательства из иностранной валюты в национальную. Правда, этой практикой банки почти не пользуются - не хотят нести убытки от курсовых разниц. Кроме того, негативным аспектом валютизации ипотечного кредитного рынка могут стать трудности в ходе эмиссии ипотечных ценных бумаг, которые, согласно Закону "Об ипотеке", должны быть номинированы именно в национальной валюте. Валютными кредитами затруднительно будет формировать покрытие под ипотечные ценные бумаги. Таким образом, валютные кредиты будут непригодны для построения системы ипотечного рефинансирования. К тому же на фоне ослабления национальной валюты вполне может оказаться, что брать кредиты в гривне под 18% выгоднее, чем в долларах под 12%. При этом следует учитывать, что, как правило, кредиты по мере их погашения амортизируются и погашаются досрочно. "Средний возраст" выданного кредита - 2,5-3 года, и, понимая это, при выдаче 10-летних кредитов банки изначально закладывают в процентную ставку по кредиту риск досрочного погашения. Поэтому ставки получаются завышенными.
В итоге, эффективная ставка кредита в национальной валюте будет составлять уже не 18%, а 20-22%, что само по себе не так уж много. Если же говорить о ставках по жилищным ипотечным кредитам, то в целом они почти не изменились. Банки продолжают выдавать подобные кредиты в национальной валюте под 18%, а некоторые даже под 17,5%. А по кредитам в иностранной валюте ставки снизились с 14% до 12%, а в некоторых банках - до 11,5%.
Виды кредитов
В течение 9 месяцев 2004 г. наметились определенные тенденции в динамике соотношения видов выдаваемых жилищных ипотечных кредитов. В начале года 51,9% таких кредитов выдавались физическим лицам непосредственно на покупку жилья под его же залог. 34,6% кредитов январе выдавались на потребительские цели под залог имеющегося у заемщика жилья, а 13,5% - на строительство жилья под залог незавершенного строительства или земельных участков. К сентябрю картина изменилась: на покупку жилья под его залог выдавалось уже 61,5% жилищных ипотечных кредитов, 28,3% - на потребительские цели под залог недвижимости, а 10,2% - на строительство жилья. Объемы кредитования покупки будущего жилья под залог права требования по инвестиционному соглашению незначительны и составляют только 75 млн грн., или 3,1% от объемов жилищных кредитов. Жилищные ипотечные кредиты все больше используются для покупки жилья на вторичном рынке. Это связано также с тем, что рынок вторичного жилья является более мобильным, чем рынок строящейся недвижимости. Для потребительских целей все чаще стали использовать другие виды залога.
Игроки
В первую десятку банков, которые заняли наибольшую долю на этом рынке, вошли такие как ОАО "Ощадбанк", АКБ "Надра", АКБ "Аркада". АКБ "Правэкс- банк", АППБ "Аваль", АКБ "Проминвестбанк", ЗАО КБ "ПриватБанк", АКБ "Укрсоцбанк", УкрСиббанк, Брокбизнесбанк. Эти банки доминируют на рынке ввиду наличия налаженной разветвленной сети, а также эффективной технологии выдачи ипотечных кредитов. Согласно приблизительным подсчетам, которые базируются на открытой информации банков, в пятерку крупнейших операторов рынка жилищного ипотечного кредитования вошли "Аваль" (около 20%), ПриватБанк (около 12%), Укрсоцбанк (7,9%), УкрСиббанк (5-7%), Ощадбанк (примерно 6%). О своем лидерстве на рынке ипотечного кредитования неоднократно заявлял Правэксбанк, однако до сих пор точные цифры для общественности не открыты. За 9 месяцев 2004 г. "Авалю" удалось увеличить свою долю H.I рынке на 1,8%, Укрсоцбанку - на 1,6%, банку "Надра" - на 0,2%. Весьма активно подключился к игре за рынок " Райффайзенбанк-Украина", который с начала года увеличил свою долю с 2,8% до почти 4%. ИННОВАЦИИ Крупные банки начали открывать собственные ипотечные центры. На сегодняшний день это сделали уже банки "Финансы и Кредит", УкрСиббанк, "Райффайзенбанк- Украина".
При помощи подобных центров, которые предоставляют комплексное обслуживание клиентам, берущим ипотечные кредиты, активно действующие на рынке потребительского кредитования банки надеются существенно расширить свою клиентскую базу. При этом они получают возможность дополнительно заработать за счет снижения организационных издержек во время оформления и ведения ипотечного кредита. Ипотечные центры работают как специализированные банковские отделения. Все сопутствующие кредитованию жилья услуги предоставляются в одном месте: в ипотечном центре работают банковские специалисты, представители страховых и риелторских компаний, нотариусы и т.д. Еще одним инструментом расширения клиентской базы в дальнейшем может стать перекредитование клиентов одного банка другим.
На сегодняшний день примеров подобной практики не так уже много и они скорее исключение, чем правило. Однако в дальнейшем такой продукт, как перекредитование, может быть стандартизирован и использован в конкурентной борьбе в сочетании со снижающимися кредитными ставками и комиссионными тарифами. Перекредитованием эффективно занимается банк "Надра". Активное кредитование под залог коммерческой недвижимости - еще одна тенденция на ипотечном рынке. Особенно интересным видом залога для банка становятся такие объекты, как торговые площадки, офисные и небольшие складские помещения, на которые постоянно растет спрос, а соответственно. и цена. Новая тенденция - постепенный переход банков к стандартизации кредитов. Дело в том, что Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) в данный момент разрабатывает Стандарты коммерческого ипотечного кредитования, в которых будут изложены принципиальные параметры кредитования под залог коммерческой недвижимости.
Стандартные кредиты хороши тем, что на их базе можно будет формировать стандартные ипотечные активы, которые будут включены в цикл ипотечного рефинансирования. (Под залог стандартных активов будут выпускаться ипотечные бумаги, под которые будут привлекаться новые длинные ресурсы.) Правда, появление на фондовом рынке ипотечных ценных бумаг станет возможным только после принятия Закона "Об ипотечных ценных бумагах". Ожидалось, что этот Закон примут депутаты еще в первом полугодии 2004 г., однако этого не произошло, несмотря на то, что непосредственных врагов у законопроекта не было.
Существующий Закон "Об ипотеке" на сегодняшний день, к сожалению, не побуждает банки готовиться к запуску системы ипотечного рефинансирования и выпускать закладные. Формулировки Закона об ипотеке построены таким образом, что банкам просто невыгодно выпускать закладные. В Законе сказано, что в связи с выдачей закладной действие кредитного договора приостанавливается. В результате получалось, что в случае выпуска закладной, которая является ценной бумагой, банки вынуждены закрывать кредитный счет и открывать счет в ценных бумагах, что совершенно извращает суть операции. В настоящее время УНИА совместно с НБУ ищут выход из этой ситуации. Им может стать нормативное урегулирование постановлением НБУ порядка учета закладных, который в идеале должен вестись на внебалансовых счетах банков. Главной проблемой ипотечного рынка является отсутствие специализированного ипотечного учреждения. В октябре правительство приняло решение о создании Государственного ипотечного учреждения и наделении его уставным капиталом в размере 50 млн грн. за счет средств госбюджета. На сегодняшний день в недрах Кабмина уже лежат проекты уставных документов этого учреждения. Его основными функциями должны стать формирование однородных ипотечных активов и эмиссия ипотечных ценных бумаг, которые будут выпускаться для свободного обращения на фондовом рынке и станут основным элементом рефинансирования кредитной деятельности банков.