В Великобритании и других странах состояние рынка жилья похоже на "предынфарктное"

В прошлом году он был убежден, что покупка жилья для сдачи в аренду - надежный способ заработать. Потом он решил жилье продать - арендная плата уже не покрывает расходы. Означает ли это, что пузырь цен скоро лопнет? Не исключено. Сухие цифры, а не досужие вымыслы свидетельствуют: в Великобритании и других странах состояние рынка жилья похоже на "предынфарктное".
Показатели, основанные на данных агентств недвижимости, арендодателей и официальных источников, показывают, что в нескольких странах, где рынок жилья в последнее время имел признаки перегрева, рост цен замедляется. В Америке за I квартал текущего года средние цены на недвижимость выросли всего на 1% - это самый низкий показатель ежеквартального роста за последние шесть лет. Цены снизились в 39 из 220 крупных городов (с пригородами), включенных в обзор. Тем не менее уровень цен был на 7,7% выше, чем годом раньше (см. таблицу). Самый значительный прирост отмечен в Калифорнии, где в Лос-Анджелесе цены выросли на 18%. Но ставки по закладной после их повышения начинают, похоже, кусаться: в апреле объем продаж нового жилья упал на 12% (самое значительное снижение за 10 лет).
За год (по март) средняя цена на жилье в Великобритании, по оценке офиса вице-премьера страны (Office of the Deputy Prime Minister, ODPM), выросла на 7,8% (для сравнения: в конце 2002 г. ее прирост составил 25%). В индексе ODPM изменения цены взвешены по стоимости жилья в различных регионах страны, поэтому он считается более точным инструментом для измерения, нежели другие индексы, согласно которым цены в настоящее время растут гораздо быстрее.
Рынок недвижимости Австралии ослабел. По официальным данным, в I квартале средние цены продолжали расти и на 18% превысили показатели прошлого года. Однако по данным, собранным Australian Property Monitors (они более актуальны, поскольку основаны на ценах на момент заключения контракта, а не передачи недвижимости), в I квартале цены на жилье упали в среднем на 8% в Сиднее и на 13% в Мельбурне. Факты свидетельствуют, что обвал цен с тех пор продолжается. В прошлые выходные в Сиднее лишь 1/3 выставленных на аукцион (наиболее распространенный метод продажи в Австралии) объектов недвижимости была продана, а это верный признак, что цены будут падать и дальше.
Снижение цен на жилье в австралийских городах подрывает популярное в Великобритании и Америке мнение, согласно которому цены хотя и кажутся завышенными, но вряд ли начнут падать, пока процентные ставки существенно не повысятся или уровень безработицы резко не возрастет. Однако в Австралии не потребовалось ни того ни другого. За прошлый год процентные ставки выросли всего на половину процентного пункта до уровня 5,25% - это в два раза меньше, чем в ходе предыдущего обвала рынка жилья в 1990 г. Что касается безработицы в стране, то она близка к самому низкому за 20 лет уровню.
На самом деле главная причина падения цен в Сиднее и Мельбурне, похоже, в том, что из-за высоких цен с рынка ушли покупатели, приобретающие жилье впервые, а спрос со стороны покупателей, желающих прибрести жилье в качестве объекта для инвестиций с целью последующей сдачи в аренду, уменьшился, поскольку чистые доходы от арендных платежей упали ниже уровня ставок по закладной. Это должно стать уроком для Великобритании, где число покупателей, приобретающих жилье впервые, тоже резко пошло на убыль, а покупка недвижимости с целью последующей сдачи в аренду выглядит менее выгодной.
Правда, рост цен замедлился не на всех рынках. Цены на жилье в Новой Зеландии за год (по I квартал) подскочили на 22% - это самый большой прирост среди всех стран, включенных нами в обзор. В прошлом году рост цен на недвижимость имел двузначные показатели во Франции, Италии, Испании и Ирландии.
В последние годы темп роста цен на недвижимость был выше темпов роста инфляции во всех странах, за исключением Германии и Японии, где цены продолжали снижаться. Среди 16 стран из нашего обзора цены на жилье по отношению к среднему уровню заработной и арендной платы находятся на рекордном уровне в Америке, Австралии, Великобритании, Ирландии, Нидерландах, Новой Зеландии и Испании. Показатели отношения цен к уровню доходов превышают средние значения за последние 30 лет, составлявшие от 25% до 60%. Возврат к среднему долгосрочному уровню может произойти в результате либо обвала цен на жилье, либо роста заработной и арендной платы. Проблема в том, что в большинстве стран заработная плата растет всего на 3-4% в год и понадобятся годы, прежде чем под воздействием инфляции реальные цены на недвижимость начнут возвращаться к нормальному уровню.
На диаграмме показано, на сколько процентов должны снизиться цены, чтобы вернуться на уровень средних долгосрочных значений. При этом предполагается, что снижение произойдет в течение ближайших четырех лет, а заработная плата будет расти примерно в том же темпе, что и в последнее время. Ценам на жилье придется падать: на 10% в Америке, на 15% в Новой Зеландии и на 20-30% - в других пяти странах.
Действительно ли будет необходимо столь значительное снижение цен? Может быть, и нет: более низкие, чем прежде, реальные процентные ставки оправдают увеличение долгосрочного показателя отношения цен на жилье к уровню заработной и арендной платы, поэтому потребуется менее серьезное снижение. С другой стороны, когда заканчивались предыдущие бумы на рынке жилья, цены обычно не дотягивали до средних показателей 10% и более.
Индексы цен на жилье The Economist
Изменение цен, %

	Янв. 2004*	Апр. 2002	1997—2004*
	в сравнении с предыдущим годом
Новая Зеландия	22,0	11,7	47
Австралия	17,9	18,4	113
Испания	17,3	17,4	121
Ирландия	12,9	11,1	174
Франция	11,8	9,3	59
Италия	10,6	9,8	54
Великобритания	7,8	25,2	116
США	7,7	7,6	53
Нидерланды	6,9	4,1	75
Канада	6,3	7,0	30
Швеция	6,1	9,2	67
Бельгия	5,5	9,9	54
Швейцария	3,4	4,3	11
Дания	3,1	4,2	41
Германия	-1,7	-3,3	-3
Япония	-5,7	-4,7	-22
* или более поздние данные