Владимир Коломейко: денег у среднестатистического покупателя стало меньше, а запросов больше. Итоги января 2017 года

Январь, а нередко и значительная часть февраля, – период традиционных зимних каникул и спада деловой активности на рынке недвижимости. Вопросы лишь в том, как долго продлятся каникулы, и насколько снизится активность?

По нашей информации, в январе 2017-го, количество сделок на вторичном рынке Киева снизилось примерно на 40%, что в данном случае можно расценивать как весьма умеренное. Бывали годы, когда в январе рынок недвижимости практически не работал. Его участники подолгу не могли приспособиться к законодательным нововведениям, которые нередко вступали в силу именно в начале января.

Не обошлось без изменения правовой базы и в нынешнем январе.

Читайте также: Новшества 2017 года на киевском рынке недвижимости

Пока эти изменения почти не сказались на уровне деловой активности. Даже такие важные для экономики нововведения, как двукратное повышение минимальной зарплаты, снижение максимальной сумма оплаты наличными деньгами со 150000 грн до 50000 грн и отмена двухпроцентного сбора в Пенсионный фонд, при покупке наличной валюты, рынок недвижимости воспринял достаточно спокойно. Данных о том, что эти нововведения перечеркнули достигнутые ранее договоренности, у нас нет.

Что же касается иных изменений правовой базы, в том числе, направленных на борьбу с недобросовестными застройщиками и повышение энергоэффективности зданий, то большинство их приняты с расчетом на будущее. Их основные плюсы и минусы проявятся лишь со временем. Пока же эти правовые акты служат, в основном, пищей для размышлений и прогнозов.

Читайте также: Чем грозят рынку недвижимости январские законодательные новшества

Основные ценовые тенденции в январе формировались в условиях резкого колебания курсов наличных валют и роста задолженности по коммунальным платежам.

Средняя цена предложения (в долларах США за квадратный метр) по Киеву в январе 2017 года снизилась на 2,6%, в гривнах выросла на 0,6%.

Средняя минимальная цена предложения (в долларах США за квадратный метр) в январе 2017 года снизилась на 3,6%.

Конкретные цифры по наиболее массовым сегментам рынка приведены в соответствующем разделе.

Количество предложений заметно колебалось в течение всего месяца. Основных причин подобных колебаний, на наш взгляд, две: зимние каникулы и резкое изменение курсов валют. Не зная, каким будет курс наличного доллара в самом ближайшем будущем, многие продавцы временно снимали свои квартиры с продажи. Через неделю-другую вновь выставляли их на продажу, нередко изменив при этом цену.

По итогам января, среднее количество объявлений о продаже квартир, опубликованных на восьми ведущих киевских интернет-порталах, снизилось на 9,2%. За последние три месяца снизилось на 16,7% (соответствующие данные приведены в таблице).

Анализируя эти цифры, необходимо учитывать, что в рекламных объявлениях немало дублей, устаревшей, недостоверной и специально сфабрикованной ложной (интрудерской) информации.

Проведенный нами анализ, показал, что в течение января количество реально продаваемых на вторичном рынке киевских квартир снизилось на 10-12% и составило примерно 17000. В частности, по состоянию на 31.01.2017 года в доверительный интервал нашей базы данных попало 16287 квартир, в то время как общее количество объявлений о продаже превысило 32000. Есть базы данных, в которых объявлений о продаже еще больше, но там и информационного мусора больше.

Читайте также: Рынок недвижимости Украины: анализ и итоги 2016 года

Наиболее важные события, процессы и тенденции

Активизация покупателей, имеющих относительно небольшие накопления

Для большинства участников киевского рынка недвижимости зимние каникулы в этом году закончились раньше обычного. Относительное затишье продолжалось недели две. Во второй половине месяца заметно увеличилось количество звонков и просмотров.

Переговоры с продавцами и покупателями, как правило, заметно отличались как по тематике, так и по тональности. Продавцы, в основной своей массе, колебались, обращались к риэлторам за советами, пытались определиться. Покупатели же нередко занимали более активную позицию: пытались диктовать условия, цены, стратегии проведения просмотров и торгов. При этом в большинстве сегментов вторичного рынка бюджеты покупателей снижаются, а требования к жилью растут.

Причины своей активизации покупатели, как правило, не скрывают. Нередко они вытекают из их заявок и требований.

Большинство потенциальных покупателей явно устали от жилищных проблем и многолетних ожиданий резкого снижения цен. В последнее время они почувствовали готовность продавцов к компромиссам и существенным уступкам. Почувствовали изменение общественно-массовой психологии киевлян, многие из которых стали рассматривать свои «хрущовки», «чешки» и даже ведомственные дома восьмидесятых годов, как обычный товар, который теряет свою привлекательность и ликвидность.

Число киевлян, стремящихся продать квартиры пятидесятых-восьмидесятых годов и за вырученные деньги приобрести жилье в новых домах, растет с каждым годом. В конкурентной борьбе первичный рынок явно теснит вторичный, заметно сбивая цены на нем.

Учитывая подобные настроения, покупатели нередко заранее жестко ограничивают максимальные суммы, которые готовы заплатить за квартиры с приемлемыми для них параметрами (количеством комнат, площадь, ремонт, расположение).

Такой подход можно было бы лишь приветствовать, если бы ни резкое расхождение средств и запросов потенциальных покупателей с рыночными реалиями. В агентства недвижимости нередко обращаются клиенты, подыскивающие квартиры, которые вдвое, а то и втрое дешевле, чем аналогичные. Например, имея 15-20 тысяч долларов, хотят приобрести двух-, трехкомнатные квартиры с ремонтом недалеко от метро.

Сколько таких покупателей – сказать сложно. Риэлторы, как правило, берут в работу лишь те заявки, которые хотя бы отдаленно соответствуют рыночным реалиям. А эти реалии таковы: если денег от продажи старой квартиры недостаточно для покупки новой, то для многих продавцов подобная сделка просто не имеет смысла.

Разница между представлениями продавцов и покупателей о «приемлемых ценах» в каждом сегменте рынка своя. Продавцы стараются сократить эту разницу и идут на уступки. Покупатели, уверенные в грядущем резком снижении цен, нередко увеличивают ее до 30 и более процентов. К таким уступкам продавцы, как правило, не готовы.

Резкий рост задолженностей населения по коммунальным платежам

Согласно официальным данным Киевгорстата, в декабре 2016 года (более свежей информации, пока нет) субсидии в Киеве получили 252689 домохозяйств. Это примерно 23% всех киевских домохозяйств.

Средний размер субсидий, назначенных в декабре 2016, составил 1287,1 грн (в ноябре соответствующий показатель был 1066,7 грн).

Средняя зарплата штатных сотрудников, работающих в Киеве, в декабре 2016 года выросла на 23,2% и составила 11094 грн (индекс реальной заработной платы вырос на 22,2%).

По сравнению с декабрем 2015 года, рост средней заработной платы составил 30,7%. При этом индекс реальной заработной платы по Киеву за год вырос на 17,6%.

Это стало одной из причин роста индекса потребительских настроений.

Согласно данным аналитиков компании GfK Ukraine, в декабре 2016 года индекс потребительских настроений вырос на 9,7 и составил 57,1 пунктов. Индекс текущего положения увеличился на 6,7 пунктов - до уровня 53,4. Индекс целесообразности больших покупок увеличился на 4,7 и составил 63,5 пункта.

На первый взгляд, тенденции выглядят достаточно обнадеживающе. Но общую картину портит резкий рост задолженностей киевлян по коммунальным платежам.

Согласно официальным данным главного статистического управления Киева, уровень оплаты населением жилищно-коммунальных услуг составил в декабре всего 58,5% (в ноябре он был 61,1%).

Столь низкий показатель объясняется не только заоблачными ценами на тепло, но и задержкой квитанций, а также несогласованностью правительства, чиновников и теплоэнергетиков. Многие наши граждане просто выжидают. Их запутали неоднократные перерасчеты сумм в платежках, зависшие в воздухе обещания изменить методику расчетов, противоречивые выступления экспертов и политиков.

До отключения должников от тепла дело пока не дошло, но, судя по огромным долгам и плачевному состоянию многих теплотрасс, подобный сценарий вполне возможен. Сошлются теплоэнергетики на нехватку средств, и затянут до лета ремонтные работы.

И даже если все наладится, то высокие коммунальные расходы останутся одним из основных факторов при выборе жилья. При всей инерционности рынка недвижимости, именно этот фактор заметно меняет отношение киевлян к своим квартирам, построенным в пятидесятых-восьмидесятых годах

Читайте также: Сколько киевляне задолжали за тепло и горячую воду, потребленные в 2016 году

Обострение противостояния энергетиков и застройщиков

Противостояние застройщиков и энергетиков было практически всегда. И во многом это противостояние носит объективный характер. Дело в том, что каждый новый дом, промышленный или социальный объект, неизбежно создает дополнительную нагрузку на электрические сети и генерирующие мощности. Их необходимо развивать, строить и ремонтировать.

Вот и возникают вопросы: кто это будет делать и за чьи деньги?

Однозначных ответов на эти вопросы нет. В каждом конкретном случае, в каждом микрорайоне, районе, городе, селе – свои варианты. Ибо в одних городах и районах электросети достаточно новые и развивались государством с учетом перспектив, в других – перегружены, и находятся в плачевном состоянии.

Ну, а когда речь идет об огромных суммах, и нет четкого понимания кто и за что должен платить, то неизбежно возникают многочисленные конфликты и коррупционные схемы. Энергетики требуют от застройщиков прокладки кабелей, строительства электроподстанций, установки дорогостоящих трансформаторов, с последующей бесплатной передачей всего этого хозяйства им на баланс. При этом дополнительно требуют немалые деньги за подсоединение объектов к электросетям.

В противном случае либо не подписывают документы на введение дома в эксплуатацию, либо требуют оплату за потребленную электроэнергию по значительно завышенным тарифам (мол, вы у нас числитесь не как жилой дом, а как стройплощадка, потребляющая электроэнергию по временной схеме).

Застройщики нередко пытаются уладить подобные конфликты с помощью взяток. В действие вступают коррупционные схемы. Городские власти берут часть расходов на себя. Либо возлагают на обслуживающие частные компании. При этом финансово-юридические вопросы о том кому же принадлежат построенные электросети, и на каких основаниях дорогостоящее оборудование перешло из рук в руки, нередко зависают в воздухе.

Дабы навести порядок в данной сфере национальная комиссия государственного регулирования в сферах электроэнергетики и коммунальных услуг, разработала методику расчета стоимости подсоединения крупных энергопотребителей к электрическим сетям. В Киеве, где состояние электросетей значительно лучше, чем в других регионах, такая плата самая низкая в стране, и составляет 3094 грн за киловатт подключаемой мощности. Учитывая, что в многоквартирном доме расчетное энергопотребление квартиры обычно ограничено 8 киловаттами, то подключение нового 100-квартирного дома будет стоить порядка 2,5 млн грн.

Застройщикам подобные расходы представляются чрезмерными. В частности, по мнению президента Киевгорстроя Игоря Кушнира, такая мера может стать причиной остановки работы многих строительных компаний.

Читайте также: Игорь Кушнир: увеличение стоимости подключения к электросетям приведет к коллапсу строительного рынка

Очевидно, что строители во многом правы. Тут именно тот случай, когда у каждого, своя, правда. Есть она и в доводах электроэнергетиков. Есть она и у жителей тех микрорайонов, на электросети которых навешивают все новых и новых потребителей. Есть она и у городских властей, в обязанности которых входит забота о надежной и эффективной работе всего городского хозяйства. Очевидно, что без общественных слушаний и поиска компромиссных решений не обойтись.

Резкие изменения курсов иностранных валют

Изменения налогового законодательства, проблемы в банковской сфере, национализация ПриватБанка, отсутствие обещанных внешних займов на фоне явных военных угроз, привели к существенному росту уровня неопределенности, валютным спекуляциям и резким скачкам курса наличного доллара. Учитывая, что наличный доллар по-прежнему остается основной валютой киевского вторичного рынка недвижимости, влияние этого фактора на цены и тенденции сложно переоценить.

Графики изменения средних курсов покупки и продажи доллара в банках и обменных пунктах Киева представлены ниже.

Максимальное значение курса наличного доллара было в середине января. Именно в это время количество объектов в нашей актуальной базе данных резко снизилось. Многие продавцы предпочли временно уйти с рынка до прояснения ситуации. Но как только курс доллара стал возвращаться к прежним значениям, количество объектов в нашей базе данных вновь стало расти.

Сказались резкие прыжки курсов валют и на динамике изменения средних цен предложений. В долларах цены снизились, а в гривнах - выросли.

Будущие тенденции изменения курса валют прогнозировать сложно. Тем не менее, многие банкиры и финансовые аналитики склоняются к тому, что обвала курса доллара в обозримом будущем не произойдет.

Читайте также: Наличный курс доллара резко обвалили – что дальше: мнение банкиров

Статистика цен, предложений вторичного рынка жилья Киева

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных, приведены ниже.

При определении средних цен предложений использовался достаточно «мягкий» метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий несколько сгладить всплески кривых и более адекватно выявить тренд.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Снижение средних цен предложений (в долларах США за квадратный метр) на вторичном рынке Киева

Средние цены предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал (в дальнейшем: «средние минимальные цены предложений»), приведены ниже.

График 1 . Статистика средних минимальных цен предложений квартир в сегментах «дореволюционные дома» (синяя кривая) и «сталинки» (зеленая кривая)

График 2. Статистика средних минимальных цен предложений квартир в сегментах «улучшенный кирпич» (синяя кривая) и «украинский кирпич» (зеленая кривая)

График 3. Статистика средних минимальных цен предложений квартир в сегментах «старая панель» (синяя кривая), «типовая панель» (зеленая кривая) и «старый кирпич» (красная кривая)

График 4. Статистика средних минимальных цен предложений квартир в сегментах «улучшенная типовая панель» (синяя кривая) и «украинская панель» (зеленая кривая)

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах США) по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html .

Изменение средних минимальных цен в процентах

Как следует из приведенной таблицы, в 2016 году меньше всего просел в цене сегмент «украинский кирпич», а больше - сегмент «дореволюционные дома».

Прогноз на февраль и ближайшее будущее

Полагаем, что основные тенденции января продолжатся в феврале и марте.

Уровень деловой активности вырастет в феврале на 5-10%, в марте, скорее всего, еще на 10-15%.

Средние цены предложений в долларах США в феврале снизятся в пределах 2-3%. В марте продолжится снижение долларовых цен, однако прогнозировать темпы их снижения сейчас очень сложно.

Увеличится количество продавцов, стремящихся продать квартиры в домах пятидесятых-восьмидесятых годов и за вырученные деньги приобрести жилье в новых. Многие из них будут сбрасывать цены, соответственно увеличатся уступки продавцов при проведении торгов.

Как поведет себя рынок недвижимости в среднесрочной перспективе – сказать сложно. Очень многое напрямую зависит от курса гривны, политической стабильности и реализации намеченных правительством экономических преобразований.

Уровень неопределенности очень высок. И хотя индексы потребительских настроений и целесообразности больших покупок растут, а банкиры склоняются к тому, что курс национальной валюты будет достаточно стабильным, тем не менее, масса негативных для Украины фактов дает нам основания предположить, что в этом году киевский рынок недвижимости ждут достаточно непростые испытания.

Высказать свое мнение относительно будущих тенденций развития киевского рынка недвижимости, мы приглашаем всех посетителей портала Domik.ua. Мы открыли два новых конкурса прогнозов изменения средних цен предложений:

- в первом полугодии 2017 года //forum.domik.ua/konkurs-prognozov-kakaya-budet-cena-m2-kvartir-kieva-letom-2017-goda-t30405.html ;

- в течение всего 2017 года //forum.domik.ua/konkurs-prognozov-kakaya-budet-cena-m2-kvartir-kieva-zimoj-2018-goda-t30406.html .

Победители конкурсов получат не только виртуальные «золотые» и «серебряные» медали, но и существенные скидки при публикации объявлений, плюс уважение читательской аудитории.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua