Вместо депозита: как изменится Виноградарь и почему выгодно покупать здесь жилье

Портал Domik.ua продолжает серию материалов о том, как изменятся столичные жилые массивы в ближайшем будущем. В предыдущей статье мы разбирали, что появится в промышленной зоне Позняки. В данном материале детально изучим, как преобразится территория части Подольского района столицы и в какой жилой комплекс выгоднее инвестировать средства, чтобы значительно приумножить их через два-три года.

Напомним, что покупать недвижимость рентабельно в двух случаях — приобретать ее на начальных этапах строительства (к введению в эксплуатацию квадратные метры дорожают на 20-40%) и выбирать новостройку в перспективном районе. В этой статье мы расскажем, как объединить два этих случая и купить жилье с максимальной выгодой.

Что представляет собой территория сейчас

Участок земли, о котором пойдет речь, находится в юго-западной части Подольского района Киева. На западе он ограничен улицей Газопроводной, на севере — проспектом Правды, на востоке — улицей Межевой, на юге — Северо-Сырецкой. Площадь участка составляет 388,5 га. По состоянию на 2013 год большую часть — 335,7 га — занимали земли государственного предприятия «Агрокомбинат Пуща-Водица», то есть сельскохозяйственные угодья с теплицами, садами и небольшим административным корпусом. На оставшихся 52,8 га размещены многоквартирные дома 1947-1982 годов постройки, общежития агрокомбината, гаражный кооператив «Виноградарь», издательство «Киевская правда» и полиграфический комбинат. В 2019 году жилой профиль территории изменился: так, на 124 га осуществляется  строительство новых масштабных жилых комплексов — «Варшавский» и «Варшавский плюс».

Коммерческая инфраструктура территории представлена торгово-развлекательным комплексом Retroville площадью 119 тыс. кв. м, который откроется весной 2020 года. В состав комплекса будет входить торговая галерея на 250 магазинов, 8-зальный кинотеатр и детский центр, а также здание бизнес-центра с коворкингом и конференц-залами. На территории микрорайона открыто два дошкольных заведения — ясли-сад №104 и детсад №486, а также общеобразовательная школа №45.

В этих границах на Виноградаре появится 20 новых микрорайонов

Что предусмотрено детальным планом

Детальный план территории (ДПТ) многофункционального жилого района на землях госпредприятия «Агрокомбинат Пуща-Водица» был утвержден Киевским городским советом 22 мая 2013 года. В нем предусмотрено, что в перспективе (точный год не указан) на участке земли между улицами Газопроводной и Межевой появится 20 кварталов, 14 из которых буду жилыми. В таблице, представленной ниже, указаны основные технико-экономические показатели территории и их прогнозируемые изменения. Следует учесть, что данные по всем показателям актуальны на 2013 год и с тех пор успели измениться благодаря активной застройке района — в частности, уже заселены жилые комплексы «Кристер Град» и «Варшавский».  

Как следует из технико-экономических показателей детального плана, городские власти планируют увеличить площадь жилой застройки в 9,5 раза — с 17,4 до 164,7 га — за счет многоэтажных домов. Также увеличится площадь общественной застройки в 8,7 раза — с 7 га, зафиксированных в 2013 году, до 60,9 га. Достичь этой цели планируется за счет возведения детских садов, школ, больниц и предприятий бытового обслуживания населения. Соответственно возрастет и численность населения — с 1 210 до 62 900 человек, а его плотность составит 400 чел./га.

Что появится на этой территории

Детальным планом территории предусмотрено возведение на данном участке земли 20 микрорайонов с системой «перетекающих» внутренних пространств и жилых групп с высоким уровнем озеленения и благоустройства. При этом будут созданы сквозные проходы в домах, что даст возможность сформировать проезды по внешнему периметру зданий, а внутри закрытых дворов обустроить зеленые зоны отдыха. В числе 20 микрорайонов запланировано:

• 14 жилых микрорайонов (с I по VII, а также IX, XI, XII, XIII, XIX, XX и частично XV);
• 2 учебных микрорайона (VIII и XX);
• 1 торгово-развлекательный (XIV);
• 3 коммунально-складской, промышленной и общественной застройки (с XVI по XIX).

Детальный план территории жилого микрорайона на землях государственного предприятия «Агрокомбинат Пуща-Водица», прилегающих к улице Маршала Гречко и проспекту Правды

Подробно рассмотрим, как будет выглядеть каждая проектировочная зона данной территории. Так, I микрорайон площадью 17 га начал застраиваться в 2015 году и будет готов к 2021-му. На этом участке земли возводятся жилые комплексы «Пятый квартал» и «Варшавский». Первая новостройка уже введена в эксплуатацию и состоит из трех домов переменной высотности 12-25 этажей. На территории комплекса размещена детская площадка, места для отдыха и наземный паркинг. «Варшавский микрорайон» представляет собой более масштабный проект и состоит из 21 дома на 13-25 этажей. В составе комплекса будет возведен детский сад на 200 мест, предусмотренный ДПТ, а также объекты торгово-бытового значения на первых этажах жилых домов. На перекрестке улицы Семьи Кристеров и Александра Олеся запланировано строительство станции метро «Виноградарь», работы над которой уже ведутся. Также детальным планом территории предусмотрено строительство отельно-офисного центра в составе ЖК «Варшавский микрорайон», но в планы застройщика его возведение, судя по всему не входит.

Микрорайоны ІІ и ІІа общей площадью 17,6 га застроены пока частично — здесь уже сдан в эксплуатацию и заселен ЖК «Кристер Град», состоящий из трех 25-этажных домов, и построен супермаркет «Новус», предусмотренный ДПТ. На участке земли между улицами Семьи Кристеров, Александра Олеся и Генерала Грекова в будущем появится 16 многоэтажных домов, детский сад и объекты коммерческой инфраструктуры. Будет это один жилой комплекс или несколько — покажет время, ведь пока никто из застройщиков не заявлял о своих планах на этом участке. Очевидно лишь, что недвижимость здесь будет пользоваться спросом, поскольку расположена в двух-пяти минутах ходьбы до будущей станции метро.

Между улицами Генерала Грекова и Полковой разместится III микрорайон, который займет 12,4 га. Здесь размещено несколько домов 1980-х годов, гаражный кооператив и открытая стоянка. Городские власти планируют построить на этом месте  многоэтажные жилые дома и детский сад, объединенный с начальной школой. Между домами будут обустроены зеленые зоны и прогулочные аллеи.

На месте IV микрорайона площадью 16,1 га разместится жилой комплекс от IB Alliance — «Диброва Парк», возведение которого началось в нынешнем году. Новостройка будет представлять собой десять двухсекционных домов-«книжек» высотой 23 и 26 этажей. Дома будут размещены не вплотную друг к другу, а на комфортном расстоянии, что позволит обустроить между ними парковые зоны, пешеходные и велосипедные дорожки, современные детские и спортивные площадки. Для автомобилей жильцов построят многоуровневые крытые паркинги, а по периметру комплекса оборудуют открытые стоянки. Кроме того, ДПТ предусматривает строительство торгового центра, что входит в планы застройщика, и коммерческой инфраструктуры, под которую зарезервированы первые этажи «Дибровы Парка». В ДПТ  отмечен и детский сад — это уже функционирующее дошкольное заведение №104. Нынешняя проектная мощность — 75 мест, в будущем планируется увеличение количества мест до 150. Одно из основных преимуществ будущего жилого комплекса — станция метро «Мостицкая», которая будет располагаться в паре минут ходьбы. Можно утверждать, что с появлением метрополитена и введением в эксплуатацию первой очереди комплекса жилье здесь подорожает на 20-50%, потому инвестировать в квадратные метры в микрорайоне выгодно именно сейчас. 

Инфраструктура ЖК Dibrova Park будет включать торговый центр, многоуровневые паркинги и собственную парковую зону

Читайте также: Обзор ЖК Dibrova Park от застройщика IB Alliance

На месте V микрорайона площадью 13,9 га сейчас расположены сельскохозяйственные угодья агрокомбината и административно-складские помещения. Со временем их заменит жилой микрорайон с детским садом, объектами торгово-бытового назначения и зелеными зонами, которые займут не менее 20% территории. Для автомобилей местных жителей будет построен паркинг — его планируют разместить по внешнему периметру жилого квартала, параллельно улице Маршала Гречко.

VI и VII жилые микрорайоны будут построены на месте нынешнего пустыря и займут территорию 22,6 га. Они станут зеркальным отражением друг друга: многоэтажные дома с детскими площадками и зонами отдыха между ними, два детских сада. Разделены микрорайоны будут парковой зоной с кафе, аттракционами и местами для прогулок. Также ДПТ предусматривает возведение в парковой зоне культового сооружения — возможно, это будет церковь или часовня.

В VIII микрорайоне не планируется строительство жилых домов. Городские власти хотят создать на этой территории школьный городок. Здесь откроются две общеобразовательных школы и одна спортивная на 1500 мест каждая,  стадион, бассейн и детская академия искусств. Кроме того, в микрорайоне будут построены международная школа на 600 мест и школьный клуб, прилегающий к большой парковой зоне. Территория школьного городка размещена таким образом, чтобы обеспечивать пешую доступность со всех микрорайонов.

Через дорогу от школьного городка расположится жилой микрорайон IX. По соседству с многоквартирными домами разместится торговый центр, рядом с которым обустроят вместительный паркинг.

Жилые микрорайоны X, XI, XII и XIII будут расположены по квадрату, условным центром которого станет будущая станция метро «Маршала Гречко». В каждом из них запланированы встроенно-пристроенные коммерческие помещения и детские сады, кроме микрорайона XIII, где будет возведен отельно-офисный центр. Застройка восьмого микрорайона уже начата — здесь возводится ЖК «Варшавский плюс». Опять-таки неясно, входит ли в планы застройщика возведение отельно-офисного центра, ведь в генеральном плане новостройки его нет.

Микрорайон XIV полностью займет торгово-развлекательный центр «Ретровиль», открытие которого запланировано на март 2020 года. Он будет состоять из двух частей: торгового комплекса и здания бизнес-центра. В торговой части откроется более 250 магазинов, продуктовый гипермаркет, фуд-корт, масштабный фитнес-центр, салон красоты, 8-зальный кинотеатр, зона сервисных услуг и отделение банка. В здании бизнес-центра разместятся коворкинг, конференц-залы, лобби-бар, медицинский центр и курсы иностранных языков.

Осенью 2019 года ведутся внутренние отделочные работы в ТРЦ «Ретровиль» 

Большую часть XV микрорайона займет общественно-деловой комплекс, напротив которого будут возведены четыре многоквартирных дома с коммерческими помещениями на первых этажах. Также здесь планируется строительство автозаправочного комплекса.

В микрорайонах XVI, XVII и XVII I не предусмотрено жилищное строительство. В будущем здесь будут построены взрослая и детская поликлиника, медицинский центр и оздоровительный комплекс. В соседних микрорайонах разместятся объекты инженерной инфраструктуры, пожарное депо, «Киевспецтранс», депо метрополитена и автосервис.  

Микрорайоны XIX и XX, в отличие от предыдущих территорий, практически застроены. Здесь расположены жилые девятиэтажные дома, школа №45 и детский сад №486, отделения «Новой почты», небольшие супермаркеты, отделения банков и аптеки, а также издательство «Киевская правда». Единственное, что планируют изменить городские власти на этих участках — снести гаражи, размещенные на границе с Берковецким кладбищем, и построить вместо них современные многоуровневые паркинги.

Дорожно-уличная сеть и парковки

Масштабная застройка территории приведет к росту населения и, соответственно, к увеличению потока автотранспорта. Во избежание постоянных заторов городские власти планируют предпринять такие шаги:

• расширить существующие городские улицы жилого массива и создать новые. Так, в 2018 году здесь уже появились улицы Всеволоды Змиенко, Алекснадра Олеся, Генерала Грекова и Семьи Кристеров. Планируется расширение улиц Межевой  и Полковой. Проезды троллейбусов и автобусов продлят к остановкам на новых улицах;
• продлить Сырецкую линию метрополитена и открыть три новых станции метро: «Мостицкую» (пересечение улиц Северо-Сырецкая и Билецкая), «Виноградарь» (пересечение улиц Семьи Кристеров и Александра Олеся) и «Маршала Гречко» (пересечение улиц Александра Олеся и Маршала Гречко).

Условная схема размещения будущих станций метрополитена

Просчитали в проектном институте и места для автомобилей новых жильцов микрорайонов. Так, общая сумма мест постоянной парковки достигнет 17 505. В таблице ниже указано, как эти машиноместа будут распределены в жилых микрорайонах. 

Итоги

Часть Подольского района Киева, ограниченная улицами Газопроводная и Межевая, наделена большим потенциалом и может стать одним из самых быстроразвивающихся и комфортных жилых массивов столицы. Первая причина — строительство здесь трех новых станций метро, вторая — открытие уже весной 2020 года масштабного торгово-развлекательного центра, третья — пустующие земли бывшего агрокомбината, на которых не нужно ничего сносить, а только строить. Планы городских властей превратить эту территорию в 20 микрорайонов, оборудованных всей необходимой инфраструктурой, выглядят перспективно. Дело за застройщиками — им осталось воплотить эти планы в жизнь, следуя проектной документации, а не собственному видению будущего Киева. Инвесторам, которые планируют покупку недвижимости в этом районе, стоит присмотреться к жилым комплексам, в которых строительство находится на этапе котлована — например, Dibrova Park. С развитием микрорайонов и открытием станций метро квадратные метры здесь значительно подорожают.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2019