Волынь: рынок недвижимости « заморожен»
Проблемы с ипотечным кредитованием и явно перегретые цены на квартиры «заморозили» луцкий рынок жилой недвижимости — число сделок снизилось почти вдвое.
Причем в отличие от других регионов кризис распространился и на землю, до недавнего времени считающуюся наиболее ликвидным товаром. Оттока покупателей удалось избежать лишь застройщикам, которые, пользуясь дефицитом нового жилья, продолжают повышать расценки
Продавцы торгуются
Луцкие риэлторы утверждают, что местный рынок жилья стагнирует. По данным директора АН «Кадет» Людмилы Павленко, в течение последнего месяца количество сделок снизилось на 30–50%. Она поясняет данную тенденцию проблемами с ипотечным кредитованием в регионе. Многие банки приостановили выдачу ссуд, а те, кто продолжает работать с ипотекой, существенно ужесточили критерии отбора заемщиков и тщательно проверяют платежеспособность клиентов. «Для луцкого рынка жилой недвижимости строгость банкиров может оказаться роковой, поскольку до недавнего времени 80% квартир здесь покупались в кредит, а остальные 20% сделок финансировали «заробитчане», — говорит директор АН Welcome Анастасия Грибенюк. Но волыняне, зарабатывающие деньги в Европе, все меньше влияют на процессы, происходящие в сегменте жилья, поскольку попросту не в состоянии собрать наличные средства на приобретение резко подорожавшей украинской недвижимости. Финансисты же рассматривают их в качестве претендентов на кредитные средства весьма неохотно — в регионе только один-два банка готовы выдавать ссуды предъявителям испанских трудовых договоров. Те, кто трудится на родине, также не могут угодить банкирам, так как официальные зарплаты в Волынской области — одни из наиболее низких в стране.
Стагнацию на рынке подтолкнул и стремительный рост цен на жилье. По данным директора Волынского агентства недвижимости Валерия Мусийчука, с начала года стоимость квартир в Луцке увеличилась на 10–15%, а наиболее ликвидных «единичек» и «двушек» — на 20%. «В марте ситуация накалилась до предела. Однокомнатные квартиры дорожали на $5 тыс., а двухкомнатные — на $2–3 тыс. в неделю», — добавляет г-жа Грибенюк, поясняя ценовые рекорды дефицитом жилья в городе.
Нынешнее снижение спроса пока не заставило большинство продавцов умерить свои аппетиты. За однокомнатные квартиры на вторичке просят около $1,45–1,55 тыс./кв. м, за двухкомнатные — $1,35–1,45 тыс., трехкомнатные — $1,35 тыс./кв. м, что почти в два раза превышает показатели прошлого года. Тем не менее Людмила Павленко говорит, что уже есть случаи, когда владельцы жилья снижали стоимость на 2–3%. Ее слова подтверждают и в агентстве Welcome, отмечая, что некоторые продавцы, особенно те, кто выставили объекты по явно завышенной стоимости, уступали $5 тыс. и более. «Пока данная тенденция не приобрела массового характера, но если ситуация с кредитованием в ближайшее время не стабилизируется, цены наверняка будут падать, ведь уже сейчас сроки продажи квартир резко увеличились», — констатирует Людмила Павленко.
Валерий Мусийчук рассказывает, что покупатели интересуются в основном «единичками» и «двушками» в престижных районах города — на центральных и приближенных к центру улицах (Воли, Победы, Грушевского, Винниченко и Суворова), а также в спальном 33-м микрорайоне. Этот жилмассив привлекает прежде всего сравнительно новой застройкой — большинство домов здесь возведено в начале 90-х годов прошлого века, а также развитой социальной и транспортной инфраструктурой. Минусом же центральных районов является тот факт, что 90% жилого фонда составляют хрущевки. Как следствие, цены в центре и модном спальном районе практически одинаковые. На 20–30% дешевле можно купить жилье на окраине Луцка, однако сейчас желающих вложить средства в это немного.
Застройщиков избаловали вниманием
Первичного рынка снижение покупательской активности коснулось в меньшей мере. «В регионе сохраняется традиционно высокий спрос на новые квартиры — 80% распродается еще на этапе закладки фундамента», — утверждают в АН «Кадет». Ажиотаж поясняется крайне низкими темпами жилищного строительства в областном центре — ежегодно в эксплуатацию вводится не более пяти–семи объектов (1 тыс. квартир), тогда как потребность в них как минимум в два раза выше. Рассчитывать на улучшение ситуации вряд ли стоит — с начала нынешнего года сдали всего два дома.
Эксперты поясняют дефицит новостроек в первую очередь проблемами с землей. Город давно нуждается в расширении границ, поскольку свободные участки в его теперешних пределах уже перепроданы по нескольку раз. Три крупных местных подрядчика (ЛДБК, ЗБК, «Волыньиндустрия») фактически поделили между собой землю в наиболее престижных 33-м и 55-м спальных микрорайонах, но со строительством особо не спешат, возводя по одному-два объекта в год. Остальные вынуждены осваивать окраины, которые не пользуются популярностью среди потенциальных покупателей. Так, сейчас сооружаются два жилых комплекса на улице Ровенской на выезде из города в киевском направлении, застраивается высотками и ковельское направление.
Валерий Мусийчук отмечает невысокое качество сдающихся объектов. «К примеру, 33-й микрорайон застраивается домами-«колодцами», из окон которых открывается отличный вид на квартиру в соседнем. Кроме того, после ввода в 2009–2010 годах в эксплуатацию сразу нескольких высоток жители микрорайона наверняка ощутят нехватку объектов социальной инфраструктуры», — говорит эксперт. По его словам, неподалеку от железнодорожной ветки анонсирована более свободная стройка, в которой они запроектированы — там будут школы и детские сады. Однако когда и в каком виде реализуют данный жилой массив, пока неизвестно.
Еще одна ошибка подрядчиков заключается в том, что они делают ставку на платежеспособных покупателей, позиционируя большинство домов как минимум на уровне бизнес-класса. Площадь «единички» в луцких новостройках составляет не менее 70 кв. м, «двушки» — от 100 кв. м, тогда как многие не могут потянуть финансово такое просторное жилье. Хотя дефицит новых квартир не позволяет местным жителям быть излишне капризными. А поскольку продается буквально все, у застройщиков есть возможность время от времени повышать цены. Только в начала этого года стоимость квадратного метра на первичке выросла на 15–20% — до $1,3 тыс., что почти в два раза больше прошлогодних расценок.
Землю покупают только спекулянты
В отличие от других регионов, в которых стагнация в сегменте высотного жилья сочетается с настоящим бумом на земельном рынке, в Луцке снижение покупательской активности распространилось и на пригородную недвижимость. По словам Людмилы Павленко, спрос на земельные участки сейчас крайне низок. В этой нише активничают разве что спекулянты, рассчитывающие на дальнейшее подорожание наделов, и частные предприниматели, сооружающие коттеджи на продажу. Хотя и с их стороны за последние один-два месяца интерес снизился почти на треть. Покупатели, приобретающие надел для частного строительства, практически ушли с рынка. Эксперты усматривают причину столь прохладного отношения местных жителей к земле в ее явно завышенной стоимости. По словам Валерия Мусийчука, за первые месяцы этого года участки подорожали на 50%. Особенно в пределах городской черты — за сотку здесь просят порядка 35 тыс. евро, а в центре цифра доходит до 50 тыс. На окраинах земля дешевле. В Липинском микрорайоне Луцка за сотку хотят $8–12 тыс., в пригородном селе Струмивке (ровенское направление) — $5–6 тыс., в селе Тарасово — $4–5 тыс. Но и здесь динамика цен впечатляет — год назад они были в два-три раза ниже. «Дело в том, что в близлежащих селах только пару лет назад разделили паи, и лишь недавно земля поступила в свободную продажу. Понятно, что, предвкушая большие заработки, на этот рынок ринулись спекулянты, что и объясняет высокие темпы удорожания участков», — отмечает Валерий Мусийчук. Ситуацию усугубляет тот факт, что местные жители упорно не желают отдаляться от городской черты далее чем на 5 км. К примеру, наделы в более отдаленных селах Милуши, Маяки, Подгайцы (10 км от Луцка) можно купить значительно дешевле — по $1,5–2 тыс./сотка, но желающие стать землевладельцами не стоят в очереди. Эксперты считают, что в ближайшее время ситуация вряд ли изменится. Впрочем, снижения цен в наиболее привлекательных районах они не прогнозируют, допуская разве что замедление темпов удорожания до 5–10% в год. Риэлторы полагают, что дефицит новых домов и перманентный рост стоимости на них заставит местных жителей сделать выбор в пользу частной застройки, квадратный метр которой уже сейчас дешевле, чем в новых высотках — порядка $1–1,2 тыс.
