Вторичное жилье наиболее удобно для ипотеки

Например, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА, г.Киев; с 2002 г.; объединяет 27 организаций), из 15 тыс. кредитов на покупку жилья, выданных в III квартале 2007 г., только 1 тыс. приходится на Киев. На первом же месте по объемам выданных ипотечных кредитов, по данным УНИА, значатся г.Киев и Киевская область, далее - Одесская и Днепропетровская области (см. "Распределение объемов ипотечных кредитов..."). Рынок остается структурированным по территориальному признаку: на первую тройку регионов приходятся 50% ипотеки под жилье, на первую десятку - около 77% (напомним, что по состоянию на 01.01.08 г. задолженность по ипотечным кредитам в целом составит 54 млрд грн. - Ред.).

 

Львиную долю (по самым скромным оценкам, не менее 75% сделок) ипотечных кредитов банкам дает вторичный рынок жилья. 90% сделок на вторичном рынке оформляется при помощи ипотечного кредита. Даже те 10%, под которые якобы не берется кредит, на самом деле косвенно с ним связаны. Новая квартира часто покупается на деньги от продажи старой, а ее в свою очередь брали в кредит.

 

Тем не менее, большинство риэлторов сегодня не готовы помогать своим клиентам в оформлении кредитов. Среди работающих агентств недвижимости только 5% могут правильно объяснить клиенту условия банка, помочь собрать документы, не говоря уже о том, чтобы выбрать для клиента банк с подходящими условиями.

 

На первичном рынке ипотека используется гораздо менее активно - 10-25% от общего количества сделок с недвижимостью. Тем не менее эксперты предрекают увеличение объема рынка ипотеки в Киеве. Сейчас 95% инвесторов, желающих приобрести квартиру, интересуются возможностью кредитования в банках, чтобы при 100%-ной оплате зафиксировать цену на 1 кв.м ввиду возможного ее роста. Поэтому любой крупный застройщик (а их в столице 10-12) просто обязан предлагать ипотечное кредитование, иначе это может привести к уменьшению количества инвесторов.

 

О выгодах

 

На первичном и вторичном рынках оформляют кредиты в основном на 1- или 2-комнатные квартиры эконом-класса площадью 50-100 кв.м (60-70% от всего жилья этого класса), так как клиенты не обладают необходимой суммой для приобретения квартиры. Впрочем, жилье классов "бизнес" и "премиум" тоже приобретается в ипотеку (около 30%).

 

Застройщики, реализующие квартиры на первичном рынке, уверяют, что через ипотеку продается 40-70% из построенного ими жилья.

 

Насколько же вырастет доходность девелоперского проекта, если покупатели будут активнее брать ипотечные кредиты. Мнения экспертов разделились. Одни говорят, что застройщик оперирует такими показателями, как стоимость строительства и план продаж, а потому непосредственно ипотека никак не влияет на доходность проекта. Речь может идти только о скорости оборачиваемости средств застройщиков, что само по себе чего-то стоит. Другие - что доходность все-таки увеличивается, поскольку благодаря ипотеке застройщик получает сразу полную оплату за квартиру, а не ежемесячные взносы, как в случае рассрочки. Полученные же средства можно вкладывать, например, в новые проекты. У покупателей же с появлением ипотеки появляется более широкий выбор вариантов оплаты (полная оплата, рассрочка до конца строительства или долгосрочный кредит) и это способствует увеличению скорости продаж. Третьи отмечали, что, мол, доходность девелопера при общем росте рынка ипотечного кредитования увеличивается, но это временное явление, которое может иметь обратный эффект в будущем. Дескать, при улучшении условий кредитования ипотека станет более популярной, что ведет к увеличению цен на жилье и, как следствие, к дестабилизации рынка. "Доступность кредитных денег, а следовательно, и возможность покупки жилья, прямо пропорционально увеличивает спрос и в конечном итоге приводит к повышению цен. Выход из такого замкнутого круга - естественное насыщение рынка жильем, что не позволит застройщикам монопольно диктовать цены на квадратные метры.

 

Общий вывод - выгода от развития ипотечного кредитования у застройщиков все же имеется. Любой девелопер с удовольствием будет работать с банковскими ипотечными кредитами, потому что это инвестиции, в которых нуждается застройщик. Если где-то сотрудничество не состоялось, дело в недоверии банков.

 

Риски застройщиков

 

Как правило, застройщик начинает продавать квартиры, когда появляется официальная площадка для строительства (согласован проект и получено разрешение на строительство). Теоретически купить такое жилье можно с привлечением банковского кредита. На практике же банки (наученные историями с "Элита-Центром"), прежде чем выдать заемщику кредит на покупку квартиры, проводят анализ не только платежеспособности покупателя, но и степени риска, с которой доведется столкнуться, имея дело с конкретным застройщиком.

 

Кредитовать строительство (в том числе через выдачу ипотечных кредитов) банк готов только в том случае, если квартиры продаются через фонд финансирования строительства (ФФС), созданный самим банком. Застройщики же не в восторге от этой схемы работы. "У ФФС очень много негатива для застройщика. В частности, по Закону ("О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". - Ред.) застройщик обязан ввести дом в эксплуатацию в определенный срок независимо от объемов финансирования и его сроков", - говорит финансовый директор крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным. Поэтому многие застройщики, хотя и признают работу через ФФС, все же стремятся финансировать строительство другими способами, например, через выпуск облигаций паевыми венчурными инвестиционными фондами, организацию жилищно-строительного кооператива.

 

До сих пор активно используются различные прямые договоры между застройщиком и клиентом (инвестиционный договор, договоры комиссии, поручения, о совместной деятельности), законность которых эксперты ставят под сомнение. Однако для получения официально всех разрешений на строительство, а также организации полностью "светлой" схемы требуются большие временные и материальные затраты. Если в Киеве, по словам экспертов, уже практически нет "левых" схем, то, например, в Одессе только примерно 20% застройщиков работают по новым правилам, остальные - через прямые договоры. По началу по этим схемам реализации жилья большинство банков работать не хотели, потому что велик риск признания договоров недействительными и утраты залога. Но прошло время, и застройщики нашли к банкам подход.

 

Опасения банкиров

 

В 2007 г. УНИА проанализировала ипотечное кредитование первичного и вторичного рынков жилья в Киеве, для чего взяла за основу 10 банков (репрезентативную выборку). Выяснилось, что кредитовать вторичный рынок по собственным программам согласны все представленные банки, а вот первичный - только часть из них. Это говорит о том, что в Киеве банки предлагают ипотечные кредиты для покупки объектов на вторичном рынке, где залогом выступает готовая и построенная квартира или офис с документами. Эта тенденция наблюдается не только в Киеве, но и во всей Украине. В общей сложности в Украине кредитованием на первичном рынке занимаются всего 7 общенациональных банков ("Райффайзен Банк Аваль", УкрСиббанк, Укрпромбанк, Проминвестбанк, Укрсоцбанк, Приватбанк, "Эрсте банк") и ряд местных игроков. Остальные, выходит, еще побаиваются. Прежде всего, потому, что на первичном рынке залогом, в зависимости от условий договора, могут выступать имущественные права или ценные бумаги. И только после сдачи дома в эксплуатацию в залог переходит сама квартира. Именно из-за специфики приобретения квартиры на первичном рынке далеко не все банки готовы разделять с инвестором риски и ждать сдачи объекта в эксплуатацию (другое дело, если банк соглашается на долевое участие в проекте).

 

Банковские кредиты, привлеченные для строительства дома, позволяют не зависеть от продаж и вовремя ввести дом в эксплуатацию. Кроме того, по словам экспертов, банки неохотно дают кредиты на строительство дома, потому что, как правило, у застройщика нет ликвидного залогового имущества (в лучшем случае, земля по договору аренды). Естественно, чем моложе компания, тем сложнее ей получить инвестиционные средства..

 

Прогноз

 

Увеличение доли ипотечных кредитов на первичном рынке возможно только с появлением новых игроков, которые готовы кредитовать "первичку". Это вполне вероятно, учитывая, что еще 2-3 года назад ипотечные кредиты на первичном рынке выдавали только местные банки. Безусловно, повлияет на объем выданных ипотечных кредитов уменьшение годовых ставок в валюте (сейчас составляют 11-13%) и первоначального взноса (сейчас 10-30% от стоимости нового жилья).