Харьков знает себе цену

Харьковский рынок недвижимости по ценовому критерию вышел на почетное третье место в Украине. А темпы строительного бума в Харькове отстают разве что от ялтинских и столичных.
Темпы роста харьковского рынка недвижимости задаются и его покупательной способностью, и близостью к российской границе, и, собственно, статусом первой столицы. За последние три года харьковский рынок недвижимости сделал строительный рывок, потянувший за собой и цены на вторичном рынке, которые повышаются непрерывно. Весной этого года самым востребованным было жилье за $10 тысяч, сегодня такие цены агентства недвижимости считают вчерашним днем. Годовое подорожание элитного жилья в 2004-м составляло 30%, отмечает директор ДП «Проконсул+» Алексей Попов во время III Международной конференции «Недвижимость в Украине: Инвестиции. Ипотечное кредитование». По его мнению, повышение цен с начала года вызвано прежде всего ростом платежеспособности населения, повышенной миграцией и инвестиционными вливаниями со стороны России.
Спрос
Старые дома, новые расценки
Несмотря на темпы строительства, харьковский рынок недвижимости остается на 70% «пожилым». Сегодня харьковский жилой фонд насчитывает около 10 тысяч домов общей площадью 23 млн кв. метров. 25% вторичного рынка составляют хрущевки, многие из которых в аварийном состоянии.
Наибольшее предложение жилья в Харькове — высотки 80-х годов преимущественно панельного типа в наиболее массовых районах, таких как Алексеевка, Холодная Гора и Салтовка. Хотя эти районы удалены от центра, данный недостаток компенсируется добротной транспортной развязкой. Самый низкий диапазон цен — в промышленных районах ХТЗ, Рогань, Залютино, Новая Бавария, у которых «подмочена» экологическая репутация и менее развита инфраструктура. Традиционно самыми дорогими считаются так называемые сталинки в историческом центре, в районах Нагорный и Госпром. Если такая квартира вытягивает на элитное состояние, ее стоимость достигает $800-900 за кв. метр.
В рейтинге спроса на первом месте — одно- и двухкомнатные квартиры с косметическим ремонтом. Причем в последний год в списке требований к жилью покупатели выдвигают принципиальное условие — экологическую чистоту района. Именно поэтому наибольшая доля соглашений приходится на Салтовку (30% всех продаж) — большой и относительно чистый район города. Под пристальным вниманием покупателей находится и самый зеленый район Павлово Поле (где цены даже на хрущевки выше, чем в других местах), а также высотки на Холодной Горе, откуда можно полюбоваться панорамой города.
Однако наиболее модными считаются центр и Нагорный район, сохранившие архитектурный рельеф и исторический дух города. По словам Алексея Попова, 70-80% сделок в Харькове сегодня осуществляют люди, либо улучшающие свои жилищные условия (продают
1-комнатную, покупая 2-3-комнатную), либо ухудшающие (с 2-комнатной на 1-комнатную с доплатой). А рост спроса, по словам Попова, происходит не за счет увеличения рождаемости в городе, а в силу миграционных процессов. Город-миллионер, как губка, впитывает сельское население, студенческую молодежь, которая все чаще оседает не в общежитиях или снятых комнатах, а в собственных квартирах, а также приезжих бизнесменов-россиян.
Не будут снижаться арендные ставки даже на старое жилье. После системного осеннего повышения цен аренда квартир с улучшенными условиями (евроремонт, фирменная сантехника, мебель, кондиционер, бытовая техника, спутниковое телевидение) в центральной части города достигает $300-600 за 1-комнатные, $400-1000 — за 2-комнатные, а месяц аренды 3-комнатной квартиры будет стоить $800-2000. Посуточный найм: $20-40 — с косметическим ремонтом, $100 — с капитальным, 50-60 грн — в отдаленных районах города.
Предложение
Рост этажами и ценами
Как серьезный проект застройка Харькова оформилась всего 2-3 года назад. И если еще в 2002 году в таком серьезном городе элитное жилье найти было довольно трудно — бизнесменам приходилось выкручиваться, покупая 2-3 соседние квартиры в сталинке и делать люкс ХХІ века, то сегодня жилье повышенной комфортности — основа строительного бума. Объекты стоимостью от $350 за квадратный метр занимают 10% рынка новостроек, $350-600 — 50%, свыше $600 — 40%. В 2004 г. цены на квадратный элитный метр приблизились к психологической отметке для харьковчан — $1 тыс. за кв. метр.
Подобно Киеву, харьковские новостройки стали возникать в привлекательных, ликвидных местах (центре и прилегающих к нему районах), а также вблизи станций метро или на массивах с развитой инфраструктурой. И только в этом году строительные компании обратили внимание на спальные районы. Самый высокий спрос в новостройках — объекты среднего ценового диапазона ($350-400 за кв. метр), расположенные в районах с развитой инфраструктурой и неплохой транспортной развязкой. При этом оптимальная площадь, нужная покупателям для 2-комнатных квартир — 60-80 кв. метров, для 3-комнатных — 90-120 кв. метров. У застройщиков планка интереса другая — более высокий метражный размах и элитные цены (более $600 за кв. метр). «Понятно, такое жилье возводится преимущественно в центральной части города», — комментирует Алексей Попов. По его словам, средняя стоимость центральных новостроек — $850 за кв. метр, метр в пентхаузе достигает $1500.
Сегодня на рынке активно работают 15 строительных организаций, самые крупные из которых (Агросервис-Украина, «Житлобуд-1», «Житлобуд-2», Авантаж, «Інвестор-ЕлітБуд», Макрокап Девелопмент Украина) возводят 90% харьковского жилья. На ноябрь 2004 г. в Харькове в стадии строительства находится около 30 домов, тогда как в конце прошлого года их было всего 15. Относительно новым для харьковского рынка является возведение высоток в 25 этажей и выше. Первым 25-этажным объектом в городе стал жилищный комплекс «Олимп». В ближайшие годы планируется сдать еще несколько подобных проектов в районах Салтовка и вблизи станции метро «Научная».
Главными факторами при выборе нового жилья для харьковчан служат прежде всего стоимость и место расположения дома. Лучше всего раскупаются новостройки, стоимость которых не превышает 10-15% цены старого фонда в том же районе. В домах типа эконом-класса покупатели обращают внимание и на коммунальные платежи. Приемлемым считается уровень квартплаты 2,5-3 гривни за кв. метр.
Что же касается элитного жилья, то здесь, как и в Киеве, такое понятие операторы берут в кавычки. По словам директора АН «Харьков-Риэлтор» Юрия Бурмы, элитных объектов, которые соответствуют двум десяткам критериев, отличающих их от обычного жилищного сегмента, на рынке нет. Но спрос на жилье повышенной комфортности превышает предложение вдвое — большинство таких квартир раскупаются еще на этапе застройки. По словам экспертов, разбирают преимущественно элитные 150-метровки. Большие метражи, за исключением пентхаузов, продаются медленно. В течение 2004 г. рост цен «элитного» метра в центре составлял только 1-1,2%, в прилегающих к центру районах — 2-2,3%.
Прогноз
По словам операторов рынка, баланс спрос-предложение на первичном рынке будет достигнут не ранее 2006 года. До тех пор вследствие дефицита предложения цены будут повышаться по меньшей мере на 10-15% ежегодно. Однако, по словам Алексея Попова, из-за отсутствия земельных площадок в центре будет расширяться и география новостроек. На очереди несколько районов для реконструкции и обновления. Сами строительные компании считают, что спрос на новостройки им обеспечен до 2006-2007 годов, ведь сегодня спрос превышает предложение вдвое. Что касается вторичного рынка, то при условии насыщения предложения новыми современными объектами он постепенно, в течение ближайших двух лет, будет терять интерес и обесцениваться.

---