Хоромы за $70 тысяч

Чтобы по утрам их будил не грохот грузовиков, крики дворников или вопли чем-то потревоженных легковушек во дворе, а пение птиц и лучи солнца, не затмеваемые соседней многоэтажкой. Так живут западноевропейцы средней руки и наши успешные бизнесмены. Но если денег на собственный особняк нет, а "вкусить от природы" хочется - что делать?

 

Таунхаус: "плюсы" и "минусы"

 

Есть вариант, апробированный в Европе на протяжении двух веков. Это - таунхаус (в пер. с англ. - городской дом), предполагающий нескольких "сросшихся" стенами 2-3-этажных домов либо дом под одной крышей, разделенный по вертикали на несколько отдельных квартир. По сути, это тот же особняк, но с соседями, живущими через стенку. В условиях Киева такой "городской дом" будет находиться в 30-50-километровой зоне от столицы (10 соток земли еще можно купить за $50-60 тыс.).

 

Преимущества перед городской квартирой в прямом смысле лежат на поверхности. Ибо в любом случае обязательный атрибут эдакого "хауса" - клочок земли для каждой из семей: есть лужайка для "выгула" детей и гостей. Еще один "плюс" - отсутствие соседей сверху и снизу, сиречь под вами - только кроты, над вами - только птицы. По уровню затрат это экономичный вариант в сравнении с индивидуальными коттеджами. Несколько семей (в нашем случае - четыре) покупают один земельный участок в 10 соток для строительства 2-этажного дома, в котором каждая будет иметь двухуровневую квартиру в 100 кв. м. Это здорово сократит затраты каждого на покупку земли и последующее обслуживание дома.

 

А принципиальный "минус" такого жилья - дороговизна его обслуживания в сравнении с квартирой. Например, коммунальные платежи за 100-метровую квартиру в Киеве вместе с оплатой электричества составляют около 600 грн. в месяц. Как минимум столько же владелец 100-метрового "хауса" потратит только на отопление дома газом. А на подогрев холодной воды для купания, мытья посуды уйдет еще около 200 грн./мес. Добавим расходы на очистку выгребной ямы и вывоз мусора (от 80 грн./мес.). Электричество на работу водяного насоса и освещение "съест" еще минимум 50 грн. Выходит, расходы владельца жилья в таунхасе - минимум в 1,5 раза больше, чем у собственника такой же квартиры в Киеве. А зато птицы поют...

 

Юристы советуют, как уменьшить затраты и риск

 

Все опрошенные "Сегодня" эксперты в столь щепетильной ситуации, как покупка земли и строительство на ней дома на несколько семей, советуют иметь дело с родственниками или близкими друзьями. Ведь речь идет о больших деньгах, а финансовые перипетии и семьи рушат, не то что дружбу. Как участникам такого проекта подстраховаться от возможных "подстав" со стороны компаньонов, нам рассказали специалисты известных юридических компаний "Ильяшев и Партнеры" Елена Полищук, "Шмаров и Партнеры" Николай Сидоренко и "Проксен" Светлана Бобошина. Даем квинтэссенцию их рекомендаций.

 

Общая земля. Лучше сразу покупать землю с целевым назначением "жилая и общественная застройка". Конечно, можно брать и участки под дачный дом или садоводство. Но, во-первых, их правовой статус не позволит будущим владельцам дома в нем зарегистрироваться; во-вторых, может оказаться, что особняк вы построите на особо охраняемой или водоохранной территории - впоследствии землю могут "национализировать" и ваш дом снести, выплатив символическую компенсацию. Местные власти могут изменить целевое назначение земли с "садовой" на "жилую" (по закону - бесплатно), но в реальности на это могут уйти годы и... о размере взяток молчим.

 

На участок земли, покупаемый для последующего строительства дома для нескольких хозяев, лучше оформить один государственный акт об общей долевой собственности (такие правоотношения регулируются ст. 86-89 Земельного кодекса и главой 26 Гражданского кодекса). Преимущества: в госакте будет указано, сколько земли в данном наделе принадлежит каждому совладельцу, т. е. он не сможет в будущем отхватить кусок земли у сотоварищей, а они - доказать, что "его тут не стояло"; общая собственность на землю упростит процедуру согласования проектной и строительной документации для будущего таунхауса; если один из совладельцев участка передумает строить дом, остальные имеют преимущественное право выкупить его земельную долю. Выходит, вроде бы и сообща землю купили, но права на нее четко разделены и каждый из участников проекта защищен от подвохов со стороны остальных.

 

Строительство

 

Пожалуй, еще более важно правильно организовать строительство, чтобы никто из будущих соседей не оказался обижен. Главная проблема здесь - задокументировать, какая жилплощадь в совместном доме будет принадлежать каждому из жильцов, а также - сколько денег и с какой периодичностью он должен будет вносить на возведение общего особняка.

 

Оптимальный вариант: всем будущим соседям по таунхаусу подписать ДСД - договор о совместной деятельности (регламентируется гл. 77 Гражданского кодекса) для строительства дома. В этом документе будет указано, как участники станут оплачивать затраты на строительство: каждый в отдельности или - по сообща утвержденному графику, чтобы взносы на возведение дома поступали вовремя. Порядок такого финансирования определяется дополнительным соглашением к ДСД, в котором можно предусмотреть санкции за нарушение сроков внесения взносов - штрафы или начисление пени. Как правило, для удобства ведения общих дел избирается уполномоченный участник такого договора. На него ляжет обязанность по открытию счета в банке, с которого оплачиваются затраты на новостройку, ведение бухучета и контроль за деятельностью подрядчиков-строителей.

 

Действие такого договора прекратится, когда закончится строительство, дом будет сдан в эксплуатацию и каждый из участников проекта зарегистрирует в БТИ право собственности на отдельную жилплощадь в нем.

 

Берем кредит

 

Скажем, земельный надел куплен, разрешения на строительство таунхауса получены. Да вот незадача: денег на возведение "коммунального особняка" у четырех будущих его владельцев нет. Придется брать кредит в банке. Опять же, закавыка: хоть дом де-факто будет под одной крышей (а значит, исправное финансирование его возведения зависит от каждого из будущих жильцов), но де- юре это несколько домов, принадлежащих разным хозяевам. Как им прокредитоваться, чтобы потом не передраться и тихо-мирно обрести вожделенные хоромы?

 

Банки требуют первоначальный взнос на новострой в 10-30% от суммы кредита: в качестве такового может быть внесена в залог земля. А теперь надо найти "живую копейку" для строительства.

 

Начальник управления развития продуктов для частных клиентов OTP Bank Алексей Руднев подчеркнул, что в данном случае заемщиком должен стать каждый из 4 участников такого проекта. Лучше, если это будут люди, доверяющие друг другу и имеющие примерно одинаковый уровень доходов. Ведь каждого банк оценит на предмет платежеспособности и возможности внесения в залог альтернативной недвижимости (реально существующей квартиры, дачи). Если у кого-то такого "допзалога" нет, другие могут выступить его поручителями в погашении кредита. Проконтролировать же использование полученных займов по целевому назначению и разделить затраты между будущими соседями можно, если перечислять деньги строителям по безналичному расчету поочередно, по заранее составленному графику оплаты материалов и работ. Оптимальна "круговая порука", когда каждый является поручителем остальных участников затеи.

 

А как быть, если дополнительный залог, достаточный для получения ссуды на строительство, внесет лишь один из четырех наших героев? По словам начальника ипотечного управления "Укрсоцбанка" Евгения Бараха, остальные смогут получить кредиты под его поручительство. Этот "богатенький Буратино" рискует, что друзья не компенсируют его затраты на погашение кредита. Как ему не попасть впросак? Несложно. Он - единственный ипотекодатель, и, если впоследствии выяснится, что "любi друзi" не выполнили перед ним финансовые обязательства, к нему переходят права кредитора. Выходит, он станет и единственным владельцем построенного совместного дома, из которого может выселить бедных (в прямом смысле) друзей. Тут суда может и не быть, достаточно исполнительной надписи нотариуса на договоре поручительства - и исполнительная служба заставит несостоятельных друзей (или, если угодно, несостоявшихся соседей) освободить помещения.

 

Строим "дом-економ" - хорошо в нем заживем

 

Чтобы определить, сколько потратят 4 семьи на возведение "коммунального особняка", "Сегодня" обратилась к фирмам, специализирующимся на сооружении частных домов. Сориентироваться нам помогли директоры компаний "Загородный дом" Михаил Дубровский, "Столичная компания" Виктор Терлецкий и "Валена- плюс" Валерий Сидоров. Поскольку их расценки принципиально не различаются, мы взяли средние цифры. Но: наши эксперты дружно утверждают, что весной, с началом строительного сезона, стоимость их услуг вырастет на 10-20%. Причина - резкое подорожание стройматериалов и растущий спрос на строительство особняков.

 

Проект. Если вы закажете возведение дома в данной фирме, она предложит ряд проектов. Если устроит типовой, который гармонично "вписывается" в участок и его не нужно изменять, стройкомпания его "сольет" бесплатно. Впрочем, такое везение - редкость. Обычно проект нужно "рихтовать", что обойдется в $10-30/кв. м.

 

Стройка. Самые экономичные варианты - $500-600/кв. м. Такой дом построят из пенобетона или ракушняка (кстати, теплоизоляция у них великолепная), снаружи оштукатурят под покраску, а внутри отделают гипсокартонном. Крыша - металлочерепица. В цену входят водопроводные трубы, батареи отопления, система водоотвода и выгребная яма. За $800-900/кв. м вы получите дом из "чернового" кирпича (так называют строители обычный красный кирпич) или деревянного бруса, облицованный красивым фасадным кирпичом. Крыша - натуральная черепица. В любом случае дом будет оснащен герметичными металлопластиковыми окнами. Но внутренняя чистовая отделка - за отдельные деньги. Наконец, самый дешевый забор из деревянного штакетника или металлопрофиля стоит $50-60/погонный метр.

 

Допрасходы. За геодезическое исследование участка насчет плотности грунтов, наличия плывунов и уровня залегания воды (чтобы определить, какой дом здесь можно строить) уплатите $300-600. Бурение водяной скважины и оборудование ее насосом - $2-6 тыс. Санэпидстанция возьмет до $1000 за комплексный анализ воды из скважины на предмет возможности ее использования для питья. Подключение к газу и электричеству, разводка по дому, покупка и установка газовых котлов обойдутся в $20-25 тыс. на всех.