Якорные цепи для ТЦ

Ставки – низкие. Но в «Альта-центре»…
 
При принятии решения о вхождении в проект ТЦ большинство арендаторов предъявляет завышенные требования к количеству парковочных мест, разнообразию «якорей», многие при этом требуют гарантии мощных потоков посетителей, которые должен генерировать ТЦ.
 
При этом величина ставки аренды в современном ТЦ для различных помещений может отличаться в несколько раз, что зависит от профиля арендатора и площади магазина, от местоположения ТЦ и его концепции, от этажа расположения магазина, его близости к основным «якорям», создаваемым ими покупательским потокам. Все эти факторы в совокупности и определяют величину арендной ставки, - рассказывает исполнительный директор Украинский торговой гильдии Виталий Бойко. Особо важны месторасположение ТЦ и продуманность его концепции. Кроме того, ставки варьируются в зависимости от статуса арендатора в центре: относится ли он к «якорям» (обычно это магазины по продаже продуктов, бытовой электроники, спортивных и товаров для дома, а также фаст-фуд или операторы развлечений) или просто занимает место в торговой галерее. Внутри указанных групп величина арендной ставки зависит от занимаемой конкретным арендатором площади. Как правило, повлиять на размер арендной ставки могут переменные издержки, закладываемые арендатором и собственником при расчете ставки (так называемые арендные каникулы), а также оговариваемая структура выплат (например, применение процента с оборота или другие).
 
Проявляются также и сезонные/временные особенности. Так, по словам начальника отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Евгении Аничковой, большое значение в 2007 г. имели:

 
- рост местных розничных сетей;
- укрупнения проектов по размеру, охвату целевой аудитории, а также переход к мультиформатности;
- развитие непродуктовых крупноформатных объектов торговли (супермаркетов электроники и бытовой техники, игрушек, спортивных товаров, книг, мебели и др.);
- увеличение доли развлекательного сектора в торговых центрах;
- снижение уровня доходности и рост сроков окупаемости проектов относительно 2005–2006 гг.;
- повышение профессионализма игроков рынка;
- возросший интерес западных ритейлеров к украинскому рынку торговой недвижимости.
 
Недостаточное по сравнению с количеством арендаторов количество новых успешных ТЦ и ТРЦ в Киеве привело к увеличению дефицита торговых площадей в них и спровоцировало рост арендных ставок, сделав, в свою очередь, сектор торговой недвижимости более привлекательным для инвесторов и девелоперов. Но, несмотря на приход в Украину иностранных компаний, в лидерах остаются все же местные девелоперы, такие, например, как «XXI Век», «Лекс-Холдинг», «Панорама групп», PrivatEast8 и VK Development. Среди иностранных девелоперов, которые заявили о выходе на украинский рынок в 2007 г., можно назвать Absolute Capital Management Fund, Multi Development, 1849 PLC и др. При этом, отмечают эксперты, все ТЦ практически «забиты» арендаторами. Средняя вакантность торговых центров в столице Украины составляет 3 %. Пустует часть помещений только в неудачных проектах – ТЦ «Олимпийский», ТК «Альта Центр», ТРЦ «Универмаг «Украина», ТЦ «Макрос» и ТЦ «Метрополис». В Киеве можно выделить два места, где особенно сосредоточены торговые комплексы – Петровка и центр Киева. В центральных наиболее успешных торговых центрах арендная ставка составляет 200–220 дол. за 1 кв. м. Средние цены на аренду по всему городу варьируются от 70 до 130 дол. за 1 кв. м.
 
В успешных торговых центрах Киева ставки аренды в 2007 г. по отношению к 2006 г. повысились на 10–15 % и составили 80–110 дол. за 1 кв. м в месяц. В непрофессиональных ТЦ, которые не способны генерировать значительные потоки посетителей, арендные ставки сохранились на уровне прошлого года. Кроме того, в таких объектах повысился уровень ротации арендаторов и вакантности площадей. Маркетолог – аналитик консалтинговой компании Aurum Terra Алексей Руденко считает, что предложения по площадям в «неудачных» центрах в 2007 г. возросло в два раза. При этом арендные ставки увеличились в среднем на 30–40 %. Чуть замедлило активный рост арендных ставок заявление нескольких инвесторов и девелоперов о строительстве нескольких объектов площадью около 50 -200 тыс. кв. м каждый. Некоторые крупные потенциальные арендаторы решили дождаться перспективных проектов, с девелоперами которых проще договориться о более выгодных условиях. А поскольку проекты планируются масштабные, девелоперам будет выгодно идти на уступки по ценовым параметрам, но при этом заключать более длительные и крупные договоры аренды, - говорят специалисты.
 
Исследование свойств «магнита»
 
Что же касается ставок для якорных арендаторов и арендаторов в зоне фуд-корта, то цена за 1 кв. м зависит от многих факторов, главный из которых – «магнетизм» самого якоря. Он заключается в особенностях арендатора повышать рентабельность работы более мелких операторов. Такой якорь должен прежде всего отвечать следующим требованиям:

 
- быть популярным среди населения торговой зоны ТЦ;
- обеспечивать стабильную работу ТЦ на протяжении длительного периода времени;
- предлагать товары и услуги, соответствующие позиционированию ТЦ.
 
Поэтому эксперты рекомендуют не спешить с подбором якорных операторов для ТЦ и не принимать решений без проведения специальных исследований. Часто консультанты сталкиваются с ситуацией, когда девелопер, имея большое желание видеть в ТЦ того или иного «якоря», соглашается на все его условия, не подозревая при этом, что рискует попасть в ситуацию, при которой даже самый раскрученный бренд не будет приносить пользу.
 
Во избежание этого еще на этапе исследования месторасположения будущего объекта изучается структура и величина покупательских потоков; транспортная и временная доступность объекта; статус места, на котором будет проводиться строительство. Далее определяется уровень конкуренции – существующей и перспективной и в первую очередь наличие в торговом окружении других «якорей». На следующем этапе производится расчет емкости рынка в торговой зоне объекта и анализ возможностей якорных арендаторов, которые могут быть представлены в проектируемом объекте.
 
В ходе проведения маркетинговых исследований определяется структура потребительских расходов и характер предпочтений целевой аудитории, которые ложатся в основу подбора якорного арендатора для ТЦ. Учет информации такого рода при выборе якорных арендаторов в значительной степени определяет эффективность ТЦ в целом.
 
Якорный «райдер»
 
Подобно тому, как рок-звезды, выезжая на гастроли, требуют особых почестей у принимающей стороны, якорные арендаторы требуют меньших арендных ставок и просят особых условий. Консультанты утверждают, что приход в проект якорных арендаторов должен происходить на самых ранних этапах развития ТЦ. Раннее общение с якорными арендаторами целесообразно ввиду их высокой требовательности к техническим характеристикам помещений. Естественно, владельцы якорей не заинтересованы в перепланировке помещений, поскольку это чревато дополнительными расходами.
 
«Следует иметь в виду, что якорные арендаторы являются своеобразной визитной карточкой ТЦ, и с приходом в проект якорного арендатора концепция может существенным образом корректироваться или меняться, - отмечает Виталий Бойко. - У якорных арендаторов есть классический набор требований к проекту, в который они намерены включиться: это должен быть профессиональный проект, а значит, он должен иметь удобную зону разгрузки, правильно спроектированные дебаркадеры, достаточное электроснабжение, главную управляющую компанию и многое другое, что позволяет назвать проект профессиональным. Также немаловажным для якорного арендатора является месторасположение ТЦ, девелопер и управляющая компания, их репутация на рынке». Якорные арендаторы, как правило, имеют повышенные требования к помещениям, поскольку имя, репутация и колоссальные прибыли от продаж выступают убедительными аргументами при ведении переговоров с девелоперами и консультантами. Поскольку наличие «якоря» очень важно для успеха обычных арендаторов и всего ТЦ, логичной является соответствующая компенсация со стороны девелопера в виде льгот по арендной ставке и более низких ставок по эксплуатационным расходам. Арендная ставка якорного арендатора значительно (иногда до десяти раз) ниже ставок для большинства 100-200 - метровых магазинов.
 
Иногда с якорными арендаторами заключается договор аренды, где в качестве арендной ставки, кроме фиксированного минимума, фигурирует процент от оборота арендатора, что является взаимовыгодным для обеих сторон сделки.
 
Не промахнись!
 
Среди самых распространенных ошибок, которые допускают отечественные девелоперы на разных этапах работы с якорными арендаторами, эксперты выделяют:

- неправильный выбор якорных арендаторов (их несоответствие формату ТЦ);
- неправильное их размещение;
- ошибки в политике аренды.
 
 
Первая «оплошность» проявляется тогда, когда «якорь» привлекает аудиторию, не совпадающую с целевой аудиторией остальных магазинов ТЦ. Например, гипермаркет, ориентированный на покупателей со средним и ниже среднего уровнем дохода, не прибавит популярности ТЦ, рассчитанному на покупателей «средний плюс», которые предпочитают качественное обслуживание и более изысканный ассортимент. Или, к примеру, молодежный развлекательный центр привлечет огромное количество подростков, которым будут неинтересны соседние дорогие магазины.
 
Типичная ошибка в планировании – когда к якорю ведет прямой вход с паркинга. Тогда покупатели минуют мелких операторов и торговую галерею, что, по сути, делает присутствие «якоря» бесполезным. Для обеспечения благоприятного влияния якорного арендатора на работу всего ТЦ необходимо правильно организовать потоки посетителей. «Обычно «якоря» размещают в конце торговой галереи для того, чтобы по пути покупатели проходили витрины как можно большего количества остальных арендаторов ТЦ», - говорит Виталий Бойко. Иногда девелоперы, проект которых не блещет успешностью, стараются «отбить» вложенные деньги хотя бы высокими арендными ставками. «Яркий пример - конфликт между собственниками и арендаторами ТРЦ «Украина», вызванный несоответствием высокого уровня арендных ставок и низкой посещаемости универмага в целом, - комментирует Иван Хоботов, консультант компании Solutions & Development. - В ряду причин, обусловивших такую ситуацию – неудачное размещение супермаркета «Велика Кишеня», который при правильном подходе мог бы значительно повысить потоки посетителей ТРЦ. В данных же условиях его якорный статус более чем сомнителен». А вот примером эффективного размещения «якоря» в киевском ТЦ эксперты называют гипермаркет в «Караван MegaStore». Хороший ход также – Marks&Spencer в ТРЦ «Комод». Этот бренд на рынке Украины впервые, а известен публике давно. Поэтому уже одно наличие данного магазина привлекает модников и модниц Киева в этот ТРЦ.
 
По регионам – шире шаг!
 
Несмотря на то, что региональные рынки отстают от киевского примерно на четыре года, в Украине функционирует около 60 крупных торговых центров общей площадью более 600 тыс. кв. м. Большинство ТЦ в регионах представляет собой реконструированные универмаги и универсамы, поэтому по концепции, площадям и архитектуре они не могут считаться профессиональными ТЦ. Однако в последнее время в регионах появляются и профессиональные объекты, как, например, «Европа» и «ТЦ на Среднефонтанской» в Одессе, «Дафи», «Мост» и «Европа-центр» в Днепропетровске, «Караван» в Харькове, «Донецк-сити-центр» в Донецке. Цена аренды площадей в региональных ТЦ не слишком отличается от киевской, поскольку расходы на их строительство примерно одинаковы. При затратах на строительство в $0,7-1 тыс. за 1 кв. м средняя арендная ставка в региональных ТЦ составляет $20-80 за 1 кв. м в месяц. В регионах, как и в столице, прослеживается тенденция роста арендной платы в связи с ростом спроса на качественные торговые площади. Стабилизация цен может произойти только с открытием новых крупных ТЦ, а это случится не раньше следующего года. Однако средние арендные ставки могут не снизиться и после 2009 года, опять-таки из-за спроса. Ситуация в регионах схожа с киевской, только дефицит качественных торговых площадей там еще выше, поскольку в регионах пока работает меньше девелоперских компаний, чем в столице.
 
Впереди – дорогая стабильность. Крепись, арендатор!
 
«В общем и целом, - замечает Иван Хоботов, - спрос на торговую недвижимость увеличивается. Сохранению этой тенденции будет способствовать дальнейший экономический рост в Украине, а также выход на рынок новых иностранных и отечественных сетевых операторов. Так, сегодня спрос на торговую недвижимость превышает предложение на 60%. Потребность столицы в современных торговых площадях эксперты оценивают от 350 до 650 тыс. кв. м. Арендаторы испытывают нехватку качественных помещений. Лучшими считаются встроенные помещения и площади в торговых комплексах, причем наибольшим спросом пользуются те из них, что расположены в густонаселенных районах». Эксперты отмечают, что наряду с сохранением интереса к торговым площадям в центре города инвесторы обращают все большее внимание на «спальные» районы на левом берегу Днепра, в первую очередь на Дарницкий и Днепровский.
 
Преобладание спроса над предложением не позволяет стоимости аренды снижаться или хотя бы стабилизироваться. Незначительное увеличение количества торговых площадей при уровне их заполняемости 95-100% — благодатная почва для роста арендных ставок. С ускорением ротации и ростом количества вакантных площадей арендаторы, естественно, переходят в успешные ТЦ. Это объясняется отсутствием достаточного количества качественных площадей на рынке торговой недвижимости (по экспертным оценкам, дефицит предложения составляет более 40% ) и стремительным ростом розничного рынка (на уровне 30–35% в год). Играет роль и приход в Украину крупных мировых торговых сетей, а также отсутствие земельных участков на первичном рынке и высокая стоимость их на рынке вторичном (1 га земли на вторичном рынке столицы стоит около $1 млн), что ведет к значительному удорожанию девелоперских проектов. Да и себестоимость строительства постоянно растет (с $300 за 1 кв. м в 1999 г. до $1000 за 1 кв. м в 2006 г.).
 
Эксперты рынка коммерческой недвижимости дают совет: инвесторы, вкладывайте деньги в развитие коммерческой недвижимости. Собственники, продавайте свои объекты и направляйте вырученные средства на новые проекты. Арендаторы, крепитесь, наступит и ваше время…
 
Комментарии специалистов
 
Олег Неделько, консультант компании «ЛИКО-Холдинг»
 
На формирование ставок аренды в крупных ТЦ, как правило, влияет несколько факторов. Ставки варьируются в зависимости от местоположения и концепции ТЦ, размера арендуемой площади, ценового уровня бренда. Сохраняется тенденция расчета арендной ставки как процент от оборота. Несмотря на то, что говорить о стабилизации ставок аренды в торговом сегменте преждевременно, их средний уровень не должен существенно измениться в ближайшее время. Причиной тому можно назвать возрастающее количество предложений, корректирующих ставки. Обостряющаяся конкуренция между ТЦ в дальнейшем все же должна привести к стабилизации арендных ставок. Что характерно, отношение цены продажи к размеру арендной ставки в текущем году изменилось.
 
Мария Миронкина, ведущий консультант по торговой недвижимости компании "Украинская торговая гильдия"
 
Операторы фуд-корта и операторы развлечений относятся к якорям, продлевающим активность, однако присутствие в ТЦ развлекательного сектора может стать определяющим мотивом для его посещения, в то время, как сектор общепита почти никогда не является причиной визита в тот или иной торговый центр, но существенно повышает ощущение комфорта посетителей и длительность их пребывания в нем. Возможно, в скором будущем появятся новые виды развлечений, такие, как тематические парки, которые пополнят развлекательную составляющую крупных торгово-развлекательных центров в обозримом будущем.
 
Ориентировочные арендные ставки для «якорей» различного формата в некоторых столичных ТЦ, долларов США/кв. м

 
- Гипермаркет - 150-200
- Кинотеатр - 180-250
- Другие развлечения - 250-400
- Фитнес-центр - 200