Загородная квартира. В каких городах Киевской области лучше купить квартиру в новостройке

Хотя столичный рынок по-прежнему остается приоритетным для строительных компаний, все больше застройщиков стремятся занять новую перспективную нишу – возведение многоэтажек в селах и пригородах Киева. Они готовы инвестировать в развитие инфраструктуры сел и поселков, строить школы, поликлиники, аптеки, накатывать стадионы и дороги. По сравнению с проектом коттеджного городка, возведение высоток за городом – дело менее затратное. Кроме того, спрос на такое жилье есть, поэтому, несмотря на более низкую доходность (до 20–25%) по сравнению с киевскими проектами, вложения окупаются быстрее, а за счет быстрого оборота средств можно постоянно инвестировать в следующие объекты.
 
Особенностью застройки Киева можно назвать то, что в столице было и остается до сих пор немало районов, транспортная доступность которых зачастую ниже, нежели многих пригородов. При этом цены на «внутрикиевское» жилье стабильно выше пригородных.
 
Объемы строительства растут
 
При выборе места проживания стоит учитывать, что Генеральным планом развития Киева до 2020 года предусмотрена застройка пригородных районов – Ходосовка, Вышгород, Гатное, района аэродрома «Чайка».
 
Строительство многоквартирных домов в близлежащих к столице городах рассчитано в большей степени на средний класс, который и стимулирует развитие многоэтажного строительства в области. В 2000 году областные строители сдали всего 68 тыс. кв. м в многоэтажных домах (в пять раз меньше, чем в 1995-м). Дальше пошел медленный рост с балансированием на уровне 100–130 тыс. кв. м. Однако по мере того, как цены в Киеве уверенно оторвались от возможностей не только среднеоплачиваемого, но и большей части высокооплачиваемого населения, многие стали понимать, что жизнь есть и за пределами Окружной дороги, и что Борисполь – это не так уж далеко. К тому же планировки в таких домах поскромнее, чем в киевских, что тоже повышает доступность «загородных» квартир.
 
В I квартале 2007 года в Киевской области за счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию 169,5 тыс. кв. м жилья, что на 38% больше, чем за аналогичный период 2006 года. Об этом сообщил заместитель главы Киевской областной государственной администрации Юрий Ковбасюк. По его словам, объемы строительства жилья в Киевской области на протяжении последних лет ежегодно растут на 15-20%, однако проблема заключается в том, что по киевскому региону в очереди на получение жилья стоит около 51 тыс. человек.
 
По словам Юрия Ковбасюка, для строительства жилья в области будут привлекаться иностранные инвесторы. «Уже сегодня есть такие инвесторы, которые заинтересованы в реализации строительных проектов в области, а именно польские, венгерские и турецкие компании», – сообщил замгубернатора. Как отметил Юрий Ковбасюк, возводить жилые здания можно в районах, которые расположены недалеко возле Киева, в частности в Белой Церкви и Березани. Это могут быть как коттеджные городки, так и многоэтажки.
 
Специалисты делят столичный пригород на три территориальные зоны. В первую входят населенные пункты, которые находятся в 10-15 минутах езды от Киева. Во вторую – те, до которых из столицы надо добираться около получаса. К третьей зоне относятся города и поселки городского типа, расположенные приблизительно в часе езды от Киева
 
По словам риелторов, цены на такую недвижимость «подгоняют» приезжие из разных регионов Украины, которые работают в Киеве, но не могут позволить себе приобрести более дорогое столичное жилье. Большинство покупателей пригородной недвижимости – молодые семьи и граждане, пользующиеся банковскими кредитами. По оценкам, каждая вторая покупка новостройки в пригороде осуществляется с помощью кредитных средств. Неудивительно, что спрос на пригородную недвижимость постоянно растет. Поэтому и желающих обзавестись квартиркой недалеко от Киева становится все больше. Например, в Вышгороде, по данным районной госадминистрации, всего лишь 10% квартир в строящихся домах купили коренные вышгородцы.
 
Со временем число жителей пригорода, возможно, станет расти еще быстрее, поскольку чиновники планируют застроить города-сателлиты социальным жильем. В частности, об этом заявлял начальник управления градостроительства, архитектуры и развития инфраструктуры Киевской облгосадминистрации Иван Шпилевский.
 
Застройщикам – проще, покупателям – дешевле
 
Вокруг столицы на данный момент наиболее распространено два типа строительства: коттеджные городки «в чистом поле» и многоэтажки в существующих населенных пунктах. Стоит повнимательнее присмотреться к последним, поскольку они, как правило, имеют серьезное преимущество – более развитую инфраструктуру. Да и не обязательно иметь автомобиль, чтобы комфортно добираться из них в столицу.
 
Бровары, Грушевского, 19-21
 
Безусловными фаворитами среди «пригородных» населенных пунктов являются Бровары и Вишневое. Именно эти города стартовали первыми и на данный момент являются лидерами по количеству предложений жилья. К примеру, Бровары в этом году намерены увеличить годовой объем жилищного строительства почти на 50% по сравнению с прошлым – с 62,7 тыс. кв. м жилья до 94 тыс. А ведь еще в 2004-м в городе сдавали всего 48,5 тыс. кв. м. Городские власти хотят обеспечить ежегодный прирост ввода жилья порядка 20 тыс. кв. м и выйти на уровень 150–160 тыс. кв. м. Уже рассматривается около 40 проектов многоэтажных домов. С учетом того, что добираться до центра Киева из Броваров быстрее, чем с Троещины, планы достаточно реальны.
 
Сегодня ситуация такова, что ближний пригород в пределах 20-километровой зоны вокруг столицы фактически превращается в район массовой застройки. Причем строительным компаниям не только выгодно, но и удобно возводить жилье в Броварах, Вышгороде, Ирпене, Буче.
 
Во-первых, в настоящее время существует значительный неудовлетворенный спрос на жилье в столице. Как известно, в этом году киевские власти планируют построить 1 млн 500 тыс. кв. м жилья, однако, по оценкам некоторых экспертов, реальный спрос превышает эту цифру, как минимум, втрое.

 
Во-вторых, в Киеве нынче наблюдается дефицит хороших участков под застройку. А если учесть, что вскоре в городе начнет действовать новый порядок выделения земли, согласно которому застройщикам придется покупать вожделенные участки за немалые деньги, то преимущества пригородного домостроения становятся очевидными. Да и строители жалуются, что с каждым годом получить такой участок лицу, не имеющему своих людей в горсовете, становится все сложнее. За пределами же столицы оформить разрешительную документацию намного проще и дешевле.
 
Ну а в-третьих, власти расположенных вблизи Киева населенных пунктов всячески содействуют застройщикам. Так, скажем, Борисполь вырастет в полтора раза (с 1988 га до 3701 га) в значительной степени за счет жилищного строительства. А в соответствии с генеральным планом развития Броваров, уже разработаны проекты детального планирования территории города. В ближайшие годы здесь собираются построить несколько новых микрорайонов, что позволит не только изменить в лучшую сторону внешний облик города, но и привлечь инвесторов.
 
Последних же становится все больше, и они не только сооружают дома, но и помогают создавать инфраструктуру, пополняют местные бюджеты.
 
Особенностью застройки Киева можно назвать то, что в столице было и остается до сих пор немало районов, транспортная доступность которых зачастую ниже, нежели многих пригородов. При этом цены на «внутрикиевское» жилье стабильно выше пригородных
 
В Киевской области работают уже десятки застройщиков. Одни из них, например, «КиевСоцСтрой», «Укрвоенстрой», «Киевская ПМК №2», «Меркурий», «Блок», «Киа-Центр» и «Черкассыстрой», возводят жилые дома только в ближнем пригороде. Другие, такие как ХК «Киевгорстрой», «Киеввысотстрой», «НовоБудова» и «Укрстройинвест», осваивают площадки в столице и по всему Киевскому региону. Так, крупнейший столичный застройщик – ХК «Киевгорстрой» сооружает дома в Буче и готовится начать работу в Ирпене, Ворзеле, Броварах, Борисполе, Белой Церкви. Компания «НовоБудова» строит в Броварах, «Укрстройинвест» – в Ирпене, «КиевСоцСтрой» – в Вышгороде и Коцюбинском. Борисполь застраивают «Укрвоенстрой» и «Киевская ПМК №2». В селе Счастливое работает «Киа-Центр», а «Киеввысотстрой» – в Чубинском. При этом ряд компаний ограничивается возведением одного-двух объектов, а некоторые застройщики имеют далеко идущие планы. К примеру, одна киевская инвестиционная компания задумала возвести в пгт Глеваха целый мини-город на 80-100 тыс. кв. м.
 
Васильков, Военный городок, 11
 
По признанию самих застройщиков, в пригороде их привлекает прежде всего лояльность местных администраций и более легкий процесс отвода земли. Даже теперь, когда сюда кинулись все кто мог, по признанию девелоперов, получить участок под строительство многоэтажки в области гораздо легче, чем в столице. Кроме того, экспансия застройщиков в пригород в немалой степени вызвана возможностью дешево купить землю на вторичном рынке. Стоимость строительной площадки в городах-спутниках может быть в разы ниже, чем в столице. В принципе, как правило, даже минимальный уровень цен в пригороде, который составляет $900 за кв. м (что в 2,5–3 раза ниже средней стоимости новостройки в Киеве), по утверждению строителей, позволяет достигнуть приемлемого уровня рентабельности. По оценкам участников рынка, сегодня цена $1000 за кв. м в области дает возможность строителям и девелоперам получать до 20% прибыли, хотя и осложняет жизнь другим застройщикам, пытающимся продавать здесь жилье по $1300–1500 за кв. м.
 
Многие киевские строительные компании в последние полгода решились даже на возведение многоэтажек в околостоличных селах, где нет каких-либо объектов социально-бытовой и культурной инфраструктуры.
 
Цены радуют все меньше
 
Вишневое, Октябрьская, 21А
 
Несмотря на некоторую удаленность от Киева, цены в некоторых населенных пунктах ближнего пригорода уже приблизились к столичным. В Вишневом, например, найти однокомнатную квартиру за $70 тыс. будет уже сложно. Конечно, Вишневое – уже почти столица, всего-то 1,5 км до городской черты. Инфраструктура тут развита, как и транспорт – маршрутки до разных станций метро и в центр Киева ходят каждые 5–10 минут. Довезут до места назначения за 25–40 минут, а стоимость проезда – до 2 грн.
 
В нескольких километрах от Вишневого находится Боярка – до городской черты тут 12 км, до центра – 21 км. Маршрутки везут 35–40 минут и стоят уже 5 грн. Новостроек в Боярке мало, а в тех немногих, которые сейчас сдаются в эксплуатацию, «квадрат» стоит 6200 грн, как и в Вишневом, где новое жилье строится более активно.
 
Бровары тоже расположены в 22 км от центра столицы, но ближе к черте города. А потому маршрутка довозит броварчан в Киев за 20–25 минут и проезд стоит 2,5 грн. Однокомнатная квартира в Броварах – от $80 тысяч при общем метраже 45 кв. м.
 
Вышгород, Шолуденко, 6В
 
Самыми дешевыми на сегодняшний день являются квартиры в Вышгороде (21 км): «квадрат» в новостройке – от 5500 грн. До ближайшей станции метро «Героев Днепра» – 11 км, которые маршрутка проезжает за 15 минут, при этом стоимость проезда составляет 1,5 грн.
 
Более отдаленный пригород (от 30 км) обладает своими особенностями. Раньше это были те местечки, где киевлянин мог значительно сэкономить на покупке жилья. Местная инфраструктура, как правило, здесь развита, городки вполне самостоятельны и меньше зависят от столицы – есть свои супермаркеты, круглосуточные аптеки, клиники, места отдыха. При этом в столицу можно добраться на своем автомобиле за 25–30 минут, на маршрутке – за 35–50.
 
Однако именно здесь за прошедшие 8–10 месяцев цены выросли на 30–40%. Особенно это видно на примере Василькова. Из-за того, что долгое время Васильков считался «деревней», цены на недвижимость там были тоже вполне «провинциальные». В прошлом году в этом городке можно было найти однокомнатную квартиру за $38-42 тыс. Но последние взлеты цен в столице зацепили и Васильков. Поэтому уже к Новому году однокомнатная квартира здесь стоила $55-60 тыс., а в марте – $63-65 тыс. В мае цены несколько упали, но незначительно – до $60 тыс. Тем не менее Васильков до сих пор остается одним из самых дешевых городов вблизи столицы. Таковы данные специалистов рынка, которые склонны объяснять такое положение тем, что потенциальные покупатели недвижимости не успели еще «приметить» Васильков. При этом новостроек в Василькове довольно мало. То есть и застройщики пока еще не оценили перспективы этого населенного пункта.
 
Борисполь, Маяковского, 46
 
Борисполь (37 км от Киева) традиционно считается дорогим городом для жизни – наличие рядом аэропорта словно делает его ближе к столице. И цены на недвижимость здесь чуть выше васильковских – «квадрат» в новостройке стоит 6000 грн.
 
Стоит учитывать, что Борисполь в скором времени может стать одной из самых масштабных строительных площадок в пригородах Киева. Свыше 500 га земли намерены присоединить к Борисполю местные власти. 11 мая 2007 года депутаты городского совета утвердили Генеральный план развития районного центра до 2026 года. По словам представителей городского самоуправления, пересмотреть генплан (последний раз он корректировался в середине 90-х) было решено потому, что на сегодняшний день в Борисполе практически не осталось свободных территорий для его дальнейшего развития. Откорректированный документ предусматривает введение в черту города 539 га земель близлежащих сел (Дударковского, Иванковского и Глыбоцкого сельсоветов) и снос частных построек в центральной части населенного пункта и в микрорайоне Соцгородок.
 
По словам риелторов, цены на жилплощадь в многоквартирных домах в области «подгоняют» приезжие из разных регионов Украины, которые работают в Киеве, но не могут позволить себе приобрести более дорогое столичное жилье.
 
Такие радикальные меры местные власти вынуждены применить в связи с ожидаемым увеличением числа жителей райцентра. Согласно демографическому прогнозу, до 2026 года население Борисполя вырастет как минимум вдвое (сейчас здесь проживает более 50 тыс. человек). Существующий жилой фонд не позволяет разместить такое количество людей. Сегодня в городе имеется 1,19 млн кв. м жилья, и в ближайшие 19 лет эта цифра должна увеличиться до 4,1 млн. По данным горсовета, будет развиваться как индивидуальное (предусмотрена территория в 450 га), так и многоэтажное (120 га) жилое строительство. Усадьбы планируется разместить на территории 8, 28 и 28-а микрорайонов (восточная окраина Борисполя), а многоэтажки построят в центре, на месте снесенного частного сектора. До сих пор их возведение сдерживал расположенный неподалеку аэропорт «Борисполь», но теперь ситуация изменилась. Городские власти утверждают, что с аэропортом уже согласовано размещение 19-этажных зданий.
 
Распределение предложения нового жилья по городам-спутникам Киева, %
 
Борисполь 26
Бровары 18
Обухов 11
Ирпень 5
Буча 5
Вишневое 5
Коцюбинское 5
Вышгород 3
Боярка 3
Гостомель 3
Васильков 1
Другие 15
 
Согласно новому Генплану, уберут частные дома в районе улиц Дзержинского и Косиора. На их месте возведут микрорайон (группа 16-этажных жилых комплексов, детский сад, торговый комплекс и объекты бытового обслуживания) площадью 5 га. Собираются снести и частные постройки в районе предприятия «Сельхозтехника» (ул. Головатого и Банковская). Сам завод также намерены перенести. На очищенной площадке (до 2 га) должен разместиться микрорайон с жилыми домами от 9 до 12 этажей. На месте хлебозавода (участок площадью 1,5 га) возведут дома повышенной этажности (19 этажей). Строительство нового хлебозавода намечено в районе улицы Привокзальной. В планах властей и освобождение от частной жилой застройки центральной улицы города – Киевский шлях. Мэрия рассчитывает найти инвесторов для ее застройки административными и жилыми зданиями средней и высокой этажности с фасадами, оформленными в едином стиле.
 
Обухов, Каштановая, 1
 
Все еще довольно «дешевое» жилье в Обухове и Ирпене. Цены на новостройки в этих городах колеблются в пределах $800–1000 за кв. м. При этом предложений в Обухове намного больше, нежели в Ирпене. Однако с точки зрения близости к столице намного более удобен последний, который связан с Киевом сразу несколькими видами транспорта и находится заметно ближе к городской черте и центральным районам столицы. Из города ездят маршрутки к метро «Академгородок», добираются за 20–25 минут, стоимость поездки в один конец составляет 2,5–3 грн. В Обухов же (35 км от Киева) добраться можно маршруткой в пределах 40 минут, проезд стоит 3,5 грн.
 
Впрочем, говоря о жилье в пригороде, нельзя не вспомнить и про его минусы. Прежде всего это неудовлетворительная работа коммунальных служб.
 
Ведь после сдачи дома в эксплуатацию его обслуживает местный жэк, работники которого не очень-то разбираются в сложном современном оборудовании. К тому же у коммунальщиков часто не хватает средств на текущие ремонты, детские площадки, вывоз мусора… И это несмотря на то, что квартплата подчас значительно выше, чем в Киеве.
 
Традиционно плохие в пригороде и дороги. Отдельная тема – почти полное отсутствие культурно-развлекательных заведений, низкий уровень школьного образования и медицины. Тем не менее риелторы, работающие на рынке недвижимости Киевской области, убеждены, что в будущем популярность пригородного жилья будет неуклонно расти.
 
Столица «проглотит» ближний пригород?
 
Согласно Генеральному плану развития Киева, в состав города планируется включить следующие населенные пункты (по районам):
 
* Бориспольский – села Вишенки, Гнедин, Пролески;
* Броварской – села Зазимье, Погребы;
* Вышгородский – г. Вышгород, села Новые Петровцы, Старые Петровцы;
* Киево-Святошинский – г. Вишневое, пгт Чабаны, пгт Коцюбинское, села Гатное, Горенка, Крюковщина, Лесники, Новоселки, Петропавловская Борщаговка, Софиевская Борщаговка, Петровское, Ходосовка, Хотов;
* Обуховский – пгт Козин, села Новые Безрадичи, Подгорцы, Плюты, Романков.

 

Сергей Колесниченко