Жажда быстрого обогащения подстегивает рынок

Ситуация на рынке недвижимости в США все больше напоминает ажиотаж конца 1990-х годов вокруг акций высокотехнологичных компаний. Как и тогда, разогрев рынка достиг такой стадии, когда его рост обусловливается уже не столько экономическими факторами, сколько психологическими. Не последнюю роль в разжигании страстей играют риэлтеры и средства массовой информации.
Иррациональная экономика
Рынок недвижимости быстро теряет ощущение реальности. Хотя банковские проценты остаются на рекордно низком уровне, другие экономические показатели не дают рационального объяснения продолжающемуся росту цен. В частности, растет разрыв между стоимостью недвижимости и темпами роста индивидуальных доходов и рынка труда. Самое опасное, как считает американский журнал Fortune,– это изменения в психологии. По мнению Кристофера Торнберга, экономиста из Калифорнийского университета, "участники рынка ведут себя нерационально. Сейчас этот рынок движется эмоциями, когда покупки совершаются в надежде на получение выгоды в будущем". Американцы все больше рассматривают недвижимость как инвестицию, на которой невозможно потерять. Страстная вера в то, что деньги, вложенные в недвижимость, принесут большую прибыль, создает спекулятивный ажиотаж, который, как и в случае с высокотехнологичным рынком акций, может закончиться крахом.
Наибольшим рискам подвержены 30 преимущественно прибрежных районов, в которых проживает около 100 млн человек. С 2000 года цены в Нью-Йорке, Вашингтоне и Бостоне выросли на 56-61%, в Майами и Лос-Анджелесе – на 58%, в Сан-Диего – на 76%. В ожидании повышения цен люди торопятся покупать. Количество сделок бьет рекорды. В прошлом году американцы купили 7,2 млн домов на первичном и вторичном рынках, что на 10% больше, чем в 2002 году, а в этом году уровень продаж, как ожидается, достигнет 7,9 млн. Это значит, что в среднем в месяц продается 660 тыс. единиц недвижимости, что на 50% выше, чем средний уровень продаж в середине 1990-х годов.
Если конец бума на рынке недвижимости совпадет с экономической рецессией, последствия могут быть более чем серьезными. С 2001 года американцы взяли в качестве кредитов под дома $662 млрд. Вложение этих денег в экономику поддержало ее в момент застоя на фондовом рынке и рынке труда. Однако если цены на дома упадут, люди потеряют значительные средства. В период последнего бума, с 1982 по 1989 год, цены выросли на 14%, а затем, в 1989-1994 годах, упали на 5%. С 1995 года средняя цена выросла на 47%, и каким будет падение, предсказать невозможно. При этом уровень оптимизма остается невероятно высоким. Согласно последним опросам, большинство американцев считают рынок недвижимости наиболее привлекательным и надежным для инвестиций – около 28% респондентов думают, что в следующие десять лет цены вырастут на 20%.
Неудивительно, что все больше людей покупает недвижимость для последующей перепродажи. По данным DataQuick Information Systems из Калифорнии, число домов, проданных в Лос-Анджелесе в мае и остававшихся в собственности шесть или менее месяцев, увеличилось на 47% по сравнению с маем прошлого года. Это составляет 3,1% всех домов, проданных в этом месяце (против 2% в прошлом году), что близко к рекорду 1989 года – 3,5%. Во Флориде квартиры в кондоминиумах распродаются в считаные дни, при этом от 40 до 70% покупателей – инвесторы, которые не собираются там жить. Это самый высокий уровень спекуляций, когда-либо наблюдавшийся на рынке недвижимости во Флориде. Однако выйти из этой пирамиды с выгодой становится все труднее. Уровень цен не соответствует таким важным экономическим показателям, как стоимость аренды, уровень доходов, активность на рынке труда, увеличение числа домохозяйств и уровень налога на недвижимость.
Стоимость аренды не только не увеличилась, но и снизилась, с ее помощью невозможно покрыть расходы по покупке и содержанию недвижимости. С середины 1990-х годов цены растут на 25% быстрее, чем аренда. По данным компании Fidelity National Financial, в Сан-Франциско цены росли в 18 раз быстрее аренды, в Сан-Диего – в 22 раза, в Нью-Йорке – в 18 раз. Так, в одном из небольших калифорнийских городов дом, стоивший два года назад $800 тыс., сейчас продается за $1,2 млн, при том что его аренда обойдется в те же $4 тыс. в месяц. Чтобы восстановить баланс, цены при увеличении арендной платы на 2,5% в год должны оставаться на одном уровне до 2010 года. Таким образом, покупка жилья сейчас оправданна, только если владелец собирается жить в нем достаточно долго, не менее десяти лет. Покупать недвижимость на несколько лет нецелесообразно, дешевле ее снимать.
Не соответствуют росту цен и темпы роста доходов. С 1975 по 2000 год отношение средней цены к среднему доходу не превышало 2,9. Сейчас оно составляет 3,4, что на 17% выше, чем пять лет назад (в Калифорнии – 6,4, в Массачусетсе – 5). Чтобы вернуться к показателю 2,9, потребуется пять лет стагнации на рынке. При этом рынок труда остается вялым, а рост доходов составляет скромные 4,2% в год при столь же скромном естественном приросте домохозяйств в 1,3 млн в год. К примеру, при средней цене дома в Калифорнии в $464 тыс. (против $382 тыс. год назад) семья, чтобы получить на такой дом ипотечный кредит, должна иметь доход не менее $112 тыс. в год (год назад – $85 тыс.). Такое могут себе позволить менее одной из пяти семей Калифорнии. При этом банковские ставки продолжают расти – 5,8% по 30-летней ипотеке (против 5,2% год назад).
Важным фактором остается растущий уровень налогов на недвижимость. По данным аналитической компании Runzheimer International, с 2000 по 2004 год этот налог в пригородах крупных городов, где живут состоятельные люди, вырос в среднем на 39%. В прошлом году в целом по стране он составил $235 млрд – около 87% того, что американцы тратят ежегодно на выплату процентов по ипотеке.
Предложение старается поспеть за спросом, и по мере роста предложения продать дорогой дом становится все труднее. В юго-восточной Флориде в ближайшие 18 месяцев планируется построить или переделать 25 тыс. новых кондоминиумов, при том что продается в среднем 5 тыс. в год. Перепроизводство нанесет большой удар по рынку. К тому же все больше жилья строится под аренду, при этом уровень вакансий составляет по стране 10,5% и арендаторов привлекают одним-двумя месяцами бесплатного найма.
Дьявол кроется в деталях
Немаловажную роль в разжигании ажиотажа на рынке недвижимости играют сами риэлтеры, а также СМИ. И те и другие способствуют тому, что под влиянием субъективных факторов рынок растет уже почти исключительно на одних ожиданиях и на "стадном инстинкте" потребителя.
За последний год несколько крупных манхэттенских риэлтерских компаний выпустили рыночные обзоры, в которых говорится, что средняя цена апартаментов на Манхэттене впервые в истории Нью-Йорка превысила $1 млн. В частности, Corcoran Group в своем полугодовом отчете за 2004 год написала, что средняя цена квартиры в кондоминиуме выросла за год на 38%, а в кооперативе – на 19%. Эта новость быстро стала частью потребительской культуры города. Между тем она так же соответствует истине, как и любая другая легенда, хотя влияние на состояние рынка оказывает вполне реальное.
Дело в том, что в действительности "среднюю цену" для столь разнородного рынка, как рынок недвижимости, установить трудно. В своих отчетах риэлтеры подсчитывают "среднюю цену" на основании всех сделок, совершенных за определенный период. Однако при огромном разбросе цен на Манхэттене – от $30 млн за роскошные апартаменты до $300 тыс. за студию – средняя цена неизбежно сдвигается в сторону наиболее высокого показателя. Действительно, в прошлом году было продано много дорогого жилья: 300 квартир на общую сумму $1,7 млрд в Time Warner Center (один пентхаус ушел за рекордные $45 млн), 120 – на Trump Park Avenue и 170 – в Trump Place. К этой же группе относится и популярный у звезд Richard Meier на Perry Street. Слыша об этом в новостях, покупатель привыкает к мысли, что и его мечта о студии обойдется почти в миллион. На деле же это просто означает, что продается больше дорогих апартаментов. Именно продажи дорогого жилья на Вест-Сайде стали основой для заявления в Corcoran Report о росте цен в этом районе Нью-Йорка на 42%. Однако делать на этом основании вывод о рынке в целом – значит получить искаженную картину.
По мнению ряда брокеров, средняя цена должна определяться на основе среднего показателя между одинаковым числом собственности, проданной ниже и выше некоего уровня. По мнению Miller Samuel, независимой фирмы по оценке недвижимости, в этом случае средняя цена в Нью-Йорке составит $674 тыс.– гораздо ниже фигурировавшей в отчетах цифры в $1,047 млн.
Если к тому же учесть специфику рынка недвижимости Нью-Йорка – здесь нет единой системы объявлений о продаже и сделки с кооперативными квартирами, как правило, остаются в тени,– то сказать точно, как быстро растет рынок, невозможно. Неудивительно, что анонимно брокеры признают, что рынок на самом деле за год вырос на 10%, а не на 30%, как сообщается в отчетах, а затем и в СМИ. Но не случайно эти оценки даются анонимно – иначе они помешали бы масштабной PR-кампании риэлтеров. Отчеты и прежде применялись как инструменты маркетинга. В 1981 году Барбара Коркоран впервые выпустила оценочный отчет рынка Нью-Йорка, который стал настоящим пиаровским заговором. Оценив всего 11 сделок (столько она имела в своем активе), госпожа Коркоран передала отчет в The New York Times, не объяснив свой метод. Уже через пару дней после публикации она стала знаменитостью – все обращались к ней за комментариями и советом по поводу ситуации на рынке.
С тех пор отчеты по рынку стали важным инструментом работы риэлтеров, которые таким образом стимулируют спрос, стремясь сыграть на нем. Каждая крупная брокерская контора на Манхэттене выпускает свой отчет. Corcoran выделяет на подготовку Corcoran Report шестизначную сумму и штат сотрудников, его тираж составляет почти 300 тыс. копий – в дополнение к сообщению на веб-сайте и пресс-релизам, рассылаемым в СМИ.
Средства массовой информации не упускают случая заработать на рыночном ажиотаже, одновременно способствуя его росту. В последние два года обе ведущие газеты города, The New York Post и The New York Times, расширили свои разделы, посвященные недвижимости, украсив их цветными фотографиями и трогательными рассказами о счастливых обладателях новых квартир. NYT также публикует особую колонку о сделках звезд. Реклама недвижимости составляет 9% доходов NYT от рекламы. Подавая сообщения о средней цене в $1 млн как сенсационные, газеты упоминают о методологии расчетов вскользь, не отвечая за читателей, которые могут не разобраться в том, что написано "мелким шрифтом". Так "средняя цена" начинает казаться "типичной".
"Отчеты провоцируют появление чувства тревоги (я теряю шанс) и стимулируют желание купить",– говорит Майкл Шво, брокер риэлтерской компании Elliman, который продал 30 апартаментов в Time Warner Center. А пресловутая цена в $1 млн, став частью городской мифологии, тешит тщеславие зацикленных на недвижимости ньюйоркцев. Даже купив скромную студию, они думают о себе как о покупателях "миллионной" недвижимости.
Электронные СМИ вносят в разжигание страстей по недвижимости свою специфику. Во многих странах среди самых популярных – многочисленные программы о покупке и ремонте недвижимости. Продюсеры не упускают возможности сыграть на новых трендах на рынке, таких как стремление сделать "быстрые деньги" на перепродаже недвижимости. В начале 2005 года в Калифорнии появится новая телепрограмма в модном жанре реалити-шоу "Property Ladder" ("Лестница недвижимости"), в которой 12 участников будут переделывать недавно купленную недвижимость для перепродажи. Задача в том, чтобы сделать это с наибольшей выгодой. Уверенные в успехе, авторы программы даже не стали вкладывать в нее больших средств. В отличие от других шоу, где на кону материальный приз, а затраты берет на себя редакция, участники этой программы финансируют свою покупку, ремонт, а также процесс продажи (услуги брокеров, оценщиков и т. д.) сами, довольствуясь своим появлением "в телевизоре" и советами экспертов.
В Великобритании подобное шоу идет уже третий сезон, не теряя популярности. По словам Дейзи Гудвин, редактора лондонской компании Talkback Productions, подразделения FremantleMedia, "британцы просто помешались: покупать собственность, ремонтировать ее и продавать стало общенациональным хобби". На основе шоу уже изданы две книги, ставшие бестселлерами.
Чем рынок успокоится
Спекулятивный ажиотаж, основанный не на экономическом расчете, а на иррациональных настроениях, чреват крахом рынка. Специалисты говорят о двух возможных сценариях развития событий. В худшем случае при резком росте процентных ставок по кредитам цены на недвижимость упадут, и держатели ипотеки будут вынуждены продавать ее с потерей средств. Удар по рынку недвижимости, составляющему 25% экономики США, скажется и на смежных отраслях – пострадает строительная отрасль, работы лишатся риэлтеры, производители мебели и аксессуаров, вся спираль потребления окажется под ударом.
И все же специалисты считают более вероятным не столь жесткий сценарий. Если рынок труда оживится, а банковские ставки не превысят 8%, быстрого падения цен удастся избежать. На сильно перегретых рынках цены будут падать, а на менее перегретых – даже немного расти. Недвижимость перестанет быть преимущественно инвестицией, вновь превратившись просто в жилье.