Жилье в Арабских Эмиратах: будем жить или сдавать?

У «наших людей» интерес к покупкам недвижимости в Эмиратах избирательный, среди иностранных владельцев недвижимости украинцев — всего несколько процентов. На первый взгляд трудно представить себе желающих переехать на постоянное место жительства в Эмираты или прикупить виллу для летнего отдыха на берегу Персидского залива, когда рядом Средиземное море. Да и жизнь в этой стране не назовешь особо комфортной: к примеру, с мая по октябрь температура воздуха составляет 45-50 0С, и далеко не каждый человек сможет выдержать такую погоду.

Но в то же время ОАЭ сейчас является действительно популярной страной с отлаженной экономикой. Интерес иностранцев к эмиратской недвижимости появился всего несколько лет назад после того, как власти приняли законы, разрешающие чужеземцам приобретать жилье в стране и дающие им право собственности на эту покупку. После этого в ОАЭ начался настоящий строительный бум — вся страна интенсивно застраивается.

 

Вкладывать деньги в эмиратскую недвижимость — скорее привилегия крупных организаций, покупающих целиком офисные здания или шикарные апартаменты для своих сотрудников. И выбрать действительно есть из чего: фешенебельный комплекс Armada Towers — здание в форме корабля, апартаменты в высотках на «восьмом чуде света» — искусственном острове Пальма Джумейра, знаменитые жилые комплексы Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Meadows, 90-этажное здание «23 Марина», находящееся между морем и проспектом Shaikh Zayed Road и т. д.

 

Как это сделать

 

Приобретение домов и квартир в Эмиратах — достаточно сложное занятие, требующее рационального подхода. Но преимущества подобного приобретения очевидны: безналоговый режим капитального строительства, ежегодный рост цен на квадратный метр жилья, юридическая защищенность иностранных инвесторов, стремительный рост гостинично-туристического бизнеса, отсутствие контроля со стороны государства за размерами получаемой прибыли. Все это делает покупку недвижимости в Арабских Эмиратах наиболее перспективным и выгодным мероприятием.

 

Любой покупатель недвижимости в ОАЭ получает резидентскую визу. В соответствии с ней бесплатно въезжать в страну могут владелец объекта, его супруга и дети до достижения ими 18-летнего возраста. Подобная виза выдается на три года и обновляется по истечении этого срока за плату. Въездные визы необходимы всем, за исключением граждан Саудовской Аравии, Катара, Бахрейна, Омана и Кувейта. Местные иммиграционные службы в Эмиратах могут давать визу или отказывать в ее получении. А вот гражданство страны в Эмиратах передается только по наследству. Любой иностранец, какие бы миллионы ни были у него, стать гражданином ОАЭ не может. Также не будет считаться гражданином страны ребенок, если один из родителей — коренной житель, а другой — иностранец.

 

«Следует отметить, что цена за квадратный метр жилья ниже по сравнению с аналогичной недвижимостью в Европе. К тому же большинство фирм, занимающихся недвижимостью, предлагает выплату стоимости покупки в рассрочку», — говорит Андрей Яременко, директор компании «Медиа-портал». Подобные факторы служат в пользу приобретения недвижимости в Эмиратах как с целью успешного бизнеса, так и для полноценного отдыха. В большинстве стран мира компании-застройщики требуют оплаты большей части покупной цены на момент завершения строительства. Многие строительные фирмы в ОАЭ предлагают оплату стоимости покупки в рассрочку, при этом последняя выплата осуществляется, когда покупатель непосредственно заселяется в помещение.

 

Право собственности на недвижимость регистрируется в Земельном департаменте, которое служит подтверждением права собственности владельца. Международные инвесторы имеют дело непосредственно с застройщиком, который будет представлять контракт, практически не подлежащий изменению. Еще одним несомненным преимуществом купли-продажи недвижимости в Эмиратах является то, что уступка и изменение прав запрещены в период строительства. Это предотвращает перепродажу собственности до того момента, пока покупатель не совершит сделку и не будет зарегистрирован в качестве нового владельца. По распоряжению правительства Дубаи продавать земельные участки и построенное жилье могут организации, имеющие лицензию на этот вид деятельности. Такими компаниями являются Emaar, Nakheel, Dubai Properties, Property Law, Damac Properties, EstithmaarRealty и другие. Возможен и другой вариант покупки собственности в ОАЭ. Согласно гражданскому кодексу страны, «долгосрочное использование» дает право на использование инвестором недвижимости сроком до 99 лет с правом перепродажи арендуемой собственности, перестройку, сдачи в субаренду.

 

Перспективы

 

Сегодня в перспективе находится много новых проектов. Данная тенденция связана с приростом населения и прогрессом в экономике, что дает особую уверенность инвесторам при вложении денежных средств. В случае незавершения строительства или несоблюдения застройщиком определенных стандартов и выполнения некачественных работ существуют статьи в гражданском кодексе ОАЭ, строго регламентирующие юридические гарантии для иностранных инвесторов. При этом некоторые банки в Эмиратах оказывают услуги по финансированию покупки недвижимости, что обеспечивает получение ссуды. «Кроме того, правительство страны провело несколько инициатив по регулированию рынка недвижимости, включая новое законодательство по ведению счетов Escrow. Данный документ представляет собой специальный условный счет для обмена имуществом, ценными бумагами или денежными средствами с привлечением третьей стороны посредника. Чаще всего такой условный счет используется в торговых операциях, что позволяет покупателю и продавцу осуществить сделку друг с другом, используя какую-либо независимую сторону с целью минимизации риска невыполнения сделки, — говорит Ангелина Деревлева, маркетолог компании «Украинская Торговая Гильдия». — Сегодня Escrow используется для осуществления сделок с недвижимостью и передачи права собственности на имущество.

Применение такого счета облегчает ведение дел и обеспечивает реальность и исполнимость сделок, которые, на первый взгляд, кажутся сложными или вообще неисполнимыми».

Довольно много местных жителей и иностранцев приобретает жилье в новостройках, так как в данном секторе постоянно наблюдаются скачки цен, благодаря чему можно получить существенную прибыль. В основном для подписания договора при покупке недвижимости в новостройках оплачивается первый взнос от 10 до 15% от стоимости недвижимости. При этом договор купли-продажи регистрируется в Земельном кадастре: застройщик не сможет перепродать уже приобретенную недвижимость без согласия нового владельца. Более того, застройщик должен внести 50% стоимости проекта на специальный банковский счет, что подтверждает финансовую состоятельность строительной компании. Иногда застройщики предлагают план платежей, благодаря которым покупатели из Украины (не имеющие кредитной истории) могут легко получить ипотечный кредит под залог недвижимости. Половина стоимости объекта выплачивается в течение строительства: например 15% для подписания контракта и 7 платежей по 5% в течение строительства (обычно 2-3 года). Остальные 50% необходимо отдать в конце строительства. Так как цена на приобретаемую недвижимость скорее всего вырастет в течение возведения здания, то позаимствованная сумма составит 20-30% от общей цены. Такой план платежей также привлекателен для перепродажи в течение строительства, так как покупателю потребуется меньше наличности, чтобы перекупить недвижимость. Стоит отметить, что недвижимость в проектах с рассрочкой платежа 50% в конце строительства распродается очень быстро — в течение нескольких дней.

 

Жилье в ОАЭ вполне доступно для иностранных покупателей, хотя на сегодняшний день такое право для иностранцев действует только в Дубаи. Диапазон выбора очень велик — от студий площадью 25 кв. м до роскошнейших восточных вилл и пентхаусов. С момента начала продаж иностранцам цены на недвижимость в Дубаи неуклонно растут. Особенно мощным был их прирост в период с 2003 по 2005 г., когда стоимость квадратного метра жилья поднялась почти втрое. Сейчас увеличение стоимости помещений замедлилось, но практически все аналитики единодушны в том, что им есть куда расти. Естественно, темпы роста цен на недвижимость неоднородны и зависят от конкретного объекта. На сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья в строящемся здании и в готовом может отличаться на 25-50%. На ценообразование также сильно влияют такие факторы, как качество отделки, местоположение, престижность района, развитость коммуникаций и прочее.

 

Особенности

 

В настоящее время Дубаи является главным и наиболее ярким по части архитектурных решений городом ОАЭ. Здесь воплощены самые современные, интересные и дорогостоящие проекты. К тому же, согласно статистике, 15% крупного высотного строительства мира сосредоточено именно в Дубаи. Хотя здесь находится множество дорогих зданий, любой желающий может найти вполне доступные предложения. Например, стоимость однокомнатной квартиры в новостройке, расположенной в береговой полосе, начинается от $90-100 тыс. Располагая суммой в $250-300 тыс., можно рассчитывать на просторную квартиру бизнес-класса, имеющую несколько спален и хорошую планировку.

 

На сегодняшний день одной из ключевых тенденций на рынке недвижимости Дубаи можно назвать покупку апартаментов для сдачи в аренду. «Такого рода недвижимость представлена очень широко — это могут быть апартаменты, пентхаусы, таунхаусы или виллы. Какому бы виду недвижимости ни отдавалось предпочтение, объекты строятся как часть отелей и управляются ведущими мировыми гостиничными брендами, такими как Kempinski, Fairmont orts, Movenpick», — отмечает Андрей Яременко, директор компании «Медиа-портал». В проектах жилых комплексов, созданных под брендом отеля, разрабатывается особый инвестиционный пакет для клиентов — программа, предусматривающая несколько вариантов сдачи помещений в аренду. Поиском жильцов, поддержанием и управлением недвижимостью в основном занимается управляющая фирма. Проценты прибыли и условия взаимодействия собственника и управляющей компании в каждом случае индивидуальны и зависят от объекта, сколько времени им намерен пользоваться собственник, на каких условиях апартаменты будут сдаваться и прочего. Величина прибыли варьируется, но, как правило, составляет 25-30% годовых. Что касается ремонта, обновления мебели и прочих расходов, то они связаны с тем, какого рода коммерческое соглашение подписано с инвестором. Если тот выбирает полный пакет услуг на сдачу апартаментов в аренду, тогда плата за ремонт включается в стоимость услуг. Специалисты полагают, что подобный вид владения недвижимостью станет интересным для клиентов, которые рассчитывают на доходы от инвестиций.

 

Еще одна из активно пропагандируемых форм владения собственностью в Дубаи — долевая. Такой способ домовладения выгоден многим иностранцам, которые обзаводятся курортными резиденциями, посещаемыми лишь во время отпусков. В Эмиратах долевое владение объектами имеет ряд преимуществ. К примеру, можно приобрести часть клубной квартиры. Если ее цена составляет $4 млн, то достаточно оплатить 1/10 ($400 тыс.) и получить право бесплатно проживать и пользоваться услугами гостиничного сервиса в течение 28 дней в году. Недвижимость здесь будет оформлена в собственность, поэтому в дальнейшем ее можно продать и получить доход.

Специалисты утверждают, что период 2007-2010 гг. будет отличаться от предшествующих лет, но расходятся во мнениях относительно изменения спроса и предложения. По некоторым прогнозам, к 2010 г. ожидается, что население Эмиратов, составляющее сейчас 1,2-1,3 млн человек, достигнет 2 млн, так как желающих переехать в эту страну, особенно в Дубаи, более чем предостаточно уже сегодня.

 

Специфика владения

 

Недвижимость в Дубаи подразделяется на три вида собственности: Freehold, Commonhold и Leasehold. Freehold — это полное право собственности, при котором владелец рассматривается как абсолютный обладатель земли и недвижимости. Он имеет право пользоваться и распоряжаться собственностью до бесконечности или пока не передаст все права новому владельцу. Наследники также получают данное право после смерти его обладателя. Тем не менее владелец полного права собственности на объект не имеет полной свободы делать на своей земле все, что захочется. Наиболее выраженной формой внешних ограничений обладателя полного права собственности являются общественные службы контроля, иными словами, владелец должен действовать в соответствии со всеми применимыми законами, призванными контролировать использование собственности. Например, каким образом используется земля и здания и возведение новых объектов на земле, является предметом обязательного государственного заверения.

Еще одна форма внешних ограничений обладателя полного права собственности носит более личный характер и состоит из ограничений, касающихся титула freehold. Соседи имеют право находиться на этой земле и проводить какие-либо ремонтные работы. Также чтобы иметь полное право собственности, будущие владельцы должны подписать определенные соглашения. Подобные документы могут принуждать собственника выполнять конкретные действия: поддерживать хороший внешний вид здания; использовать объект в правильных целях; ремонтировать дороги и подъезды к нему и т. д. Вышеуказанный вид собственности относится либо к земле, либо к определенным зданиям, но не к их группе.

 

Сommonhold является компромиссом для тех, кто желает безраздельно и постоянно владеть своей собственностью, но при этом не связываться с системой арендатор-съемщик и не участвовать в механизме общей ответственности за общественную собственность. На сегодняшний день существует такой вид собственности, как Commonhold Commonhold — полное право собственности двух или более владельцев. Таким образом, обладатели отдельных помещений наделены правом управления и поддержания в порядке общего пространства. Обычно это осуществляется путем создания ассоциации жильцов, в которой владелец обязан состоять и платить взносы. Это своего рода система самоуправления, при которой нет незаинтересованных лиц, и коллектив ответственен за уход всей территории.

 

Leasehold является видом владения собственности, при которой обладателю переходит полное право собственности после определенного периода времени, когда он полностью выплачивает предыдущему владельцу стоимость собственности плюс четкую арендную плату за ее использование. Основное отличие такого владения состоит в том, что leasehold ограничено сроком владения. К тому же съемщик по этому контракту должен платить арендную плату арендатору. Ее можно вносить регулярно взносами или выплатить вначале срока аренды — актуально при долгосрочной аренде. Право аренды leasehold содержит один существенный недостаток относительно владения собственностью. Он состоит в том, что по истечении срока аренды собственность вернется в руки арендатора, а съемщик останется ни с чем. Обновить или продлить срок аренды обычно можно, если оплатить следующий одноразовый взнос.