Жилье в поднебесье

На примере Киева мы видим, как количество свободных земельных участков для новой застройки стремительно сокращается (особенно в центральной части столицы), а вот достройка одного-двух этажей либо просто переоборудование чердака позволяют использовать уже существующие «занятые» площади как для жилья, так и под офисы.
В развитых странах квартира или офис, расположенные в мансарде, – очень престижное место обитания, стоящее недешево. Поэтому надстройка мансард – очень привлекательный вариант для частных и корпоративных инвестиций.
К тому же, все более острой становится проблема капитального ремонта существующего жилого фонда. Речь идет не о строениях, срок эксплуатации которых истек еще лет 10–20 назад, а о вполне пригодных для проживания домах, ресурс которых еще далеко не исчерпан и которые в ближайшем будущем могут быть приведены в соответствие с современными нормами и требованиями. Как показывает сложившаяся практика, в случае возведения мансарды, инвестор, как правило, обязуется также укрепить фундамент (если необходимо), отремонтировать фасад, парадное, установить либо заменить лифт, построить помещение для охраны (консьержей) и т. п.
Юридическая составляющая
Мансарда (франц. mansarde) – чердачное помещение под крутой с изломом крышей, используемое преимущественно для жилья, а также для хозяйственных целей. Названа по фамилии французского архитектора Ф. Мансара (1598–1666 гг.).
Строительство мансард в Киеве началось, когда пришло время реконструировать старые дома, ремонтировать пришедшие в полную негодность крыши зданий в центральной части города. Здесь мы говорим о последнем десятилетии, если же заглянуть в историю, то первые мансарды в столице были построены в начале XX в. Самые известные из них – это мансарды замка Ричарда Львиное Сердце на Андреевском спуске и дома-»фрегата» на пересечении ул. Пушкинской и Л. Толстого.
В 1997 г. Киевской городской государственной администрацией было принято решение «Об утверждении порядка переоборудования чердаков домов и замены крыш мансардными этажами» №273 от 07.03.97 и разработан порядок выполнения проектно-сметной документации. Именно этот документ стал правовым основанием для начала массового строительства мансард (мансардных этажей) в столице.
Условно можно выделить два этапа так называемого «мансардного бума»:
• первый этап – 1997–1999 гг. – в этот период преобладало частное мансардное строительство; в основном жильцы верхних этажей оборудовали мансарды непосредственно над своими квартирами, увеличивая, таким образом, площадь собственного жилья, не достраивая при этом дополнительных этажей; каких-либо больших проблем административного и правового характера не возникало;
• второй этап – 1999–2002 гг. – строительство жилых и офисных помещений в мансардных этажах набирает популярности; реконструкция чердачных помещений превращается в доходный бизнес. К участию в инвестирование в мансардные проекты подключается множество компаний, желающих получить прибыль от реализации созданных объектов. На этом этапе, в связи с тем, что чердаки реконструировались целиком, и, как правило, не жильцами домов, в которых такие реконструкция и достройка проводились, инвесторы начали сталкиваться с определенными трудностями. Вопросы и проблемы «решались» зачастую неправовыми методами, что привело к огромному количеству нарушений и злоупотреблений как со стороны инвесторов, так и со стороны властей.
Многие жильцы начали обращаться в суд, требуя прекратить строительные работы, в связи с чем в 2001–2004 гг. Верховным Судом Украины было принято несколько решений, касающихся обязательности получения согласия жильцов на строительство мансард. В то же время Госкомстроительства в своих разъяснениях занимает то одну, то другую позицию относительно необходимости получения согласия собственников приватизированных квартир для осуществления реконструкции чердачных помещений.
Отсутствие необходимой нормативно-правовой базы, неоднозначность трактовки норм законов и подзаконных нормативных актов по поводу вопроса собственности на чердачные помещения привели к противостоянию между местными администрация и жильцами. Первые утверждали, что чердаки находятся в коммунальной собственности и право распоряжением этим имуществом имеют именно администрации, а жильцы, в свою очередь, считали данные помещения вспомогательными, ссылаясь на п. 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», выдвигая требование о согласовании реконструкции чердака с каждым проживающим в доме.
И, наконец, в марте этого года Конституционный Суд Украины своим решением (№4-рп/2004 от 2 марта 2004 г.) расставил точки на «і».
• Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. д.) передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не нуждается в осуществлении дополнительных действий, в частности, в создании объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), вступлении в него.
• Владелец (владельцы) неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир.
• Вопрос относительно согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, устройство мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и тому подобное) решается в соответствии с законами Украины, которые определяют правовой режим собственности.
Также КСУ отметил, что вопрос о даче согласия на переоборудование вспомогательных помещений в домах, где созданы объединения совладельцев многоэтажных домов (ОСМД), определен Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» №2866-III от 29.11.2001 г. В то же время вопрос получения согласия в домах, где нет ОСДМ, должен быть урегулирован отдельным законом. На сегодняшний день этот вопрос может также решаться на основе Гражданского кодекса, где есть отдельная глава о совместной собственности, которой определяется правовой режим общей долевой и совместной собственности.
Что касается согласия владельцев неприватизированных квартир, то таким собственником выступает либо территориальная община, либо государственный орган, либо ведомство, на балансе которого находится данное имущество. Поэтому в доме, где не создано ОСМД либо не все квартиры приватизированы, согласие на надстройку этажей, переоборудование мансард необходимо получать не только от жильцов, но и от перечисленных выше органов (ведомств).
Процедура оформления согласия жильцов (в домах, где не создано ОСМД) пока не определена, но в одном из районных Фондов коммунального имущества сообщили, что такое согласие должно быть в письменной форме и удостоверено либо нотариусом, либо начальником ЖЭКа.
Принятое КС Украины решение может послужить основанием для разрыва заключенных инвестиционных договоров. А поднимать ли вопрос об их разрыве в судебном порядке – это должны решать непосредственно владельцы квартир.
Техническая составляющая
Оформление документов и получение всех необходимых разрешений для строительства мансарды – это долгая, бюрократизированная и дорогостоящая процедура (чего стоит одно только участие в развитии инфраструктуры города! ). В некоторых случаях согласование документации и подготовка проекта будущей мансарды может занять 2 года и более. Сам процесс надстройки мансарды может длиться от трех до шести месяцев.
Прежде чем начинать оформление документов, разработку проекта и само строительство, инвестор должен выяснить, возможно ли построить мансарду в конкретном доме, а также ее допустимую этажность. Для этого необходимо провести комплексное обследование технического состояния здания, несущей возможности фундаментов здания, несущих конструкций с выводами и рекомендациями организации, которая имеет лицензию на проведение таких обследований.
После того как такое обследование состоялось, можно обратиться к собственнику здания, и, в случае его согласия с разработкой инвестиционного проекта, заключить с ним инвестиционный контракт.
Вопросы, связанные с разработкой, согласованием и утверждением проектной документации, а также получением разрешения на строительство, были детально рассмотрены в предыдущих статьях.
Реконструкцию чердака с целью надстройки мансарды можно проводить только после того, как разработан и согласован проект, пройдена комплексная государственная экспертиза и получено разрешение на выполнение строительных работ (выдается Главным управлением градостроения и архитектуры г. Киева).
И в завершение...
Переоборудование чердачных помещений выгодно всем: и жильцам дома, и инвесторам, и району, и городу.
Резервов для надстройки старых домов с использованием современных технологий и материалов строители имеют немало. Центр Киева застраивался еще в дореволюционные или в послевоенные времена, поэтому практически все дома того времени имеют необходимый запас прочности, достаточный для надстройки одного-двух этажей. Самые «богатые» на мансардные площади – Шевченковский район, Печерск и прилегающие к центру части Голосеевского района. Всего в Киеве сегодня насчитывается около тысячи домов, в которых возможно размещение мансардных этажей – инвесторам есть из чего выбирать.
Юрий Брикайло,
юрист АК «Коннов и Созановский»