Підсумки 2021 року від забудовника «Київміськбуд»: «2021 рік був роком зростання»

Редакція порталу Domik.ua у грудні разом із топ-менеджерами українських будівельних компаній і девелоперами починає підбивати підсумки року, що минає. І вкотре поспіль першим серію публікацій відкриває Ігор Кушнір — голова правління ХК «Київміськбуд», яка неодноразово перемагала у номінації лідер будівельної галузі України за версією різноманітних конкурсів та рейтингів, у тому числі Національного бізнес-рейтингу, Forbes, порталів про нерухомість та інших ЗМІ. 

Холдингова компанія «Київміськбуд» — один із найбільших операторів ринку нерухомості України. За 65 років роботи, забудовник звів майже 46 млн кв. м. У його портфелі 6 144 готові будинки, ще 124 новобудови знаходяться на стадії будівництва та 80 — у проєкті.

У грудні 2021 року Ігор Кушнір переміг у номінації «Найкращий ТОП-менеджер року» за версією Всеукраїнської премії IBUILD 2021.

Про компанію: «Майбутнє вже у нас!»

— «Київміськбуд» — найбільша компанія будівельної галузі України, а особисто ви — приклад керівника, на якого орієнтується багато топ-менеджерів. Як вам вдається рік у рік утримувати цю пальму першості?

— Виключно щоденною наполегливою роботою. Не жити вчорашнім днем та колишніми заслугами, робити свою справу тут і зараз, виконувати зобов'язання перед інвесторами, добудовувати до кінця. Гадаю, ці складові й дозволяють утримувати позиції. Рік на рік не схожий, ситуації бувають різними, але такий «рецепт» універсальний, він гарний за будь-яких умов.

— Чи впроваджуєте ви в роботу своєї компанії нові digital-технології і якщо так, то розкажіть, які саме?

— Звичайно, намагаємося крокувати в ногу з часом і впроваджувати в роботу компанії все нове, що пропонує ринок. «Київміськбуд» у повному обсязі використовує можливості діджиталу, починаючи від різноманітної інтернет-реклами та закінчуючи онлайн-консультаціями зі спеціалістами відділу продажу. У нас створено спеціальний мобільний додаток LiveIn, через який людина може в кілька дотиків підібрати житло, що цікавить. Усередині компанії впроваджено систему IT-enterprise, яка дозволяє максимально ефективно управляти бізнес-процесами. Крім того, наші проєктанти та будівельники активно використовують у своїй роботі BIM-технології. На сьогодні вони мають програмне забезпечення Revit. За допомогою цієї програми можна повністю змоделювати будинок, інженерні та інфраструктурні мережі. Тож майбутнє вже у нас!

— У році, що минає, ви увійшли до рейтингу кращих компаній-роботодавців країни за версією журналу «Фокус». Розкажіть, завдяки яким управлінським рішенням вам вдалося досягти такого іміджу?

— Не знаю, завдяки яким саме рішенням, скоріше завдяки роботі за законом та людиноцентричності. Абсолютно всі наші співробітники офіційно працевлаштовані, одержують «білу» зарплатню, відпустки, лікарняні, соцпакети, медичне обслуговування, проїзні на транспорт, виплата премій у рамках програми колективної трудової участі, активна профспілка — майже «ол інклюзів».

— Які три основні якості повинен мати той, хто шукає роботу, щоб потрапити до команди КМБ?

— Ініціативність, результативність, компетентність. А взагалі просто бути нормальною людиною.

Про рік, що минає: «Інвестор став більш прискіпливим»

— Яким одним словом чи фразою ви можете охарактеризувати 2021 рік?

— 2021 рік був роком зростання. Цін, пропозицій, попиту. Десь можливостей, у якомусь сенсі зростання над самим собою.

— Яке найскладніше рішення вам довелося приймати у році, що минає?

— Будь-яке рішення складне та просте одночасно. Рішення про добудову 18-ти об'єктів іншого забудовника було нічим не складніше, ніж, наприклад, рішення про запуск нового проєкту. Навесні року, що минає, я перехворів на коронавірус і, гадаю, складним рішенням було довгий час фізично бути відсутнім на роботі. Воно було складним у прямому розумінні. Зрозуміло, що я певний період був удома, і ось ця ізоляція від офісу та робочих процесів була, мабуть, найскладнішою.

— Як, на вашу думку, змінилися цінності інвесторів у 2021 році?

— Перше: інвестор став більш прискіпливим. Люди купують не лише квартиру, а й довкілля, інфраструктуру, прилеглу територію. Друге: дедалі частіше люди приходять купувати з юристами, або ж просять надати документи, дозвіл та інші «папери», вивчають їх, і лише після цього приймають рішення про купівлю. Не скажу, що у потрібних масштабах, але ситуація з «Елітою» все ж таки навчила перевіряти документацію, хоча й не в тому обсязі, як би хотілося.

— В одному з інтерв'ю ви казали, що до осені 2021 року квадратний метр у новобудовах подорожчав у середньому на 20%. Скільки становить це зростання у грудні в році, що минає?

— У «Київміськбуді» ціни на нерухомість за рік зросли на 25% і, на жаль, із цим нічого не можна вдіяти. Я б і радий був би зробити якісь знижки до новорічних свят (зазвичай цей маркетинговий хід має велику популярність у забудовників). Але цього року немає такої нагоди, навпаки, «Київміськбуд» вкотре підвищуватиме ціни з 24 грудня.

— На вашу думку, які чинники сприяли такому зростанню?

— Це моє «улюблене» запитання. Здається, щомісячно протягом року по два рази я на нього відповідав. Але я розумію, що воно хвилює багатьох і для вашої аудиторії повторюю, що по-перше, відчутно зросли у ціні будівельні матеріали. Як вартість квадратного метра може залишатися на попередньому рівні, якщо в ціні виросли метал, арматура, пісок, бетон — все, з чого цей квадратний метр будується. Вже говорив, що 60% ціни нерухомості становить вартість будівельних матеріалів. Плюс до цього, вчетверо подорожчали електроенергія та газ для підприємств, витрати на які займають також значну частину. По-друге, боротьба з пандемією та її наслідками призвела до того, що у світі було надруковано величезний масив грошей. А це інфляція, і українську гривню вона теж не оминула. Ці два чинники і «сприяли» зростанню цін на нерухомість.

Читайте також: Багаторівневі квартири в споруджуваних і готових ЖК «Київміськбуду»: повний перелік 

Про проєкти забудовника: «Кожен проєкт компанії має право на життя» 

— Скільки об'єктів ви ввели в експлуатацію у 2021 році?

— На сьогодні введено 7 із запланованих 12-ти. Це житлові комплекси: «Медовий», «Італійський квартал», «Манхеттен сіті», апарт-комплекс у Пуща Водиці, частини комплексів «Шевченківський», «Подол Град», «Злагода». Це близько 420 тис. кв. м. До кінця року очікуємо, що сертифікат отримають ще такі житлові комплекси: «Райдужний», «Гвардійський», «Твін хаус», «Фрідом», «Оберіг-2». З урахуванням комерційної нерухомості, паркінгів та дитячих садків, за підсумком року цифра введеної в експлуатацію нерухомості становитиме майже 700 тис. «квадратів».

— Який проєкт компанії ви вважаєте окремим приводом для гордості? У якому вашому житловому комплексі, на вашу думку, ідеальна прибудинкова територія (що вже існує чи запроєктована)?

— Кожен має займатися своєю справою. Я не живу в «рожевих окулярах» і розумію, що комплекси «Київміськбуду» не є найбільш показовими та архітектурно-привабливими. Але ж вони доступні для людей! Якщо ми робитимемо фасади зі скла та сад на даху, то потенційний інвестор «Київміськбуду» просто не зможе дозволити собі таке житло. Тому я вважаю, що кожен проєкт компанії має право на життя!

— У 2021 році ви ввели в експлуатацію всі будинки «Італійського кварталу» та розпочали продаж його сіквела — «Італійського кварталу-2». При цьому користувачі на форумах Domik.ua пишуть, що досі не отримали права власності та не можуть зайти на ремонт у свої квартири. Скажіть, із чим це пов'язано?

— З процедурою, яка є єдиною та обов'язковою для всіх ЖК. Дивіться, те, що будинки введені — це черговий рубіж, але аж ніяк не фініш. Введення в експлуатацію означає, що будинки побудовані згідно із заявленим проєктом і придатні для життя. Після цього компанія оформляє право власності на нерухомість. Далі йде процедура доплат від інвесторів та інші взаємозаліки, готується довідка про повну оплату — лише на це відведено місяць. Далі подаються документи на отримання поштової адреси, це також час. Нотаріус формує так звану системну папку і потім лише починають запрошувати підписувати акт приймання-передачі квартири та права власності. Загалом є багато таких моментів. Вони не помітні, і здається, що нічого не відбувається. Але це не так.

— У вашому портфелі безліч масштабних проєктів, розрахованих на тисячі квартир. Серед них — ЖК «Мілос», який ви зводите на околиці Троєщини. Незабаром тут з'явиться п'ять 27-поверхових будинків. При цьому цей район і так вже досить щільно забудований, а в місцевих школах і дитячих садочках катастрофічно не вистачає місць. Як ви вважаєте, подібна забудова столиці без створення супутньої інфраструктури не призведе до глобальної кризи?

— По-перше, майже у кожному своєму великому житловому комплексі «Київміськбуд» закладає приміщення для дитячого садка. Це обов'язково, але його будівництво має кимось фінансуватися. Тому все частіше виникає ситуація, коли ці садки мають приватну форму власності. Звичайно, як людину, яка живе у Києві, мене хвилює це питання. І ми робимо максимум із можливого для того, щоб ці садки були. На сьогодні ведемо переговори з містом, щоб у нас були куплені два великі дитячі садки. Передати їх безкоштовно ми не маємо права, вони збудовані за гроші інвесторів! І у результаті вони будуть комунальними.

Про довгобуди «Укрбуд» та «Аркада»: «Будуть гроші — будуватимемо»

— Два роки тому, у 2019-му, ви взялися за добудову 22-х житлових комплексів «Укрбуду». Станом на листопад 2021 року ввели в експлуатацію вісім. На вашу думку, це гарні темпи? Що заважає вам рухатися активніше у цьому напрямі?

— Дещо не так — ми взяли зобов'язання добудувати комплекси, які нам передадуть. На сьогодні прийнято 18 ЖК, решту було передано іншим забудовникам. За підсумками першого року роботи із цим кейсом ми здали перші 5 об'єктів, за 2021 рік — ще 7. Залишилося не так багато, але, як я вже говорив на початку, переважна більшість прийнятих нами об'єктів — збиткові. Головний камінь спотикання у питанні добудови — це фінансування. Весь цей час нам вдавалося тримати непоганий темп, за рахунок чого маємо результат, але як буде далі, важко планувати. Протягом року ми працювали над отриманням кредиту під держгарантії. 6 місяців прововтузились з документами: техніко-економічні обґрунтування, аудити, перевірки, погодження з кількома відомствами, відповіді, обговорення. Ми пройшли абсолютно усі процедури. Наголошую, що гроші нам потрібні були на моменті, ніхто не просив їх нам подарувати. Але Кабміном не було ухвалено позитивного рішення про кредит. Як буде далі — не знаю. Будуть гроші — буде будівництво, не буде грошей — продовжуватимемо шукати, але швидкими темпи будівництва важко очікувати. Можу з точністю сказати одне: використовувати гроші інвесторів «Київміськбуду» ми не будемо!

— Протягом усього 2021-го велися спроби врегулювання питання з добудовою ЖК «Аркади». З'являлися новини, що їх добудовуватиме Stolitsa Group, потім девелопер нібито відмовився від цієї ідеї. Компанія «Київміськбуд» розглядала для себе можливість зайнятися проєктами «Аркади»?

— Так, розглядала. Але питання знову ж таки залежить від у фінансування. Ми провели глибокий фінансовий аналіз стану житлових комплексів «Аркади», який показав дефіцит бюджету. Наскільки мені відомо, вони підписали меморандум зі «Столицею», а що саме там і як щодо деталей — не до мене запитання. Якщо місто, яке є власником 80% акцій компанії, скаже, що потрібна наша допомога — долучимося та зробимо!

— На вашу думку, крах таких компаній, як «Укрбуд» та «Аркада», якось позначився на попиті покупців на первинну нерухомість?

— Так, спочатку позначився, звичайно. Був якийсь період одразу після того, як люди побоювалися інвестувати. Але той факт, що «Київміськбуд» підібрав ці комплекси, зіграв на руку всьому ринку, не давши провиснути надовго. На сьогодні наслідки цих подій практично зійшли нанівець. Та й той факт, що нерухомість постійно зростає в ціні, не дає особливо розгулятися. Поки хтось думає та боїться, інші купують та отримують вигоду.

Про реформи та державні програми: «В результаті за все сплатить кінцевий споживач»

— Нинішнього року було ліквідовано ДАБІ, натомість з'явився новий містобудівний орган — ДІАМ. Яка ваша думка з цього приводу, та як оцінюєте роботу нової інспекції?

— На сьогодні оцінюю роботу ДІАМ більш, ніж позитивно. Це просто небо та земля у порівнянні з тим, що було раніше. Ми вже стикалися з питаннями введення в експлуатацію низки ЖК, і різниця з попередньою структурою справді є. Немає формальних відписок, причіпок до відсутності ком або помилок, якщо стисло, то всієї тієї бюрократичної тяганини, яка раніше затягувала введення будинків. Поки що особисто я задоволений роботою нового органу, а як буде далі, час покаже.

— 1 березня 2021 року стартувала урядова програма «Доступна іпотека 7%». Чи позначилося це на продажу ваших проєктів і якщо так, то як саме?

— Ні, не позначилася, і не позначиться, на жаль, тому що в іпотеку можна взяти лише готове житло. У «Київміськбуду» на етапі зведення розкуповують у середньому 80% квартир. 20%, що залишилися, розмітають одразу після введення. Тому іпотека ніяк не позначилася на наших показниках. Але могла б, якби в рамках програми можна було купувати майнові права на квартиру, що будується. Тоді це мало б позитивний вплив на первинний ринок нерухомості. Іпотека — це гарна ініціатива і світовий досвід це підтверджує, але її треба правильно «запалити». Поки що, на жаль, у нас у країні я цього не бачу.

— У листопаді 2021 року у другому читанні ухвалено законопроэкт № 5600, у грудні документ підписав президент. Норми закону змінюють систему оподаткування продажу нерухомості фізособами. Так, дохід, отриманий від продажу протягом року другого об'єкта нерухомості, оподатковується за ставкою 5%, третього та наступних — за ставкою 18%. Як, на вашу думку, це вплине на вартість нерухомості у ваших новобудовах?

— Це відіб'ється на ринку нерухомості. Дивіться, на сьогодні у нас у загальній структурі покупців близько 30% становлять так звані професійні інвестори. Це люди, які вкладають гроші на котловані і продають, коли будинок введений. І ось коли вони продаватимуть кожну наступну квартиру, вони закладуть цей відсоток у її вартість. Тобто у результаті за все сплатить кінцевий споживач.

— У вересні 2021 року Верховна Рада ухвалила за основу законопроєкт № 5091. За допомогою нових понять «спеціального майнового права» та «гарантійної частки будівництва» він посилює права покупця у сфері інвестування будівництва, при цьому не прописуючи конкретних механізмів. Що ви думаєте про цей законопроєкт, які плюси та мінуси бачите у ньому?

— Ми надавали свої поправки та бачення цього законопроєкту. Там є кілька моментів, які звучать гарно, але на практиці поки що не зрозуміло, що з ними робити. Загалом, я завжди позитивно ставлюся до нововведень, що підсилюють права покупців нерухомості. Чим більше у них прав, тим більше у них впевненості, а отже, і довіри до ринку.

Про плани на 2022-й: «У будь-якій ситуації ми робитимемо все можливе»

— Змалюйте стисло перспективи, які, на вашу думку, очікують на ринок первинної нерухомості у 2022 році.

— Хотілося б вірити, що все буде гаразд. Що не буде війни, вірніше, що не буде нової, а стара — закінчиться. Що у політичному плані все буде плюс-мінус спокійно. Загалом, якщо скрізь буде мирно, то й на ринку нерухомості все буде стабільно. Ми живемо в такий час, коли можна очікувати чого завгодно. Згадайте рік виборів — здавалося б, яке вони мають відношення до продажу квартир? Але ні, люди не купують нерухомість, якщо відбуваються якісь зміни. А оскільки прогнозувати те, що відбуватиметься у 2022 році, досить складно, тому й перспективи досить туманні. Можу сказати тільки за «Київміськбуд»: у будь-якій ситуації ми робитимемо все можливе і від нас залежне, щоб залишатись оплотом надійності на ринку.

— Які нові проєкти ви плануєте запустити у 2022 році?

— Нагадаю, що нещодавно стартував продаж в «Італійському кварталі-2». Наразі відбувається оформлення необхідних документів на низку нових комплексів, серед яких ЖК на вул. Липківського, Жмеринській, Кричевського, Пирогівському шляху. Кожен із них перебуває на своїй стадії. Лишень у нас буде готовий повний пакет необхідних дозвільних документів, розпочнемо продаж.

— Влітку 2021-го ви разом із групою однодумців здійснили сходження на вершину семитисячника — пік Озоді в Таджикистані, встановивши на ньому прапор «Київміськбуду». Яку наступну вершину плануєте підкорювати?

— Вершину не можна підкорити, на неї можна лише зійти, і це у тому разі, якщо вона пустить (посміхається). На наступний рік у планах дві гори. Почну з 7-тисячника, а навесні спробую зійти на Еверест. Головне, щоб погода цьому сприяла. 

— Якби вам гарантували виконання наступного року одного вашого бажання, пов'язаного зі сферою діяльності, що б ви загадали?

— Щоб усі були здорові! Це насамперед, а робота, здобутки, весь цей «успішний успіх» обов'язково підтягнуться!

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021