Что делать украинцам, сдающим жилье, чтобы остаться в рамках закона и не лишиться прибыли


01.09.2020 12:01  26 комментариев

В действующем законодательстве Украины предусмотрено два способа налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду.

Редакция портала Domik.ua выяснила, как нужно платить налоги с дохода от сдачи жилья в аренду по действующим в 2020 году правилам. Также журналисты узнали, какие новшества ждут владельцев недвижимости, если будет принят новый Закон Украины «Об арендованном жилье».

Налогообложение доходов от сдачи жилья в аренду

По правилам статей 319 и 320 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), собственник имущества имеет право свободно им распоряжаться и использовать, в том числе для предпринимательской деятельности. Это положение дает возможность собственникам жилья сдавать его в аренду на основе платного договора. Арендодатель и арендатор сами определяют размер платы за пользование жильем. 

В пункте 170.1.2 статьи 170 Налогового кодекса Украины (НКУ) указано, что размер налогового обязательства с дохода от сдачи жилья в аренду вычисляют на основе арендной платы, указанной в договоре. Сумма фискального обязательства не может быть меньше минимальной суммы платежа за полный или неполный месяц аренды.

Минимальную сумму арендной платы ежегодно определяют местные власти. Они утверждают ее базовый размер в расчете за один квадратный метр общей площади жилья и коэффициенты коррекции. Их вводят, чтобы при расчете арендной платы конкретной квартиры учитывалось ее расположение в черте города — в исторической зоне, в центре, рядом с ним и на окраине.

Ответственность за неуплату налогов с доходов от сдачи жилья в аренду

Законодатели считают правонарушением неуплату налогов и выполнение фискальных обязательств с опозданием. Арендодатель в текущем году сам исчисляет и уплачивает налог каждый квартал. 

По правилам ст. 170 НКУ, налоговую выплату надо совершить в течение 40 календарных дней после последнего дня истекшего отчетного периода.

За неуплату налога в срок, по ст. 127 НКУ, арендодатели платят штрафы в таких размерах :

  • 10% от суммы неоплаченного  вовремя налогового обязательства при опоздании с платежом на 30 календарных дней включительно;
  • 20% от суммы неоплаченного  вовремя налогового обязательства при опоздании с платежом на срок больше 30 календарных дней.

Владельцы жилья-арендодатели обязаны отразить доход от сдачи жилья в аренду и связанное с ним фискальное обязательство в налоговой декларации. Органы Государственной фискальной службы (ГФС) сравнивают данные из декларации и сведения о фактических ежеквартальных выплатах налога в отчетном году. Если данные из декларации и сведения о фактических квартальных платежах совпали — ГФС считает обязательство выполненным.

Налоговую декларацию нужно подавать в сроки, которые устанавливает ГФС. По нормам Закона Украины от 17.03.2020 г. № 533-IX, годовую декларацию за 2019 год можно было подать до 1 июля 2020 года.

За неточные данные в декларации и опоздание с ее подачей установлен базовый размер штрафа — от трех до восьми не облагаемых налогом минимумов доходов граждан. Эти размеры указаны в статье 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

Размер штрафа для конкретного нарушения, по правилам пункта 5 подраздела 1 раздела ХХ «Переходные положения» и пункта 169.1.1 НКУ, начисляют на основе необлагаемого минимума дохода граждан в размере 17 грн.

Минимальный уровень штрафных санкций в размере трех необлагаемых минимумов равен 51 грн, а максимальный — в размере восьми необлагаемых минимумов, что равно 136 грн.

Читайте также: Штраф за неуплату налогов при сдаче квартиры в аренду

Как можно сдавать жилье в аренду

Владелец квартиры физическое-лицо в зависимости от порядка налогообложения может сдавать в аренду жилье двумя способами, описанными ниже.

1. При сдаче в наем по договору арендодатель платит  налог на доходы физических лиц. В этом случае он выполняет фискальные обязательства по правилам статьи 170 НКУ:

- доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом по ставке 18% от указанной в договоре суммы;

- ежемесячная арендная плата не может быть меньше суммы, которую рассчитывают, умножая площадь квартиры на нормативную стоимость одного квадратного метра жилья. Этот норматив устанавливают местными властями;

- физические лица-арендодатели при нотариальной регистрации сделки аренды обязаны уплатить военный сбор — 1,5% договорной арендной платы.

2. Владелец жилья сдает его в аренду в порядке коммерческой деятельности, которую ведет в статусе физического лица-предпринимателя (ФЛП). В этом случае он имеет право зарегистрироваться в одной из групп плательщиков единого налога. Выполнять фискальные обязательства необходимо по правилам выбранной группы.

Владелец сдает жилье в аренду как предприниматель

Признаки принадлежности и налоговое обязательство для плательщиков единого налога описаны в статье 291 главы 1 раздела XIV НКУ. Эти данные приведены в таблице ниже.

Группы плательщиков единого налога

Обозначения :

  • НДС — налог на добавленную стоимость;
  • ФЛП — физическое лицо-предприниматель.

Группа

Максимальный годовой доход

(с 01.04.2020)

Количество наемных работников

Ставка единого налога для ФЛП

(с 01.09.2020)

1-я

500 тыс. грн

0

10% от прожиточного минимума (2118 грн), то есть 211,8 грн

2-я

5 млн грн

10

20% от суммы минимальной зарплаты (5000 грн), то есть 1000 грн

3-я

7 млн грн

Не ограничено

3% дохода за месяц — раздельная выплата НДС и единого налога

5% дохода за месяц — выплата НДС в составе единого налога

Законодатели связали переход на единый налог и виды предпринимательства. Исчерпывающий перечень ограничений содержит пункт 291.5.3 статьи 291 НКУ. Физические лица-предприниматели не могут быть плательщиками единого налога, если сдают в аренду такие объекты:

- жилые помещения или их части общей площадью свыше 100 кв. м;

- земельные участки общей площадью свыше 0,2 га;

- нежилые помещения — сооружения, дома или их части, общей площадью свыше 300 кв. м.

Кроме единого налога, физические лица-предприниматели обязаны платить социальный взнос в 

Пенсионный фонд. ФЛП-работодатели вычисляют размер социального взноса по количеству работников. Если ФЛП ведут бизнес самостоятельно, то платят социальный взнос за себя. Это правило закреплено в законе № 2464-VI «Про сбор и учет единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование» в редакции от 01.01.2018.

По правилам пункта 3 статьи 7 закона № 2464-VI, размер социального взноса для плательщиков единого налога составляет 22% минимальной заработной платы, установленной в госбюджете Украины на текущий год. С 1 сентября 2020 года минимальная зарплата равна 5000 грн, а размер ежемесячной выплаты социального взноса — 1100 грн.

Читайте также: Как платить налог на недвижимость в 2020 году

Какой налог платят арендодатели в статусе ФЛП

Пример расчета фискального обязательства за месяц для арендодателя в статусе ФЛП из первой группы плательщиков единого налога. Такой выбор группы ФЛП обусловлен максимальным размером годичного дохода — 300 тыс. грн. Для владельца-арендодателя одной квартиры такой доход в ГФС сочтут реальным.

Данные для расчета:

1. Квартира площадью 60 квадратных метров. Такое жилье пользуется спросом, и владельцы охотно выводят его на рынок аренды. За квартиру такой площади не надо платить налог на недвижимость. Жилой метраж 60 квадратных метров входит в льготу с нулевой ставкой налогообложения. Это правило прописано в статье 266 НКУ.

  • Повышающий коэффициент для квартир в домах, расположенных в исторической части Киева — 1,25.
  • Повышающий коэффициент для квартир в домах, признанных объектами культурного наследия — 2.

Такую методику расчета месячной стоимости аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества физлицу Киевсовет утвердил в постановлении №42/9630 от 2 октября 2013 года. Норма действует в 2020 году.

3. Ставка единого налога для ФЛП 1-й группы в сентябре 2020 года — 211,8 грн.

4. Ежемесячный социальный взнос за личную предпринимательскую деятельность — 1100 грн.

Формула расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц: площадь квартиры + ставка единого налога для ФЛП 1-й группы + социальный взнос.

Расчет: 60 + 211,8 + 1100 = 1371,8 грн.

При выплате налога раз в квартал — за три месяца — сумма фискального обязательства составляет 1371,8 грн Х 3 = 4115,4 грн.

Сумма налогового платежа за год составляет 1371,8 грн Х 12 = 16 461,6 грн.

Расчет с учетом зонального коэффициента:

1. Квартира в доме в исторической части Киева, расчет платежа за месяц:

(60 Х 1,25) + 211,8 + 1100 = 1386,8 грн.

При выплате налога раз в квартал:

1386,8 Х 3 = 4160,4 грн.

Сумма налогового платежа за год:

1386,8 Х 12 = 16 641,6 грн.

2. Квартира в доме-объекте культурного наследия, расчет платежа за месяц:

(60 Х 2) + 211,8 + 1100 = 1431,8 грн.

При выплате налога раз в квартал:

1431,8 Х 3 = 4295,4 грн.

Сумма налогового платежа за год:

1431,8 Х 12 = 17 181,6 грн.

Читайте также: Договор дарения: как подарить недвижимость законно

Какой налог платят арендодатели-физические лица на общей системе налогообложения

В этом случае владелец жилья-арендодатель платит налог на доходы по правилам пункта 170.1 статьи 170 раздела IV НКУ.

Данные для расчета:

1. Квартира площадью 60 квадратных метров.

2. Ставка налога — 18% от суммы арендной платы, указанной в договоре.

3. Сумма ежемесячного дохода в виде платежа за аренду в диапазоне 6000-13000 грн в месяц. В таких ценовых границах сосредоточено большинство ценовых предложений, зафиксированных в базе аренда квартир в Киеве портала Domik.ua. Для расчета выбраны верхняя и нижняя ценовые границы.

Формулы расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц с арендной платой 6000 грн:

6000 Х 0,18 = 1080 грн.

Выплат налога за квартал: 1080 Х 3 = 3240 грн.

Годовая выплата налога: 1080 Х 12 = 12960 грн.

Формулы расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц с арендной платой 13 000 грн:

13 000 Х 0,18 = 2340 грн.

Выплат налога за квартал: 2340 Х 3 = 7020 грн.

Годовая выплата налога: 2340 Х 12 = 28080 грн.

Читайте также: Какие налоги нужно заплатить при проведении операций с недвижимостью

Что ждет рынок с принятием нового Закона Украины «Об арендованном жилье»

Проект закона «Об арендном жилье» (далее — Законопроект) Минрегион разработал четыре года назад. Документ поступил в открытый доступ для обсуждения на сайте ведомства 21 июля 2016 года.

В сфере найма арендного жилья действуют положения ГКУ. Данный Законопроект определяет конкретные особенности рынка арендного жилья .

1. Статус арендного дома-новостройки:

- право собственности на арендный дом может принадлежать одному или нескольким лицам на праве общей совместной или долевой собственности;

- объектом права собственности и других вещных прав может быть арендный дом в целом. Такой объект — неделимое имущество. Нельзя выделить в натуре весь объект или его долю.

2. Строительство арендных домов ведется по правилам действующих законов и минимальная площадь жилья в них соответствуют действующим нормам.

В Законопроекте указано:

- в арендных домах площадь нежилых помещений может составлять только 20% площади здания;

- арендное жилье должно быть пригодно для проживания и может быть оборудовано мебелью, бытовой техникой, предметами домашнего обихода, средствами связи;

- участок для строительства и эксплуатации арендного дома предоставляется бесплатно из земель государственной и коммунальной собственности;

- заказчик строительства арендного дома освобождается от перечисления средств долевого участия в развитие инфраструктуры населенного пункта.

3. Жилье в арендном доме сдает внаем собственник или управляющая компания — размещают объявления на официальном сайте. По договору арендатор пользуется жильем не меньше года за плату и имеет право продлить срок найма. Договоры заключаются в порядке очереди по мере поступления заявлений.

4. Владелец арендного дома может разорвать договор найма в таких случаях:

- арендатор не выплатил арендную плату два месяца подряд;

- арендатор нарушил правила пользования жильем, установленные арендодателем;

- арендатор и проживающие вместе с ним члены семьи и другие лица портят жилье или используют не по назначению;

- арендодатель сообщает арендатору о досрочном разрыве договора за месяц до выбранной даты.

5. Плата за пользование арендованным жильем устанавливается договором найма и состоит из таких ежемесячных платежей:

- за пользование жильем;

- за коммунальные услуги, содержание дома и придомовой территории;

- изменение размера платы за пользование арендованным жильем в арендных домах можно проводить только раз в год.

Выводы

По состоянию на сентябрь 2020 года в Украине нет единой базы арендодателей, сдающих недвижимость в наем. Около 70% жилья арендуется нелегально. Это усложняет отношения между владельцам жилья и арендаторами, особенно если между ними возникают противоречия или конфликты. 

Арендодатели, уклоняющиеся от налогов, должны выбрать форму их оплаты из двух вариантов, предусмотренных законом. Это позволит им получать доход в правовом поле и обезопасит от возможных неприятных инцидентов с квартирантами

Важно: только нотариально заверенный договор аренды жилья и вовремя уплаченный налог на доход позволит обезопасить недвижимость и решать вопросы с арендаторами в судебном порядке.

Обсудить правила оформления договора об аренде жилья и составления налогового отчета о доходах с аренды можно на форуме «Нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду»

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020



просмотров: 44243

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 26

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 26 - Что делать украинцам, сдающим жилье, чтобы остаться в рамках закона и не лишиться прибыли

SimorGlass02.09.2020 09:17 

+1|0

Интересно, какой процент в Киеве людей, платящих налог за сдачу квартиры в аренду. Я не знаю ни одного такого человека

Andrey2003.09.2020 22:29 

+1|0

Я - такой человек :)

Yakybovich16.09.2020 13:29 

0|0

Наверное Вы работаете в налоговой. Там тоже ни одного человека не знают, которые платят данный налог.

QIWIT02.09.2020 08:41 

0|-4

Боже, кто таких писак допускает на нормальный сайт?

Yanina K17.12.2018 20:19 

+3|0

На 1 группе сдавать в аренду нельзя. И налоговая льгота налога на недвижимость не распространяется на недвижимость, сдаваемую в аренду. Налог придется платить за всю квадратуру (общую, согласно техпаспорта)

Земляной23.04.2018 17:03 

+2|0

Интересная статья, спасибо

alexdk22.04.2018 08:51 

+2|0

На 1 группе ЕН по-моему нельзя сдавать недвиж. в аренду, только 2 или 3 (хотя 3 группу могут скоро вообще отменить).

Vitalii2410.11.2018 12:11 

0|0

Мне очень важно тоже знать можно ли быть на 1й группе налогообложения. Так как мама сдаёт квартиру на 2й группе

Supervisor16.04.2018 22:10 

+2|-4

У руля государства сейчас люди, имеющие прямое отношение к коррупции. У Верховній Раді зареєстрували пакет законопроектів, що пропонують легалізувати корупційно отримані доходи, а також звільнити чиновників від відповідальності за брехню в декларації. Джерело: https://ua.censor.net.ua/n3061591
Сие предисловие для понимания того, как я отношусь к тому, что государство всовывает свой нос туда, где оно палец о палец не ударило.
А по сути, дабы не разводить много букв, за все заплатит арендатор. И все это знают. Хозяин получит столько сколько желает получить. Вопрос только по какому пути желает идти арендатор... Так вот тут, похоже вопросов даже не возникает. Дураков нет.

Гордон Шамуэй16.04.2018 22:34 

+2|0

Хозяин получит столько сколько желает получить.
Это иллюзии ибо потолок может оказаться намного ниже чем того хотелось бы арендатору.

Гордон Шамуэй16.04.2018 22:35 

0|0

upd: арендатору, конечно же

Гордон Шамуэй16.04.2018 22:36 

+2|0


upd: арендодатору, конечно же
T9

Lamo218.04.2018 16:15 

+1|0

ондатору? или, может, арендодателю все-таки? =))

Гордон Шамуэй18.04.2018 16:20 

+1|0

Оно самое, т9 беспощаден :(

YuliyaYuliya16.04.2018 17:35 

+1|0

Автору статьи- по моей информации - если квартира сдаётся в аренду- автоматически появляется налог на недвижимость, а у Вас указана льгота в 60кв.м. Уточните этот момент?

alexdk22.04.2018 08:49 

0|0

Если кв-ра сдается в аренду, льготы нет.

Mahonuk13.04.2018 09:09 

+3|0

Боже, сколько букв и цифр!!! Это чтобы платить налог со сдачи квартиры в аренду, надо нанимать бухгалтера!

Mahonuk13.04.2018 11:38 

0|0

Ребята, я с третьего раза осилил! :) Но у меня вопрос, есть же еще упрощенная система налогообложения. Почему о ней не написали?

Шу18.04.2018 15:08 

0|0

Это и есть упрощенная система - оба варианта, есть и третий(самый простой и самый затратный) - самостоятельная подача декларации о доходах и имуществе в конце года !

Artes-712.04.2018 21:38 

+1|0

Статья с ошибками. Видно писал не юрист. Во-первых, необлагаемый минимум доход граждан для размера штрафа применяется в размере 17 грн. Читайте внимательно Переходные положения НК. В размере 50% социальной льготы такой размер применяется только ДЛЯ КВАЛИФИКАЦИИ ДЕЯНИЙ. а не для размера наказания. Во-вторых, минимальный размер аренды 8,91 грн. за кв метр это не размер платы за аренду. А это просто арендная плата не должна быть меньше этого размера. Но эту сумму не надо никуда платить и тем более плюсовать к налогам!

Ирина Бегаль13.04.2018 10:36 

+1|0

Спасибо за уместное замечание! Мы и правда не юристы. Мы учли ваше объяснение и внесли правки в материал.

Artes-713.04.2018 11:10 

+1|0

Пожалуйста. Написал бы вам в личные сообщения, если бы было можно. Там еще где налогообложение просто физических лиц (не ФОП) кроме НДФЛ 18% платится военный сбор 1,5%. То есть общая налоговая нагрузка 19,5 %. Поэтому там где у вас указано, что, нотариусу при удостоверении сделки платится военный сбор 1,5%, там вместо военного сбора должна быть указана гос. пошлина 1%. И если договор аренды заверяется нотариально, что вы верно указали, что это необязательно, но если стороны решили заверить, то нотариус официально отчитывается о заключенных сделках в налоговую. Поэтому налоговая будет знать о заключенной сделке и в случае неуплаты налогов может наложить штрафные санкции. И там где налогообложение ФОП на едином налоге, то платится только единый налог и ЕСВ. Больше ничего не платится.

kvartira4411.11.2018 23:09 

0|0

Спасибо что подсказали что платится только единый налог и ЕСВ, а то непонятные квадратные метры плюсуют к налогам в гривнах - полный бред!

эврика+12.04.2018 16:05 

+4|-3

сдать 1 к за 3000 грн, а налог заплатить 1529 грн. Кто из хозяев кв-р пойдет на это? Бред. Это значит, что аренд плату надо увеличить на 1500 грн, т е на 50%. Кто ее снимет?

Lamo213.04.2018 10:02 

+3|0

Лол, вы математику в школе не учили? Физлицо платит 18% от арендной платы. Воспользуйтесь калькулятором.

antoniVS16.04.2018 23:48 

+5|0

Если в Киеве, то на однуху за 4500 очередь выстроится

 

 
цена: от 20 460 грн/м2
тел: (044) 298 66 96
 
цена: от 19 798 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 22 319 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 19 998 грн./м2
тел: (044) 294 81 09
 
цена: от 32 420 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 40 427 грн/м2
тел: (044) 298 63 30
 
цена: от 42 632 грн./м2
тел: (044) 290 18 98
 
цена: от 21 000 грн./м2
тел: (044) 353 02 02
 
цена: от 25 026 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: 49 220 грн./м2
тел: (044) 290 33 40
 
цена: от 19 244 грн/м2
тел: 222 72 78

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Советы при покупке и аренде жилья >Что делать украинцам, сдающим жилье, чтобы остаться в рамках закона и не лишиться прибыли