Раздел жилой недвижимости при совместной собственности в 2018 году: подробности

Право совместной собственности на недвижимость и особенности его применения регулируют Гражданский и Семейный кодексы Украины. Оба законодательных акта допускают отчуждение части общего имущества.

Domik.ua выяснил правовые особенности разделения недвижимости в общей собственности, которая представляет собой неделимый объект.

Виды общей собственности

Понятие общей собственности и ее виды законодатели установили в главе 26 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) так:

1. Имущество, которое находится в собственности двух или более лиц-совладельцев, принадлежит им по праву общей собственности — это общее имущество.

2. Имущество может принадлежать лицам по праву общей частичной или совместной собственности.

Предметами общей совместной и частичной собственности выступают такие жилые объекты:

- квартиры;

- одноквартирные и многоквартирные жилые дома;

- земельные участки с одноквартирными жилыми домами — усадьбы;

- садовые и дачные участки с жилыми сооружениями.

3. Право совместной собственности возникает на основаниях, не запрещенных законом.

4. Совместная собственность считается частичной, если договором или законом не установлена общая совместная собственность.

Читайте также: Как правильно оформить недвижимость в наследство в 2018 году

Общая частичная собственность

Если совладельцы общего имущества договорились закрепить за собой личные доли, то они владеют ими на основании права общей частичной собственности.

Субъектами права общей частичной собственности могут быть физические и юридические лица, государство и территориальные общины.

Совладельцы определяют свои доли на основе нотариально заверенного договора. Если таковой не заключен, то доли считаются равными. Совладельцы могут договориться о разных долях в общей частичной собственности. В этом случае размер долей определяется с учетом вклада каждого совладельца в приобретение, обустройство или эксплуатацию объекта.

Совладельцы могут требовать увеличения своей правовой доли при улучшении общего неделимого имущества за счет собственных средств или усилий. Производить улучшение объекта собственности можно только при согласии всех совладельцев.

Читайте также: Налоги и сборы при продаже недвижимости в 2018 году: сколько заплатят продавцы и покупатели

Долевой договор

Совладельцы заключают договор о разделении на доли в письменном виде и регистрируют у нотариуса. Государственная регистрация необходима на случай, если один из совладельцев решит выделить свою долю в натуре для отчуждения.

Долевой договор считают действительным, если его подписали все совладельцы жилой недвижимости.

Если договор заключен без участия одного из совладельцев, он может заявить о нарушении своих прав. В этом случае договор считается недействительным.

Договор о разделении жилого объекта совместной частичной собственности на доли содержит такие сведения:

- паспортные данные всех совладельцев;

- указание доли каждого совладельца на основе нотариально зарегистрированного договора о совместном владении;

- описание общего имущества: комнат квартиры, дома, в случае усадьбы — жилого дома и хозяйственных объектов на участке — с точным указанием объектов и их площади на детальном плане;

- определение, какие объекты после раздела будут в личном, а какие — в общем пользовании;

- разделение затрат на содержание объектов общего пользования между совладельцами.

Читайте также: Расторжение договора инвестирования в новостройку: как покупателю вернуть деньги

Выделение доли общей частичной собственности в натуре

Этот процесс необходим, если совладелец решил продать свою долю в общей частичной собственности.

В статье 358 главы 26 ГКУ законодатели определили, что каждый из совладельцев имущества имеет право на предоставление ему во владение и пользование части общего имущества в натуре. Выделенная часть в натуре должна соответствовать доле совладельца в праве общей частичной собственности. Если выделение доли общего имущества в натуре в материальной форме невозможно, ее владелец может требовать от остальных совладельцев соответствующую компенсацию.

Выделение доли общей частичной собственности в натуре совладельцы закрепляют нотариально заверенным договором. Законодатели не считают это требование обязательным и подчеркивают его значение для операций с выделенными долями общего имущества. В пункте 4 статьи 358 главы 26 ГКУ отмечено — если договор между совладельцами заверен нотариально, то его положения обязательны и для лица, которое потом приобретет долю в праве общей частичной собственности на это имущество.

Читайте также: Порядок оплаты налога на доход от сдачи жилья в аренду в 2018 году

Особенности указания в натуре доли частичной собственности

В тексте договора о выделении в натуре доли частичной собственности, совладелицам необходимо определить какие вещественные объекты соответствуют определенным долям раздела при записи в виде арифметических дробей или процентов. Например,— совладельцы договорились разделить квартиру площадью 160 кв. м в таком соотношении: —66% принадлежат лицу «А» и 34% — лицу «Б». Для точности договора следует указать и разделение в виде дробей: «две трети квартиры» и «одна треть квартиры». Также нужно установить, какие конкретно помещения отнесены к этим дробным и процентным значениям. Такая запись целесообразна на случай рассмотрения договора в суде. Если не указать, какие конкретно помещения входят в доли 66 и 30% и аналогично в 2/3 и 1/3 — суд может вынести решение по разделу без разграничения. Вопрос, какое конкретное помещение квартиры кому принадлежит, останется без ответа. Это станет причиной продолжения спора между собственниками.

Читайте также: Покупка квартиры по переуступке в новостройке: что это значит

Совместная собственность супругов

Право жены и мужа владеть в браке совместной и личной собственностью законодатели определи в Семейном кодексе Украины (СКУ).

Личной частной собственностью супругов в пункте 3 статьи 57, главы 7 СКУ законодатели признали имущество, приобретенное мужем/женой во время брака за средства, которые им принадлежали лично. Во время замужества супруги могут владеть жильем, которое есть их личной частной и совместной собственностью

Личная частная собственность каждого из супругов - жилье, приобретенное ими во время брака на свои средства и полученное в результате приватизации.

Совместной собственностью супругов, в том числе жильем, в главе 8 статьи 60 СКУ указано имущество, приобретенное за время брака. Оно принадлежит жене и мужу по праву общей собственности независимо от личного вклада денег или усилий. Для этой ситуации законодатели определили такие уважительные причины:

- учебу;

- ведение домашнего хозяйства;

- уход за детьми;

- болезнь и др., — список не считается исчерпывающим.

Усилия супругов во время брака могут привести к увеличению их имущественного состояния. Результаты общих трудовых/денежных затрат или аналогичных усилий одного из супругов, в случае возникновения споров, суд может признать объектом права общей собственности.

Жена и муж могут заключать все не запрещенные законами договоры по поводу их личного и общего имущества.

Читайте также: Сколько украинцы заплатят за регистрацию недвижимости и получение информации об имуществе в 2018 году

Право на общую собственность после расторжения брака

По правилам статьи 68 главы 8 СКУ, расторжение брака не прекращает права общей совместной собственности супругов на имущество, приобретенное за время брака. Супруги имеют право на раздел имущества по взаимному согласию. Договор о разделе общей жилой недвижимости и выделении из нее доли жене/мужу требует нотариальной заверки.

При разделе общего имущества супругов, доли жены и мужа - равны. Раздел в ином соотношении возможен по согласию супругов или по условиям их брачного договора.

Отказ от равенства долей при разделе имущества

Споры супругов при разделе общего имущества рассматривает суд. В пункте 2 статьи 70 главы 8 СКУ законодатели указали, что при рассмотрении таких споров суд может отступить от принципа равенства долей супругов. Причиной решения могут быть обстоятельства, которые суд признал существенными и убедился в таком поведении жены/мужа во время брака:

- один из супругов не заботился о материальном обеспечении семьи;

- уклонялся от участия в содержании ребенка/детей;

- скрыл, уничтожил или повредил общее имущество;

- расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

Судья может увеличить долю жены/мужа при разделе общего имущества, если с одним из супругов проживают несовершеннолетние дети/ребенок и размер назначенных алиментов не обеспечит их духовное, физическое развитие и лечение.

При разводе супругов раздел их общего имущества производится с выделением долей в натуре. Неделимые вещи присуждаются одному из супругов, если иное не определено договоренностью между ними. Также по договоренности сторон возможна денежная компенсация за выделенную в натуре часть общего имущества, которое один из супругов оставил другому.

При рассмотрении судебных споров о разделе имущества существует исковая давность. Суд рассматривает такие дела только после окончательного юридического оформления развода заявителей.

Узнать подробно правила оформления договора о выделении своей части недвижимости в общей собственности и как получить компенсацию за свою долю совместного жилья дает возможность форум юридическая консультация.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018