> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Рынок недвижимости Украины: анализ и итоги 2016 года

Рынок недвижимости Украины: анализ и итоги 2016 года


13.01.2017 10:01  50 комментариев

Основные события рынка недвижимости 2016 года, анализ их влияния. Чего ожидать участникам рынка в 2017 году?

Не смотря на резкий рост коммунальных платежей и заметное проседание национальной валюты, кардинальных изменений рыночных тенденций в декабре не произошло.

В большинстве сегментов вторичного рынка средние цены предложений в долларах США за месяц снизились на 0,7–1,5%, в гривнах выросли на 1,5–2,5%. Конкретные цифры по наиболее массовым сегментам рынка приведены в соответствующем разделе.

Увеличились уступки продавцов при проведении торгов. Одновременно выросла готовность целого ряда покупателей к достижению компромиссов. Сказалось сочетание подсознательного желания сделать себе и своим близким новогодний подарок (оставив многолетний груз проблем в прошлом), с нынешней относительной стабильностью рынка недвижимости.

К сожалению, на количество сделок подобная готовность к компромиссам практически не повлияла. В декабре сделок на вторичном рынке было примерно столько же, как и в ноябре. Разница между представлениями продавцов и покупателей о «приемлемых ценах» хотя и сократилась, тем не менее, все еще очень значительна (во многих случаях доходит до 30 и более процентов). К таким уступкам продавцы, как правило, не готовы.

Что же касается покупателей, то основная их масса ждет резкого снижения цен. А поскольку веских предпосылок для этого пока нет, то многие покупатели ушли на традиционные зимние каникулы еще в первой половине декабря. Были и те, кто после долгих колебаний предпочли первичный рынок жилья. Соответственно количество звонков, просмотров и торгов заметно снизилось.

В последней декаде месяца на зимние каникулы стали уходить и продавцы. Среднее количество объявлений о продаже квартир, опубликованных на восьми ведущих киевских интернет-порталах, снизилось в декабре на 6,8%, в IV квартале 2016 года на 4,6% (соответствующие данные приведены в таблице).

Количество объявлений о продаже киевских квартир

Портал недвижимости

30.09.2016

31.10.2016

30.11.2016

30.12.2016

Изменения за последний месяц

Изменения за квартал

Domik.ua

32 917

37 562

41371

38018

-8,1%

+15,5%

Realt.ua

33 771

35 893

38253

36408

-4,8%

+7,8%

Dom.ria

48 779

48 883

52947

45472

-14,1%

-6,8%

Meget.kiev.ua

28 977

23 384

24028

22508

-6,3%

-22,3%

Kiev.adress.ua

26 945

30 034

26946

25256

-6,3%

-6,3%

Fn.ua

41 989

45 581

42787

42429

-0,8%

+1,0%

Rieltor.ua

14 165

14 286

15533

14500

-6,7%

+2,4%

Mirkvartir.ua

37 674

40 237

29697

28540

-3,9%

-24,2%

Среднее по всем порталам

33 152

34 483

33945

31641

-6,8%

-4,6%

Анализируя эти цифры, необходимо учитывать, что в рекламных объявлениях немало дублей, недостоверной и специально сфабрикованной ложной информации.

Проведенный нами анализ, показал, что в течение декабря количество реально продаваемых на вторичном рынке киевских квартир снизилось на 8-10% и составило порядка 19000. В частности, по состоянию на 30.12.2016 года в доверительный интервал нашей базы данных попало 19037 квартир, в то время, как общее количество объявлений о продаже превысило 38000. Есть базы данных, в которых объявлений о продаже еще больше, но там и информационного мусора больше.

Имея необходимые статистические данные, подвести формальные итоги декабря, равно как и всего 2016 года, на первый взгляд, не так уж и сложно. Но это лишь на первый взгляд.

На практике все намного сложнее. И дело не только в явном дефиците достоверных статистических данных о количестве сделок и ценах продаж. Дело еще и в том, что практически все имеющиеся статистические обобщения и социологические исследования четко показывают наличие двух параллельных реальностей на киевском рынке недвижимости. У большинства продавцов – одна реальность, у потенциальных покупателей – другая. И это продолжается уже не один год. В результате классические рыночные законы почти не работают.

Читайте также: Две параллельных реальности рынка недвижимости

Разобраться, почему так, какие факторы и подводные течения влияют на рыночные тенденции, какие из них получат развитие в обозримом будущем – это и есть основная задача аналитических исследований. Что же касается статистики то, в данном случае, она лишь важный и действенный инструмент, без которого подобные исследования зависают в воздухе.

Читайте также: Почему на киевском рынке недвижимости не работают рыночные законы?

В 2016 году практически во всех сферах экономики, политики и жизни происходили масштабные изменения, на которые рынок недвижимости реагировал, как правило, достаточно вяло и со значительным опозданием.

Парадоксальность подобной ситуации выходит далеко за рамки устоявшихся представлений о высокой инерционности рынка недвижимости. Нынешняя ситуация во многом напоминает «затишье перед бурей». И это мы неоднократно подчеркивали не только в ежемесячных аналитических обзорах, но и в заголовках к ним.

Читайте также: Коммунальные услуги дорожают, а индекс потребительских настроений растет. Итоги ноября 2016 года

Очевидно, что для кардинальных изменений рыночных тенденций время пока не настало, не накопилась критическая масса предпосылок. Однако подвижки в этом направлении есть, а в 2016 году они даже ускорились. В частности, увеличился удельный вес продавцов и покупателей, стремящихся адаптироваться к новым экономическим и социальным реалиям, перейти к принятым в большинстве стран мира «цивилизованным» рыночным отношениям, когда цены формирует соотношение спроса и предложения, информация в объявлениях соответствует действительности, а за риэлторские услуги платит тот, кто их заказывает.

Наиболее важные события, процессы и тенденции 2016 года

Резкий рост коммунальных платежей и задолженностей по ним

Проблемы, связанные с низкой энергоэффективностью жилищно-коммунального хозяйства и всей экономики в целом, накапливались десятилетиями. Ни одно правительство не бралось кардинально решать их. Ибо, с одной стороны, это требовало принятия крайне непопулярных политических, экономических и социальных решений, практическое внедрение которых могло привести к бунтам и противостояниям, способным снести любую власть. С другой стороны, переход к прозрачным рыночным ценам и взаимоотношениям многие годы противоречил сиюминутным интересам значительной части олигархов, политиков, чиновников и бизнесменов, привыкших работать «в тени».

Все это было хорошо известно, регулярно обсуждалось в СМИ. Тем не менее, общество в очередной раз оказалось неготовым к давно назревшим преобразованиям.

Для миллионов украинцев резкий рост коммунальных платежей стал наиболее важным событием 2016 года, психологическим и финансовым шоком. Получив платежки, в которых суммы превышали их доходы, многие наши граждане почувствовали, насколько они социально незащищены. Соответственно стали меняться их взгляды, в том числе, отношение к недвижимости.

Особенно болезненно наши граждане стали воспринимать происходящее после того, как узнали, что немало чиновников, политиков и бизнесменов нагло использовали проблемы переходного периода в сферах ЖКХ и энергетики для личного обогащения.

Читайте также: Тарифный скандал: махинациями энергетических компаний разоряют украинцев

В результате, согласно официальным данным главного статистического управления Киева, уровень оплаты населением жилищно-коммунальных услуг составил в ноябре всего 61,1% (данных за декабрь пока нет). Столь низкий показатель объясняется не только заоблачными ценами за тепло, но и резким расхождением сумм в платежках за тепло в домах со счетчиками и без них. Многие киевляне выжидали, когда власти разберутся с методиками расчетов и снизят тарифы.

Читайте также: В Кабмине утвердили 4 методики начисления стоимости тепла в многоквартирных домах: подробности

По итогам одиннадцати месяцев 2016 года, положение с оплатой коммунальных платежей не столь провальное. Начислено населению 7 725 263 тыс. грн, оплачено 7 080 978 тыс. грн, то есть 91,7%. Без массовых субсидий уровень оплаты был бы значительно ниже и ситуация, скорее всего, зашла бы в тупик.

За одиннадцать месяцев 2016 года субсидии в Киеве были назначены 255268 домохозяйствам (это примерно четверть всех киевских домохозяйств). Средний размер назначенных в ноябре субсидий составил 1066,7 грн.

В долгосрочной перспективе влияние роста коммунальных платежей на рынок недвижимости будет очень серьезным, в отдельных сегментах, возможно, даже определяющим. Есть все основания полагать, что именно этот фактор резко снизит спрос на старое жилье и приведет к его еще большему удешевлению. Но об этом в следующих разделах.

Сдача вторичным рынком своих позиций под натиском первичного рынка

Первоначально киевский рынок недвижимости сформировался как рынок обменов с доплатами и компенсациями. Киевляне продавали свои квартиры новоявленным «бизнесменам» и коррупционерам, взамен покупали жилье в менее престижных районах. Многие делали в приобретенных квартирах ремонты, продавали их заметно дороже, приобретали новые… И так по несколько раз.

Данная система оказалась весьма действенной. Большинство продавцов старались улучшить жилищные условия; продав квартиру, добавляли к вырученным деньгам семейные сбережения, и приобретали более просторную. Деньги переходили из рук в руки, в значительной степени, выполняя техническую роль средства взаиморасчетов. Основным же платежным средством была недвижимость. А поскольку недвижимость была у сотен тысяч киевлян, то вторичный рынок позволял даже малообеспеченным слоям населения решать свои жилищные проблемы.

С развитием первичного рынка ситуация стала меняться. Цепочки обменов сократились, деньги стали уходить застройщикам и, связанным с ними, финансовым структурам. Это позволило поднять строительную отрасль, но в значительной степени обескровило вторичный рынок. Шансы малообеспеченных киевлян решить свои жилищные и финансовые проблемы резко снизились.

В 2016 году процессы смены приоритетов киевлян в выборе жилья получили заметное ускорение. В этом есть как свои плюсы, так и минусы.

Развитие строительной отрасли - большой плюс. Но в данном случае возросла социальная напряженность, негативное отношение к микрорайонам, застроенных «хрущёвками» и панельными домами брежневских времен. Процесс деградации такого жилья ускорился, а денег на его реконструкцию или замену нет. В результате значительная часть старого жилого фонда не выдерживает конкуренции с новыми домами.

Согласно нашим исследованиям, покупатели уже сейчас при прочих равных условиях делают выбор в пользу более энергоэффективного жилья и даже готовы за него переплачивать, понимая, что в результате сэкономят. Более того, многие киевляне готовы сменить старые обжитые районы на отдаленные, переехать в города-спутники с новой застройкой.

Этим пользуются не только застройщики и девелоперы, но и спекулянты, «переуступающие» или перепродающие квартиры практически во всех пользующихся спросом новостройках. По состоянию на сегодняшний день, 40% объявлений о продаже жилья на вторичном рынке – квартиры в строящихся или недавно построенных домах. Активно работают отделы продаж застройщиков, тратящих немалые деньги на рекламные кампании.

В настоящее время в Киеве строится более 250 многоквартирных жилых домов. Еще примерно столько же строится в городах-спутниках и пригородной зоне. Так что выбор квартир в новостройках сейчас достаточно большой: от малогабаритного жилья в пригородах до просторных апартаментов в центральных районах города.

В последнее время появился еще один важный фактор, влияющий на выбор покупателей. Это строительство малогабаритных квартир. Появление на рынке таких квартир фактически перечеркнуло одно из основных конкурентных преимуществ старого жилого фонда. Если еще недавно у многих приезжих и молодых семей не было особого выбора: либо «гостинка», либо тесная «хрущёвка» (на большее средств не хватало), то сейчас и у них появился выбор. Современные «смарт-квартиры» не только дешевле, но и более экономны в плане коммунальных расходов.

Читайте также: Студио, смарт-квартиры и апартаменты: законность новых тенденций на рынке недвижимости

Сокращение семейных сбережений и объема денег на рынке

Согласно недавно опубликованному «Отчету о финансовой стабильности» Нацбанка, расходы населения растут быстрее доходов. В 2016 году существенно выросла доля семей, вынужденных тратить свои сбережения на текущее потребление.

Это очень тревожный сигнал для застройщиков, строительной отрасли и экономики в целом.

По официальным статистическим данным, за 11 месяцев 2016 года на строительство жилья киевские строители израсходовали 6 403 503 тысячи гривен, что на 19,9% больше, чем за тот же период 2015 года. Правда, при этом они снизили темпы ввода в эксплуатацию построенного жилья. Если за первые 9 месяцев 2015 года было введено в эксплуатацию 753,2 тысячи квадратных метров жилья, то за этот же период 2016 года 699,6 тысяч квадратных метров, то есть на 7,1% меньше.

Вполне возможно, что по итогам года эти показатели сравняются, но повод для беспокойства достаточно серьезный.

Похоже, что многие киевские застройщики и девелоперы потеряли чувство меры. Количество новостроек, хотя и несколько сократилось в 2016 году (в основном, за счет незаконных), тем не менее, их явно многовато с точки зрения покупательной способности населения. На все строящиеся дома денег может не хватить.

В нынешних непростых условиях заметно возросли риски замораживания строек и банкротства застройщиков. А поскольку строительство жилья, как правило, ведется с привлечением средств инвесторов, то они рискуют остаться и без денег, и без квартир.

Пострадают и те банки, которые кредитуют строительство и покупку жилья. Согласно данным Нацбанка, общие объемы такого кредитования пока невелики, но спрос на кредиты есть и в столице, и в регионах. Большие строительные компании берут кредиты на срок до трех лет; более мелким предоставляются краткосрочные кредиты, необходимые для поддержания темпов строительства в случае, когда не удается быстро продать квартиры в построенных домах.

Основные результаты замораживания строительства прогнозировать несложно: массовые акции протеста и политические противостояния; сокращение числа рабочих мест практически во всех отраслях, связанных со строительством; сокращение поступлений в бюджет и Пенсионный фонд. Вполне может дойти до бунтов и масштабных социальных потрясений.

Читайте также: Афера века. Почти 40 тысяч украинцев стали жертвами строительных махинаций

Чтобы минимизировать подобные риски, необходим жесткий надзор за ходом строительства и его финансированием. Возможность осуществлять подобный надзор должна быть предоставлена не только соответствующим государственным службам, но и самим инвесторам.

В 2016 году первичный рынок стал более прозрачным. Киевские власти сформировали электронный реестр новостроек, и потенциальные инвесторы теперь могут уточнить законность статуса любой из них.

Но этого мало.

Инвесторы рискуют немалыми деньгами, а потому должны иметь не только смету строительства и копии всех разрешительных документов, но и знать какими средствами располагает фонд финансирования строительства (ФФС) данного жилого комплекса; знать, на что конкретно тратятся деньги и насколько эти траты соответствуют смете. Если государство не может или не хочет предоставить им такое право, то берет на себя значительную часть ответственности за финансовые потери инвесторов.

Повышение минимальной зарплаты в стране и дополнительные нагрузки на бизнес

Одним из знаковых событий 2016 года стало двукратное повышение минимальной зарплаты в стране. Поскольку в экономике и обществе все взаимоувязано, то с задержкой в несколько месяцев это повышение затронет и рынок недвижимости. Вряд ли затронет непосредственно (за минимальную зарплату даже комнату в общей квартире арендовать сложно), а вот косвенно и опосредствованно – наверняка.

Наибольший удельный вес работников с минимальными зарплатами в бюджетной сфере, а также на малых предприятиях, работающих в сельской местности и небольших городках. Есть высокая вероятность того, что увеличение зарплат огромному количеству бюджетников приведет к росту инфляции и падению курса гривны.

К тому же, увеличивая минимальную зарплату, государство перекладывает значительную часть финансовой нагрузки на мелкий и средний бизнес. Далеко не все предприниматели смогут обеспечить своим работникам такие зарплаты и будут вынуждены либо сокращать количество рабочих мест, либо еще глубже уходить в тень.

И это придется делать в условиях резкого ужесточения государственного и общественного надзора за уровнями зарплат и отчислениями в Пенсионный фонд. В частности, Минфин получил доступ к личным данным граждан, а исполкомы – право контролировать работодателей. В случаях создания препятствий для работы инспекторов и сокрытия информации предусматриваются солидные штрафы. В частности, за выплату зарплат «в конверте» предусматривается штраф в размере 100 минимальных заработных плат. На сегодняшний день это 320 тысяч гривен. При таких штрафах коррупционные риски, наверняка, будут зашкаливать. Будет где поживиться легионам инспекторов, контролеров, вымогателей и просто сутяжникам.

Произойдет ли при этом стремительный массовый отказ от зарплат «в конвертах» и подъем экономики страны - посмотрим.

В принципе, все эти меры необходимо было принимать еще лет двадцать назад. Актуальны они и сегодня. Другое дело, что все зависит от исполнителей, от их конкретных шагов, от многочисленных деталей (тут именно тот случай, когда «дьявол скрывается в деталях»).

Читайте также: За зарплату «в конверте» будут штрафовать на 320 тысяч гривен

Попытки риэлторов приблизить отечественный рынок недвижимости к «цивилизованному»

Не секрет, что отношение большинства покупателей к риэлторам в нашей стране крайне негативное. В значительной степени такое отношение вполне оправдано. Риэлтором может назваться кто угодно, даже тот, кто не имеет знаний, опыта, необходимых человеческих качеств. В погоне за клиентами, они дают ложные объявления, без ведома продавцов меняют цены, дают обещания, которые не могут выполнить. Единственная информация о таком риэлторе – имя и номер телефона.

Без принятия профильного закона, предусматривающего сертификацию риэлторов и агентств недвижимости, а также государственный надзор за риэлторской деятельностью, без введения четких «правил игры», без обязательного размещения в интернете данных о каждом конкретном риэлторе, перечне и стоимости его услуг, решить все эти проблемы крайне сложно.

И тут упрек не только отечественным политикам и чиновникам, но и руководителям риэлторских сообществ. В доверительных беседах с аналитиками, опытные риэлторы нередко задают риторические вопросы: зачем нужны многочисленные риэлторские организации, если они не могут очистить рынок от непрофессионалов и их лжи, не могут поставить надежные заслоны перед огромной массой ложных объявлений?

В этих условиях опытные риэлторы вынуждены самостоятельно решать подобные проблемы. В частности, внедряют единые стандарты деятельности, в основе которых использование мультилистинговой кооперации риэлторов и оказание клиентам востребованных, зафиксированных документально услуг. Оплачивает предоставленные услуги тот, кто их заказывал.

Особой массовости подобные начинания пока не получили. Тем не менее, в 2016 году они получили дополнительные импульсы, в том числе, поддержку в обществе.

Читайте также: Преимущества работы риэлторов с мультилистинговым сервисом

Снижение долларовых цен на вторичном рынке Киева

Средние цены предложений киевских квартир, а также средние минимальные цены предложений квартир, попавших в доверительный интервал (в дальнейшем: «средние минимальные цены предложений»), приведены ниже.

При их определении использовался достаточно «мягкий» метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий несколько сгладить всплески кривых и более адекватно выявить тренд.

Средние цены предложений в долларах за квадратный метр


Изменение за период

Типы квартир

Декабрь 2016

Месяц

Три месяца

Полгода

Год

Три года

Все в Киеве

1071

-0,9%

-1,0%

-2,2%

-9,7%

-37,0%

Гостинки

925

-1,4%

-2,8%

-1,8%

-10,2%

-45,6%

Однокомнатные

972

-1,4%

-2,7%

-4,0%

-10,2%

-42,6%

Двухкомнатные раздельные

1114

-0,4%

2,3%

-0,4%

-7,5%

-36,8%

Трехкомнатные раздельные

1082

-0,6%

-0,9%

-2,0%

-11,7%

-38,6%

Четырехкомнатные раздельные

1579

-0,2%

-6,3%

-1,7%

-12,3%

-28,7%

Средние минимальные цены предложений в долларах за квадратный метр


Изменение за период

Типы квартир

Декабрь 2016

Месяц

Три месяца

Полгода

Год

Три года

Все в Киеве

667

-1,9%

-0,9%

-2,2%

-9,4%

-42,1%

Гостинки

742

-0,1%

-2,6%

-2,6%

-10,1%

-47,1%

Однокомнатные

650

-1,5%

-2,1%

-3,3%

-10,2%

-46,9%

Двухкомнатные раздельные

690

-1,7%

2,4%

-0,1%

-7,4%

-40,7%

Трехкомнатные раздельные

670

-2,0%

-1,6%

-4,6%

-12,1%

-41,9%

Четырехкомнатные раздельные

937

0,2%

-5,3%

-5,2%

-16,2%

-32,2%

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Таким образом, средняя цена предложения (в долларах за квадратный метр) в течение 2016 года снизилась на 9,7% (с $1186 до $1071); во втором полугодии она снизилась на 2,2% (с 1095$ до 1071$).

Анализируя эти данные, необходимо отметить, что большинство посетителей портала Domik.ua, принявших участие в наших традиционных конкурсах прогнозов предполагали (а, возможно, и надеялись) на куда более значительное снижение средних цен предложений.

В частности, 10% участников конкурса прогнозов по итогам 2016 года предполагали, что средняя цена предложения упадет ниже 600$. Обобщенный прогноз всех 343 участников этого конкурса предполагал снижение до 1001$ , то есть, на 15,6% http://forum.domik.ua/konkurs-prognozov-kakaya-budet-cena-m2-kvartir-kieva-zimoj-2017-goda-t28020-40.html

Более реалистичные прогнозы были во втором полугодии, когда средние цены были достаточно стабильными. 13% участников предполагали, что средняя цена предложения упадет ниже 800$. Обобщенный прогноз всех 1003 участников этого конкурса предполагал снижение до 1026,3$ , то есть, на 6,3% по сравнению с началом июля http://forum.domik.ua/konkurs-prognozov-kakaya-budet-cena-m2-kvartir-kieva-zimoj-2017-goda-t29192-140.html

Аналогичные завышенные ожидания снижения цен на киевскую недвижимость мы наблюдали при подведении итогов практически всех проводимых конкурсов прогнозов.

Графики изменения средних цен предложений (в долларах за квадратный метр) в городах Украины

График №1. Средние цены предложений квартир в Днепре

График №2. Средние цены предложений квартир в Киеве

График №3. Средние цены предложений квартир в Одессе

График №4. Средние цены предложений квартир в Харькове

Изменение средних цен в процентах

Район

Изменение за период


1 месяц

3 месяца

6 месяцев

12 месяцев

Днепр

0,0%

-2,8%

-7,6%

-6,9%

Киев

-0,9%

-1,0%

-2,2%

-9,7%

Одесса

-0,6%

+0,2%

-0,5%

-2,1%

Харьков

-0,4%

0,0%

-0,7%

+4,1%

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html .

Как видно на графиках, в 2016 году средние цены предложений квартир в Одессе и Харькове были достаточно стабильными.

Средние цены предложений квартир в Днепре и Киеве за год снизились в пределах 7-10%. При этом темпы снижения цен существенно замедлились.

Прогноз на январь и ближайшее будущее

Январь – период традиционных зимних каникул на рынке недвижимости. Поэтому особых неожиданностей в январе мы не ожидаем.

Уровень деловой активности существенно снизится. В пределах 2% снизятся и средние цены предложений в долларах США. При этом размеры уступок продавцов при проведении торгов, скорее всего, возрастут.

В феврале рынок недвижимости начинает постепенно пробуждаться, деловая активность растет. В марте количество сделок нередко увеличивается чуть ли не каждую неделю.

Все это достаточно традиционный сценарий, который в 2017 году может существенно измениться. Уровень неопределенности очень высок. Курсы иностранных валют растут, отношение к Украине в США и европейских странах меняется далеко не в лучшую сторону.

Серьезные риски несут попытки властных структур перестроить устоявшиеся за много лет порядки в экономике и общественной жизни. В том числе, срочно перейти к неподъемным для многих наших граждан европейским рыночным ценам на энергоносители.

В этих условиях дать обоснованный среднесрочный прогноз развития киевского рынка недвижимости крайне сложно.

Можно, правда, сослаться на прогнозы аналитиков Нацбанка, полагающих, что основная фаза спада на рынке недвижимости позади. Мол, об этом говорят нынешние «низкие цены» на жилье, рост количества сделок купли-продажи жилой недвижимости, а также структурные изменения предложений недвижимости. При этом аналитики Нацбанка используют данные Минюста о годовом росте количества сделок купли-продажи жилых домов и квартир в стране на 7%, а в Киеве на 21%.

Высказать свое мнение относительно будущих тенденций развития киевского рынка недвижимости мы приглашаем всех посетителей портала Domik.ua. Для них мы открываем два новых конкурса прогнозов изменения средних цен предложений:

- в первом полугодии 2017 года http://forum.domik.ua/konkurs-prognozov-kakaya-budet-cena-m2-kvartir-kieva-letom-2017-goda-t30405.html

- в течение всего 2017 года http://forum.domik.ua/konkurs-prognozov-kakaya-budet-cena-m2-kvartir-kieva-zimoj-2018-goda-t30406.html

Победители конкурсов получат не только виртуальные «золотые» и «серебряные» медали, но и существенные скидки при публикации объявлений. Плюс уважение читательской аудитории.

Что же касается нашего мнения, то полагаем, что спад на киевском рынке недвижимости будет продолжаться и дальше. Вопрос лишь в темпах и масштабах такого спада. А это напрямую зависит от курса гривны, политической стабильности и реализации намеченных правительством экономических преобразований.

Автор: Владимир Коломейко, аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2017



просмотров: 9706

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 50

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 50 - Рынок недвижимости Украины: анализ и итоги 2016 года

Алeкс17.01.2017 15:18 

+2|-2

На мой взгляд, застройщики в погоне за клиентом совершили ошибку, когда начали застраивать 1к по 25м2, вместо того, чтобы сделать доступными 2-к по цене и метражу (хотя бы 35-40м2). В рез-те эти мини-квартиры стоят непроданные, т.к. практичности в них нет. Ремонт с сантехникой выйдет не намного дешевле 2-к и молодежи без детей дешевле снимать, а если есть дети, то такие квартиры маловаты уже..

kicenergetik17.01.2017 18:49 

+5|-2

Если застройщики начали рубить квартиры и втюхивать под видом квартир нежилые помещения с формулировкой "смарт-квартиры", то, ясен пень, падать действительно уже некуда.
А как Вы думаете, за какие деньги застройщик должен купить и установить лифт, теплопункт, трансформаторную подстанцию, водопровод, электросети, канализацию и т.д. и .тп? заасфальтировать дорожки, дороги, облагородить территорию, построить школу, детский сад, поликлинику?
Или Вы думаете он Вам коробку бетонную, а остальное с неба упало?

Алeкс17.01.2017 22:11 

+1|-1

Так не доставайся же ты никому.

Tijay17.01.2017 22:56 

+2|-2

именно смарты\новострои-гостинки разгребают в первую очередь, потому как цена на них самая низкая в целом получаеться (я про ремонт не говорю), инач их бы так массово не строили, что даже в жк Заречном и жк Комфортауне понатыкали их. В любом случае квартиры будут ходовые как а плане аренды так и продажи в будущем всегда.

MaksMe18.01.2017 10:56 

+1|-1

В плані оренди то взагалі самий розумний вибір: при площі меншій в 2 рази, можна буде здавати в 1,5 раза дешевше, а не в 2.

Алeкс18.01.2017 12:05 

+3|-1

вы когда нибудь в 31м2 жили? а то 25. холостякам/чкам тогда лучше, если мало денег, человеческую 2-к снять на двоих, дешевле будет

antoniVS18.01.2017 19:48 

+1|-1

1к хрущевка в пределах 30 квадратов, хороший вариант для одного, как по мне. 25 тоже немало при хорошей планировке.

MaksMe19.01.2017 12:26 

+1|-1

Алекс
Так, десь майже місяць мешкав, 20-25 кв м. Щоправда це був будиночок-готель під Римом. Але там було все як в квартирі. Цілком ок було, я був більш ніж задоволений. Більшість тих хто знімає житло - приїжджі і в них задача - влаштуватись на максимально більшу зп і платити за квартиру максимально малі гроші. І смарт квартира - це якраз те, що треба. Звісно чим більша площа тим краще, але реалії дають своє. А для потенційного інвестора такий варіант теж найкращий. Чим менша площа - ти більша ліквідність

MaksMe18.01.2017 11:03 

+2|-4

> Если застройщики начали рубить квартиры и втюхивать под видом квартир нежилые помещения с формулировкой "смарт-квартиры", то, ясен пень, падать действительно уже некуда.

- Це якраз і говорить про те, що 2-ки та 3-ки стало важче продати, однушки - самий ліквід. Забудовники відчули відтік клієнтів: спочатку просто скидали ціни (в доларі), а потім перейшли до смарт квартир. Оскільки меншою площею вже будувати не можна, то скоріш за все в цьому році буде суттєве зниження вартості в гривні, не говорячи про доллар. До дна ще далеко - рік-два

Алeкс18.01.2017 14:17 

+3|-1

Кто грезит новостроем и имеет баксы, нужно было их три дня назад сливать по 29, как раз 5% на курсе бы выиграл. А от застройщиков скидок ждать еще долго можно.

MaksMe19.01.2017 12:15 

+1|-1

Було 28,7 зараз 27,8, це не 5%, а 3,2%. До того ж як знати де максимальне значення. Він міг і 30 бути і де гарантії, що через тиждень таки не буде. Знижки будуть, економіка нажаль росте геть слабо після різкого падіння, і забудовники будуть заманювати покіпців, хто смарт квартирами, хто знижками

Алeкс19.01.2017 12:27 

+5|0

У кмб сейчас есть скидки 20%, куда уж ниже. Не нужно быть большим аналитиком, чтобы понять, к лету бакс еще упадет, вангую макс до 26, потом осенью опять на взлет

MaksMe19.01.2017 13:06 

+1|-7

Тут аби 30-32 не був, а ви про 26 )

Гарри Дюваль17.01.2017 14:03 

+6|0

Среди факторов, способных повлиять на КРЖН, почти не упомянут риск внутри - и/или внешнеполитической дестабилизации. А зря. Сейчас вроде и какбы почти все затихло. Но это обманка. Просто сейчас руководство РФ выжидает прихода Д.Трампа к власти. Потом (уже весной) начнется его осторожная "прощупка" по разным направлениям...
Могут последовать несколько серий провокаций. При этом они попытаются сыграть более тонко, чем привыкли. Например, могут задействовать свою агентуру в ВСУ, чтобы те что-нибудь сделали в ДНР/ЛНР против мирного населения. Потом исполнителей арестовали бы и те "сознались", что они лишь исполняют приказы "сверху". Далее - вой во всех подконтрольных рашке СМИ и т.п. Могут также организовать какие-нибудь "события" в самой РФ, с последующим задержатнием исполнителей...
Цель - дискредитация Украины и нашей власти, срыв Минска 2, подготовка общественного мнения в рашке и во внешнем мире к тому, что против Украины следует действовать более активно.
Так что впереди у нас еще много чего будет...

Гарри Дюваль,
Критика более чем справедлива.
Темы очень важные. И о них мы писали неоднократно. Но они глобальны и далеко выходят за пределы киевского рынка недвижимости.
А теперь по сути.
Объемы наших обзоров мы стараемся соотносить с пожеланиями читателей. Каждая тема - это дополнительные страницы, которые для читателей, привыкших к кратким текстам, нередко оказываются "лишними".
Уместить же столь важные темы в два-три абзаца - это (ИМХО) просто поставить "галочку"; мол, мы и эту тему затронули. Ибо "затронули" - это далеко не синоним "проанализировали".

Гарри Дюваль17.01.2017 15:20 

+4|0

===> В.В.Коломейко
Владимир Викторович, поверьте, эта реплика была вовсе не "камешком в Ваш огород". Ваш обзор сам по себе очень содержательный и качественный. С большей его частью я согласен. Но мы также должны помнить, что в этом мире мы не одни и вокруг нас вовсе не только друзья и добрые соседи. Поэтому-то на КРЖН будут влиять не только внутренние, но и внешние факторы. И их роль будет более, чем значима. Кроме фактора РФ, это и отношения с США и со странами ЕС, и взаимодействие с МВФ и т.д. А все это, в свою очередь, может повлиять (и повлияет!) на курсовую стабильность/нестабильность, на рост/снижение инвестиций и т.п. Понятно, что размер обзора не "резиновый", но хоть в скользь об этом как о потенциально дестабилизирующем факторе можно было бы упомянуть. Я лично опасаюсь, что 2017 год для Украины в плане внешних вызовов будет более сложным, чем прошедший. Вряд ли это выльется в масштабные боестолкновения (как сейчас некоторые опасаются), но давление извне будет возрастать.

MaksMe18.01.2017 11:26 

+6|0

Нам потрібно вже звикнути до того, що по сусідству живе лисий карлік, який час від часу буде витворяти якісь подлянки, а може і війну почати. Навіть якщо пуйла не буде, прийде хтось інший. Проблема в тому, що вцілому Росія мала, має і матиме імперські амбіції і наступні 20 років навряд щось зміниться. Нам потрібно подивитись на Ізраїль, його оточують ворожі арабські країни, там реально "кругом врагі", і що - прогрес Ізраїлю колосальний, зараз це буквально всі країна - напів Кремнієва долина, більше того Ізраїль зміг в військовому плані здобути перемоги за свої 70 років існування. Чи давайте глянемо на Південну Корею, яку оточують Північна Корея, також по суші "кругом врагі" + Китай, і зараз весь світ користується телефонами і телевізорами Samsung та LG, зараз там вже запускають 5G інтернет. Чи ще один випадок: Західний Берлін - взагалі оточений совковим НДР був, і люди жили, будували плани на майбутнє та будинки.

З того всього можна зробити 3 висновки:
1) Великий ворог - не перешкода ставати успішним, якщо до цього планомірно йти
2) Росія така яка є, і суттєво в кращу сторону не зміниться, потрібно звикати, укріплювати збройні сили і розвиватись
3) Не так страшна Росія як та кількість вати в головах наших співгромадян, які до сих пір нічого не зрозуміли, і раді перетворити свій рідний Харків чи Одесу в сучасний покалічений Донецьк. От з ними потрібно розбиратись, методами надавати кращу освіту, а самий затятих позбавляти громадянства, аля в Латвії

Гарри Дюваль18.01.2017 18:08 

+2|0

МаксМі
Погоджуюсь з більшістю написаного. Але через 20 років РФ вже не існуватиме. Я думаю, що процес звільнення казанських татар, башкир, чеченців, дагестанців та інших народів розпочнеться років за 5-6. Ще будуть питання Далекого Сходу, Сибіру (Східного і Західного) і т.д. Сусідні країни теж свого не прогавлять... А там настане черга Новгородської, Полоцької та інших республік...

antoniVS18.01.2017 19:51 

0|0

прогноз нравится, но правильный ли он от этого? что будем делать, если за 5-6 лет завершится переход к СССР?

antoniVS18.01.2017 19:52 

0|0

не очень понятно про "вокруг враги+ Китай", ведь именно Китай и выпускает все телевизоры и телефоны недружественной Южной Кореи.

MaksMe19.01.2017 12:38 

+1|0

Це зараз так. А при Мао вони там типу лютими ворогами були. Крім того в плані економіки в Китая ворогів немає, в них головний торговий партнер - США, притому що у військовому плані - це ворог

AirMax16.01.2017 02:01 

+6|-8

Очень вменяемая статья. Похоже что Домик пытается вернуться в реальность, в которой живут покупатели.

kicenergetik15.01.2017 21:02 

+5|-19

Говоря о снижении цен на недвижимость в долларах т.н. эксперты Домика, мягко говоря, лукавят.
Например, средняя зарплата украинца в 2013 году была порядка 400 долларов США в месяц, а сейчас всего 200. Я в 2012-2013 зарабатывал по 2 000 у.е., а сейчас 500. Для меня доступность квартир пускай и по "упавшим на дно" по мнению Домика ценам только уменьшилась. То есть - для меня стоимость квартиры в Киеве выросла. Мне нужно больше времени отработать, чтобы купить 1 м2, чем в 2012-2013 гг. Какой дурак может назвать это снижением цен, если работать нужно теперь больше, чтобы купить точно такой же товар???
конечно, в долларах цена квартир как-бы и уменьшилась, но работать нам теперь нужно как-бы и не меньше, чем раньше, а скорее наоборот - даже больше.
Экперты Домика манипулируют данными, привязывают рынок недвижимости Украины не к гривне и средней зарплате по стране, а к валюте страны, которая находится на противоположной части планеты. Это даже не то, чтобы манипулирование, а наглая ложь. Цены уж точно не упали. Сравните со средней зарплатой по стране - это корректное сравнение. А доллар здесь не при чем.

+8|-1

Домик не видит, какая у Вас зарплата.
(Предоставьте справку с места работы о Вашей зарплате, тогда посчитают)

kicenergetik17.01.2017 18:36 

+2|-5

Есть сайт гос статистики и там есть официальные данные по средней зарплате по годам. Умным людям достаточно этого

Ум и украинский госстат - вещи плохо совместимые.

Алeкс15.01.2017 23:17 

+3|-2

В целом цены по статистике более-менее отражают реальность, это у продавцов же хотелки в баксах, а не у домика. Риелтору вообще лучше продать в месяц три квартиры по 500долл/м2 (если бы такое было), чем не продать ни одной по 1000долл/м2.

+12|-1

kicenergetik
Это вы манипулируете. Цены в гривнах на Домике приведены. Графики их изменения приведены.
Что еще нужно?
Или вы за то, чтобы доллары вообще нигде не фигурировали?
Так это нереально (подавляющее большинство участников рынка недвижимости ориентируются на цены в долларах). Мы уже пытались переориентировать их; да и Нацбанк не признает хождение долларов на рынке недвижимости, но все это не помогает.
- - - - - - - - - - -
А то, что для вас жилье стало менее доступным... Так мы никогда и не скрывали, что киевское жилье для большинства наших граждан мало доступно.
Цены (в гривнах или долларах) - это одно, а доступность жилья - это другое.

kicenergetik17.01.2017 18:39 

0|-9

Владимир, для всех жилье стало менее доступным. Средние зарплаты на сайте госстатистики. Для Вас большая проблема пользоваться этими данными? А когда Вы говорите, что цены - это одно, а доступность - это другое... Ну, что я могу сказать? Вы хоть знаете определение - что такое деньги??? Вы в школу ходили?

kicenergetik
«Средние зарплаты на сайте госстатистики. Для Вас большая проблема пользоваться этими данными?»

Этими данными мы пользуемся. Вернее, стараемся пользоваться, в том числе применительно к киевскому рынку недвижимости.
В частности, регулярно подсчитываем так называемый «Индекс недоступности жилья в Киеве».
По нашим данным, в ноябре 2016 года он составлял 19,1. То есть человеку, зарплата которого близка к средней по Киеву, должен работать примерно 19 лет, ничего не тратя, чтобы приобрести квартиру площадью 70 кв. м. http://domik.ua/novosti/kommunalnye-uslugi-dorozhayut-a-indeks-potrebitelskix-nastroenij-rastet--itogi-noyabrya-2016-goda-n249321.html

Но, коль скоро речь зашла о проблемах, то они очень значительны. Перечислю лишь некоторые из них.

Проблема №1. Теневая экономика и коррупция. Если добрая половина экономики в тени, причем в наиболее глубокой тени реальные зарплаты и доходы основных участников рынка недвижимости, то любые статистические обобщения нельзя признать корректными. Хотя какие-то реальные тенденции они и отражают.

Проблема №2. Резкое расслоение граждан Украины по уровню доходов и имеющимся «семейным накоплениям». Основную часть недвижимости покупают именно за эти многолетние семейные накопления, о размерах и распределении которых Госстат может лишь догадываться.

Проблема №3. Использование на рынке недвижимости бартерных схем. Данных о том, какая часть платежей осуществляется за счет денежных накоплений, а какая «по бартеру» (то есть с помощью продажи одной недвижимости и покупки другой) у Госстата нет.

Проблема №4. Массовое искажение и/или замалчивание реальной информации о сделках и ценах продаж. Искажают эту информацию непосредственные участники сделок (в купчих цифры одни, а в реальности совершенно другие). А замалчивают информацию о сделках и их количестве чиновники Минюста.

Короче, полагаться на такую статистику нужно очень и очень осторожно. Ко многим реальным участникам рынка она имеет отношение достаточно косвенное.

Kicenergetik
«Вы хоть знаете определение - что такое деньги??? »
Ну, и вопросы вы задаете…
По нынешним временам, если человек не знает какого-то определения, то может и поисковиками воспользоваться.

Кстати, роль денег достаточно многогранна и далеко не всякое определение отражает ту или иную конкретную их роль.
В большинстве определений говорится, что деньги это специфический наиболее ликвидный товар, который является неким мерилом стоимости других товаров и услуг. Но при этом подчеркивается, что ликвидность денег может снижаться, что люди нередко воспринимают лишь номинальную стоимость денег, а не их реальную покупательную способность.
Что есть «плохие деньги» и есть «хорошие».
Вот участники рынка недвижимости и стремятся заполучить «хорошие деньги».
И еще подчеркивается, что любые деньги – это противовес бартеру. А бартера на рынке недвижимости (да и во всей отечественной экономике) все еще много.
- - - - - - - - - -
Скажу более того, в марксистских учениях мерилом ценности служат вовсе не деньги, не товары, а количество отработанных часов (или трудодней).
Нечто подобное было и при советской власти (особенно, во времена, когда на всех всего не хватало, опирались тогда на карточно-распределительную систему).
Карточную систему я не застал, а вот распределительную систему наблюдал (и анализировал) многие годы. При этом и труды классиков изучал.

P.S.
Но в любом случае было бы интересно ознакомиться с вашей концепцией сути денег и их взаимосвязи с доступностью жилья. Например, в годы «развитого социализма» деньги на сберкнижках и под матрасами были у многих граждан, а вот киевское жилье было доступно далеко не всем им.

antoniVS18.01.2017 19:54 

+1|0

по-моему, у Найла Фергюссона есть хорошая книга про то, что такое деньги, "История восхождения денег" или около того

+2|-1

И тут упрек не только отечественным политикам и чиновникам, но и руководителям риэлторских сообществ. В доверительных беседах с аналитиками, опытные риэлторы нередко задают риторические вопросы: зачем нужны многочисленные риэлторские организации, если они не могут очистить рынок от непрофессионалов и их лжи, не могут поставить надежные заслоны перед огромной массой ложных объявлений?
Источник: domik.ua
========================================
А с себя начать не хотите? Сколько заманух и липы выставленно в рекламу от АН "Планета Оболонь"!!!

Vitaly16.01.2017 12:49 

+3|0

Логично. Посмотрели предложения Планеты оболонь. Уменьшили им лимит подачи.

0|0

Вот за это уважение! Успехов вам! Пусть на место этих заманух к вам прибудут настоящие предложения о продаже!

Kokoshka14.01.2017 09:30 

+1|0

А кто же оказался победителем конкурса прогнозов по итогам 2016 года?

Vitaly16.01.2017 12:51 

+1|0

Победителей много. Не так давно были подведены итоги в вручены награды:
http://forum.domik.ua/konkurs-prognozov-kakaya-budet-cena-m2-kvartir-kieva-zimoj-2017-goda-t28020-60.html#p1218537
http://forum.domik.ua/konkurs-prognozov-kakaya-budet-cena-m2-kvartir-kieva-zimoj-2017-goda-t29192-160.html#p1218542

+ Стартовали новые конкурсы

марк гросс14.01.2017 02:50 

+1|-11

Прогнозы аналитиков Нацбанка были основаны на данных луна и домика, а не секретных провальных отчетах реестра. Да еще и впопыхах опубликованы за 2 дня до приват-приватизации и анонса дыры пф. Если аналитика реестров секретна, значит грустно. НБУ утешил про стабилизацию, называется /кстати, первая в истории, кажется, попытка/. А нам, не имеющим в отличие от панов второго гражданства и золотой визы инвестора, глотать молча или как

Вижу, Вам тоже на комп начала всюду высвечивать реклама "гражданство Гренады"?

+1|0

Жалею, что раньше не купил ничего во Флориде.
Сейчас всё так подорожало...

antoniVS14.01.2017 18:20 

0|0

Украинские ветераны госслужбы поехали на заслуженый отдых поближе к Понаме

Шу13.01.2017 19:40 

+9|0

зачем нужны многочисленные риэлторские организации, если они не могут очистить рынок от непрофессионалов и их лжи, не могут поставить надежные заслоны перед огромной массой ложных объявлений?
Источник: domik.ua

- Очень понравилось !

Шу13.01.2017 19:43 

+5|0

П.С.
Большая благодарность за материал(обзор-итог) !

antoniVS14.01.2017 18:23 

0|0

запущенная хроническая недоговороспособность- каждый хочет быть головуючим и создает свою организацию состоящую из трех калек и Барсика.

Шу17.01.2017 13:15 

0|0


Ну и пусть таких организаций будет несколько (лучше чтобы не более 2-3 - от конкуренции выигрывает потребитель !), все они будут стремиться повторять "лучшие моменты" своих конкурентов, улучшать их, модифицировать. Рано или поздно многие , а далее возможно и все, перебегут туда где больше прозрачности и честности.

Преимущество будет у тех кто ранее организуется и начнет свою деятельность, а общественность уже даст оценку и подскажет что и где не так, и пошло поехало ! - Дорогу осилит идущий !
Бог в помощь !

Шу,
Прежде чем говорить о конкуренции, необходимо проанализировать основные функции объединения риэлторов.
Основная (самая основная) функция – наведение порядка на рынке недвижимости и в риэлторской среде.
На практике это означает:
1. Установление единых стандартов (единых четких «правил игры»)
2. Надзор за деятельностью агентств недвижимости, отдельных риэлторов, а также за формированием их баз данных (сами по себе правила не работают, необходим контроль их соблюдения).
3. Карательные функции (вплоть до лишения права заниматься посреднической деятельностью на рынке недвижимости).
4. Участие в лицензировании риэлторов, а также контроль наличия и доступности информации о каждом риэлторе и агентстве недвижимости, об их услугах и тарифах..
- - - - - - - - -
Допустим, что эти функции будут выполнять 2-3 объединения риэлторов, работающих на единой территории. Допустим, они даже договорятся о единых стандартах.
А как быть с лицензированием, надзором, контролем и штрафными санкциями?
Одна организация дала лицензию, другая – нет? Одна наложила штраф, другие нарушений не заметили?
Это примерно то же самое, что в одном суде – одни правила и нормы, в другом – другие. В какой хочешь суд – в тот и подавай.
И это вы называете конкуренцией?

Конкуренция может быть в другом.
Каждое сообщество проводит обучение риэлторов (как первоначальное, так и поточное на курсах повышения квалификации).
Каждое сообщество проводит аналитическую работу.
Каждое сообщество организует (и регулярно проверяет/актуализирует) свою базу данных.
И во всех этих направлениях есть самые широкие возможности для конкуренции.

Алeкс13.01.2017 16:45 

+1|0

О каком "доверительном интервале" идет речь, если отфильтровал вторичку до 30тыс долл в Днепровском районе и только натыкаюсь на объявления АН Планеты Оболонь?

Vitaly13.01.2017 18:33 

0|0

вторичка в днепровском до 800 тыс грн - 629 предложений. продают все кому не лень и все грешат некачественной инфой.
О методологии расчетов статистики читайте здесь: http://domik.ua/novosti/osobennosti-statistiki-na-domikua-kak-my-schitaem-srednie-ceny-n241375.html
Фильтры отсеивают сомнительную информацию.

 

Бизнес новости

 
цена: 24 240 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: 17 000 грн./м2
тел: (044) 390 30 86
 
цена: 18 700 грн./м2
тел: (044) 391 77 77
 
цена: 17 900 грн./м2
тел: (044) 364 48 49
 
цена: 19 121 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: 21 195 грн./м2
тел: (044) 391 02 73
 
цена: 52 600 грн./м2
тел: (044) 496 90 90
 
цена: 33 845 грн./м2
тел: (044) 201 20 49
 
цена: 19 800 грн./м2
тел: (044) 390 30 86
 
цена: 20 900 грн./м2
тел: (044) 201 20 50
 
цена: от застройщика
тел: (044) 374 11 11

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Рынок недвижимости Украины: анализ и итоги 2016 года